Đất ao có được xây nhà không? Cách xây nhà trên đất ao?

1. Thế nào là đất ao? 

Hiện nay, tại các văn bản pháp luật về đất đai chưa có định nghĩa cụ thể nào về đất ao. 

Thực tế, có thể hiểu đất ao là một khu đất trũng, được hình thành một cách tự nhiên hoặc do con người cải tạo, có nước đọng lại người ta gọi là ao. 

Trong Luật đất đai 2013 cũng có những quy định nhắc đến đất ao, cụ thể như sau: 

– Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở. Đây là quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao (quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013). 

– Theo khoản 6 Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 103 Luật Đất đai thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật Đất đai. 

Cụ thể tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại như sau: 

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. 

– Đất trồng cây lâu năm. 

– Đất rừng sản xuất. 

– Đất rừng phòng hộ. 

– Đất rừng đặc dụng. 

– Đất nuôi trồng thủy sản. 

– Đất làm muối. 

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. 

Đất ao trên thực tế được sử dụng để nuôi trồng thủy sản. Do đó có thể hiểu đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định trên. 

2. Đất ao có được xây nhà không? 

Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất và đúng với mục đích sử dụng đất. Việc cá nhân, hộ gia đình sử dụng trái mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm và sẽ chịu chế tài xử phạt của Nhà nước đối với hành vi của mình. 

Như đã phân tích tại Mục 1, đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp, cụ thể thực tế người dân sử dụng ao để nuôi thủy sản. Do vậy, đất ao không thể được xây dựng nhà ở hay các công trình khác. 

3. Cách xây nhà trên đất ao?

Theo quy định của Luật đất đai, muốn xây dựng nhà trên đất thì phải đáp ứng các điều kiện: 

– Đất phải là đất ở. 

– Việc xây dựng không vướng mắc vào các quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.

Do đó, muốn xây nhà trên đất ao thì phải đảm bảo đủ 02 điều kiện trên. 

Thứ nhất, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao thành đất ở. 

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp (cụ thể là đất ao) sang đất phi nông nghiệp (cụ thể là đất ở) thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, người dân phải đảm bảo thực hiện theo quy trình như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: 

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01. 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).

– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân (bản sao). 

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ đến cơ quan sau: 

– Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Đối với tổ chức thì nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Với những địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa. 

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ: 

Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi nhận được hồ sơ có trách nhiệm:

– Thẩm tra hồ sơ. 

– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. 

– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

– Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ. 

Bước 5: Hoàn thiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Sau khi hoàn thiện các bước trên để chuyển từ đất ao thành đất ở, cá nhân, hộ gia đình mới có thể tiến hành quy trình tiếp theo để xây dựng nhà ở. 

Thứ hai, kiểm tra việc xây dựng nhà ở có vướng mắc vào các quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất ở địa phương hay không? 

Trường hợp không có vướng mắc thì tiến hành xin Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi sau đó mới thực hiện xây nhà ở. 

4. Đơn xin chuyển mục đích từ đất ao sang đất ở: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
————————

…, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi: Ủy ban nhân dân ² …………….

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ³ …………..

2. Địa chỉ/trụ sở chính:…………..

3. Địa chỉ liên hệ:………….

4. Địa điểm khu đất:…………

5. Diện tích (m2):………….

6. Để sử dụng vào mục đích: ⁴………………

7. Thời hạn sử dụng:……………

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)………………

Hướng dẫn viết đơn: 

¹ Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất

² Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

³ Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)

⁴ Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư

5. Xây nhà trên đất ao xử phạt bao nhiêu? 

Như trên đã phân tích, việc xây dựng nhà ở trên đất ao là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó, với hành vi này các cá nhân, hộ gia đình sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính các mức như sau: 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta: xử phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta: xử phạt từ 5 triệu đến 8 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta: xử phạt từ 8 triệu đến 15 triệu đồng. 

 – Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta: xử phạt từ 15 triệu đến 30 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta: xử phạt từ 30 triệu đến 50 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta: xử phạt từ 50 triệu đến 100 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên: xử phạt từ 100 triệu đến 200 triệu đồng. 

Lưu ý: Đối với trường hợp xây dựng nhà trên đất ao tại khu vực đô thị thì mức xử phạt sẽ bằng 02 lần mức phạt quy định như trên.

– Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình thực hiện sai sẽ phải áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. 

+ Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. 

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:

Luật đất đai 2013. 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính mới nhất.