Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một bộ phận của hợp đồng nói chung, vì vậy nội dung của hợp đồng nói chung cũng có thể được áp dụng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Nội dung cơ bản Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Tự do thỏa thuận là một trong những nguyên tắc chủ đạo trong giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Trong đó, tự do thỏa thuận thể hiện rõ nhất thông qua những nội dung các điều khoản và điều kiện) được ghi nhận trong hợp đồng.
Pháp luật dân sự hiện hành nhìn nhận các hợp đồng về quyền sử dụng đất trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như một bộ phận của hợp đồng nói chung, vì vậy nội dung của hợp đồng nói chung cũng có thể được áp dụng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể có các nội dung như: Đối tượng của hợp đồng, số lượng, chất lượng, giá và phương thức thanh toán; thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp [Điều 398].
Các bên trong hợp đồng được toàn quyền thỏa thuận và thống nhất những nội dung trong hợp đồng trên cơ sở không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan [Điều 501]. Để tạo cơ sở và hỗ trợ các bên trong quá trình xây dựng nội dung hợp đồng,
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất: (i) Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau: Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận; Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật; Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: (i) Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền như sau: Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp; Yêu cầu bến thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng; Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật; Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bến thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác; Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và; (ii) Bên nhận thế chấp có các nghĩa vụ sau: Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối; Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật [Điều 322, 323].
Trong các điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, xử lý tài sản thế chấp là một nội dung quan trọng được các bên trong hợp đồng đặc biệt là bên nhận thế chấp quan tâm. Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, phương thức xử lý tài sản thế chấp, việc định giá quyền sử dụng đất dùng để thế chấp và cách thức xử lý tài sản. Những nội dung này hiện được điều chỉnh chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Các trường hợp bên nhận thế chấp được xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định [Điều 299].
Phương thức xử lý tài sản bảo đảm mà các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận áp dụng: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Phương thức khác [Điều 303].
Việc định giá tài sản thế chấp: khác với các tài sản bảo đảm thông thường khác, việc định giá quyền sử dụng đất khó khăn và phức tạp hơn bởi những đặc điểm đặc thù của loại tài sản này. Do vậy, bên cạnh phương thức thỏa thuận giữa các bên về giá quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản, để đảm bảo sự chính xác, khách quan và phù hợp với giá trị trường tại thời điểm định giá, các bên có thể lựa chọn việc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản chuyên nghiệp [32, Điều 306].
Về cách thức xử lý tài sản thế chấp, tùy thuộc vào phương thức xử lý tài sản mà trình tự, thủ tục thực hiện sẽ khác nhau. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp phải bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên thế chấp về việc xử lý tài sản theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và hướng dẫn tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
2. Quy định về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong trường hợp hợp đồng bị vi phạm. Chế định này hiện được quy định trong pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, cụ thể như sau:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các loại tranh chấp về đất đai. Hiện tại tranh chấp về đất đai hiện được xác định thẩm quyền giải quyết dựa vào yếu tố có hay không Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, cụ thể: Trường hợp có một trong các loại giấy tờ chứng minh này thì Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ chứng minh, đương sự có quyền lựa chọn một trong hai hình thức là Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Như đã phân tích ở các nội dung trước, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc thể bên nhận thế chấp quyết định xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, do đó trường hợp tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết [Điều 203].
Về thời hiệu khởi kiện, bên bị xâm phạm có thể gửi hồ sơ yêu cầu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm [Điều 429].
Về thủ tục tiền tố tụng trước khi khởi kiện tại tòa, pháp luật về đất đai khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở [Điều 202]. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ–HĐTP quy định:
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Như vậy, trường hợp tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, khi xảy ra mẫu thuẫn bất đồng các bên có thể ngay lập tức khởi kiện tới tòa án để được giải quyết.
Tóm lại, các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện hành đã tạo khung pháp lý tương đối chặt chẽ để các chủ thể tham gia và thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp, giúp nâng cao ý thức thực hiện pháp luật cho các chủ thể, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch cũng như an toàn cho hệ thống giao dịch dân sự ở nước ta nói chung.
