Hiện nay, trước khi tiến hành xây dựng cần phải xin Giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Vậy có các loại giấy phép xây dựng nào? Cách quy định về việc cấp, gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định như thế nào?
1. Các loại giấy phép xây dựng:
Theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, giấy phép xây dựng gồm có 04 loại:
– Giấy phép xây dựng mới
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo
– Giấy phép di dời công trình
– Giấy phép xây dựng có thời hạn
Trong đó, đối với Giấy phép xây dựng có thời hạn được hiểu là loại giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư xây dựng công trình, nhà ở sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Mục lục bài viết
2. Quy định về giấy phép xây dựng có thời hạn và giấy phép xây dựng không có thời hạn:
2.1. Giấy phép xây dựng có thời hạn:
Giấy phép xây dựng có thời hạn là một giấy phép được cấp cho việc xây dựng một công trình xây dựng hoặc một nhà ở riêng lẻ. Thời hạn này xác định thời gian mà chủ đầu tư hoặc người xây dựng được phép tiến hành xây dựng dự án đó, và nó tuân theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Mục đích của việc đặt thời hạn cho giấy phép xây dựng là để đảm bảo rằng việc xây dựng công trình hoặc nhà ở riêng lẻ sẽ được thực hiện theo kế hoạch, quy định, và quy hoạch xây dựng đã được xác định trước. Thời hạn này có thể thay đổi tùy theo loại công trình và quy định của cơ quan quản lý xây dựng địa phương.
Nếu sau khi hết thời hạn giấy phép xây dựng mà dự án xây dựng chưa hoàn thành, chủ đầu tư hoặc người xây dựng cần xin gia hạn giấy phép để tiếp tục thực hiện công việc xây dựng. Quy trình gia hạn giấy phép xây dựng yêu cầu tuân thủ các quy định và thủ tục phê duyệt của cơ quan quản lý xây dựng và có thể liên quan đến thanh toán các khoản phí liên quan. Việc quản lý thời hạn giấy phép xây dựng là một phần quan trọng trong việc đảm bảo rằng các công trình xây dựng được hoàn thành đúng theo kế hoạch và quy định của pháp luật.
2.2. Giấy phép xây dựng không có thời hạn:
Giấy phép xây dựng không thời hạn là một thuật ngữ thông thường để mô tả các loại giấy phép xây dựng mà không ghi rõ thời hạn sử dụng hoặc tồn tại cụ thể trong văn bản giấy phép. Pháp luật xây dựng không định nghĩa cụ thể về loại giấy phép này, và thay vào đó, nó áp dụng cho các loại giấy phép xây dựng khác nhau mà không xác định thời hạn sử dụng.
Các loại giấy phép xây dựng không thời hạn thường bao gồm:
– Giấy phép xây dựng mới cho các công trình như công trình không theo tuyến, công trình ngầm theo tuyến, tượng đài, hoặc nhà ở riêng lẻ.
– Giấy phép xây dựng sửa chữa hoặc cải tạo đối với các công trình được nêu trên.
Tuy nhiên, thời hạn sử dụng của các loại giấy phép này thường được tính dựa trên quy định của pháp luật xây dựng, đặc biệt là thời hạn cho việc khởi công xây dựng công trình. Chủ đầu tư phải khởi công xây dựng trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày cấp giấy phép xây dựng. Trước khi hết thời hạn này, chủ đầu tư có thể thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng tối đa hai lần, mỗi lần không quá 12 tháng, tổng cộng là 24 tháng. Nếu sau khi hết thời hạn gia hạn mà công trình vẫn chưa hoàn thành, chủ đầu tư sẽ phải xin cấp mới giấy phép xây dựng.
Vì vậy, dù giấy phép xây dựng không ghi rõ thời hạn sử dụng trên văn bản, chủ đầu tư chỉ có thể sử dụng giấy phép này trong thời hạn tối đa là 36 tháng. Sau thời hạn này, nếu công trình vẫn chưa hoàn thành, chủ đầu tư sẽ phải tuân theo quy định và thủ tục để xin cấp mới giấy phép xây dựng, ngược lại có thể đối mặt với xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình theo quy định của pháp luật.
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:
Để xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:
3.1. Điều kiện chung:
Thứ nhất, công trình xin cấp giấy phép xây dựng phải thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng. Các khu vực trên đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, công trình xin giấy phép xây dựng có quy mô phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao, thời hạn tồn tại của công trình để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Thứ ba, công trình xin cấp giấy phép xây dựng phải có mục đích sử dụng đất phải phù hợp theo giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Thứ tư, trong trường hợp khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất thì phí chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình. Trong trường hợp không tiến hành thực hiện việc phá dỡ thì sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.
Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.
3.2. Đối với công trình xây dựng:
Ngoài các quy định chung về việc xin cấp giấy phép xây dựng thì đối với các công trình xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
Về việc đảm bảo an toàn đối với các công trình và các công trình lân cận. Đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ. Công trình phải bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa. Công trình xây dựng có vị trí phải bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
Về phần thiết kế xây dựng đối với các công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định, tiêu chuẩn được nêu tại Điều 82 của Luật Xây dựng.
Để tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải chuẩn bị bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 của Luật Xây dựng.
3.3. Đối với nhà ở riêng lẻ:
Về việc xin cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình là nhà ở riêng lẻ thì ngoài việc phải đáp ứng điều kiện chung được nêu ở trên, chủ đầu tư còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:
Đầu tiên, công trình được thiết kế phải bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ. Việc xây dựng công trình phải bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
Đối với các công trình là nhà ở thì yêu cầu về thiết kế xây dựng được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 ví dụ: nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc có chiều cao dưới 12 mét hoặc dưới 03 tầng thì hộ gia đình được tự thiết kế,….
Để tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
4. Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn?
4.1. Hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng:
Trong quá trình xây dựng công trình, thời hạn đối với giấy phép xây dựng là 12 tháng. Trong trường hợp chủ đầu tư đã hết hạn kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tiến hành nộp hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng bao gồm những giấy tờ như sau:
+ Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây.
+ Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;
Ngoài ra, trong trường hợp công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp theo quy định của pháp luật xây dựng và các văn bản có liên quan.
4.2. Quy trình xin gia hạn giấy phép xây dựng:
Quy trình gia hạn giấy phép xây dựng được quy định như sau:
– Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
+ Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng.
5. Phân biệt giấy phép xây dựng có thời hạn và giấy phép xây dựng không có thời hạn:
Căn cứ Luật Xây dựng 2020; Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP, quy định cụ thể 2 loại giấy phép xây dựng như sau:
| Tiêu chí | Giấy phép xây dựng không thời hạn | Giấy phép xây dựng có thời hạn |
| Định nghĩa | Không ghi rõ thời hạn cụ thể trong văn bản giấy phép, nhưng nó được coi là hiệu lực vĩnh viễn hoặc không có hạn chế về thời gian sử dụng đối với chủ đầu tư. Hiện nay, pháp luật xây dựng không định nghĩa cụ thể về loại giấy phép này. Tuy nhiên, nó thường được áp dụng cho các trường hợp mà thời hạn sử dụng của giấy phép không được rõ ràng xác định. | Giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép được cấp cho các công trình xây dựng theo quy định tại Điều 94 của Luật Xây dựng. Thông qua giấy phép này, các công trình xây dựng được phép tồn tại và hoạt động trong một khoảng thời gian cụ thể, tuân theo quy hoạch xây dựng và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Chủ đầu tư cũng có thể có quyền gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn nếu có sự điều chỉnh về kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện thực hiện. Điều này giúp đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp của các công trình xây dựng với môi trường và quy hoạch phát triển của địa phương. |
| Phân loại | Có thể là:
| Bao gồm:
|
| Điều kiện cấp | Phụ thuộc vào loại giấy phép xây dựng và loại công trình cụ thể, các yêu cầu cụ thể cho việc cấp giấy phép sẽ khác nhau. Ví dụ: – Đối với việc cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ, cần tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 93 của Luật Xây dựng. – Đối với các công trình không theo tuyến ngoài đô thị, cần tuân thủ quy định tại Điều 92 của Luật Xây dựng. – Các quy định cụ thể sẽ phụ thuộc vào loại công trình và quy định tại Luật Xây dựng và các văn bản liên quan. | Để đáp ứng điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo Điều 94 của Luật Xây dựng, các công trình xây dựng cần tuân theo các yêu cầu sau: – Công trình xây dựng phải nằm trong khu vực có quy hoạch xây dựng, quy hoạch phân khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng được phê duyệt. – Công trình phải tuân thủ quy định về quy mô công trình cho khu vực cụ thể và thời hạn tồn tại theo quy định của quy hoạch. – Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và chủ đầu tư phải cam kết tự tháo dỡ công trình khi có yêu cầu thu hồi đất mà không nhận bồi thường. |
| Mẫu giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật | Mẫu số 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10 | Mẫu số 10, 12 |
Danh mục văn bản pháp luật được sử dụng:
– Luật Xây dựng sửa đổi 2020;
– Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
