Những điều bạn cần biết để sang tên sổ đỏ an toàn và hợp pháp. Điều kiện mua bán nhà đất hợp pháp. Xử lý trường hợp điều kiện mua bán đất chưa đủ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định. Theo đó, người được cấp Giấy chứng nhận được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và được pháp luật bảo vệ. Trong các quyền của người sử dụng đất thì quyền chuyển nhượng là hình thức được người sử dụng đất thực hiện phổ biến hơn cả. Vậy, để đảm bảo cho việc nhận chuyển quyền sử dụng đất và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp cần phải chú ý những vấn đề gì?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, để thực hiện quyền chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
Thứ hai, đất không có tranh chấp.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý:
Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
2. Những thông tin cần tìm hiểu để đảm bảo thực hiện sang tên Giấy chứng nhận hợp pháp
Trên cơ sở điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như đã đề cập ở trên có thể thấy, để đảm bảo cho việc sang tên Giấy chứng nhận được thực hiện một cách hợp pháp, người nhận chuyển nhượng cần tìm hiểu rõ các thông tin sau đây:
a. Kiểm tra thông tin về tính pháp lý của đất
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 188
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, kiểm tra các thông tin về tình trạng sử dụng của đất
– Kiểm tra về hiện trạng sử dụng của đất để xác định tình trạng tranh chấp. Nếu trong trường hợp đất đai đang có tranh chấp sẽ không có đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên theo quy định.
– Kiểm tra tình trạng sử dụng để xác định đất không nằm trong trường hợp đang bị kê biên để thi hành án.
– Đối với trường hợp đối tượng chuyển nhượng là đất sử dụng có thời hạn thì phải kiểm tra thông tin để đảm bảo tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng, đất đai phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Với những trường hợp đã hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo việc chuyển nhượng.
Thứ ba, kiểm tra thông tin về điều kiện của người sử dụng đất
Theo quy định của
– Kiểm tra về thông tin của người sử dụng đất được nhà nước công nhận trên Giấy chứng nhận để xác định các chủ thể có quyền định đoạt đối với tài sản, theo đó:
+ Tài sản riêng của cá nhân sẽ do cá nhân đó tự định đoạt.
+ Tài sản chung của vợ chồng phải có sự định đoạt của cả hai vợ chồng
+ Tài sản của hộ gia đình hoặc đồng sở hữu của nhiều người thì phải có sự định đoạt của các thành viên trong gia đình và những cá nhân đồng sở hữu về tài sản
– Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Riêng đối với trường hợp người chưa thành niên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật (Theo quy định tại Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2015).
b. Kiểm tra thông tin về quy hoạch đối với thửa đất thực hiện giao dịch
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, điều kiện cần có để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất chính là đất đai phải phù hợp với quy hoạch.
Theo đó, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất bản chất là việc nhà nước lên kế hoạch tổ chức sắp xếp, bố trí sử dụng và quản lý đất đai một cách hợp lý, đầy đủ, khoa học và có hiệu quả thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai thường được tiến hành theo từng giai đoạn 5 năm hoặc 10 năm, tuỳ theo yêu cầu phát triển của từng giai đoạn, từng thời kỳ của từng vùng lãnh thổ.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2013 (Sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) về việc thực hiện quy hoạch như sau:
Thứ nhất, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Thứ hai, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể thấy, nếu trong trường hợp đất sử dụng đã có quy hoạch trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế, trong đó có quyền chuyển nhượng. Do vậy, để đảm bảo cho việc sang tên hợp pháp, cần phải kiểm tra về thông tin quy hoạch đối với đất.
Theo Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 thì toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định:
UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã.
Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Như vậy, để kiểm tra thửa đất có thuộc quy hoạch hay không thì kiểm tra qua các cách sau:
Hỏi thông tin từ người dân tại khu vực có thửa đất.
Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Hỏi thông tin từ địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
c. Kiểm tra về mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những nguyên tắc bắt buộc phải thực hiện khi sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích, nếu không sử dụng đúng mục đích (tự ý chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
Ngoài ra, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định 04 trường hợp không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, cần kiểm tra mục đích sử dụng đất trước khi chuyển nhượng để tránh nhầm lẫn, chuyển nhượng không đúng loại đất hoặc đất không được chuyển nhượng, tặng cho.
3. Trình tự thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật
Để đảm bảo cho việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, các bên cần tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết phải được thực hiện theo thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng, hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Sổ đỏ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân và xuất trình khi có yêu cầu.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo quy định.
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
– Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.
– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả
Lưu ý: Khi nhận Sổ đỏ phải kiểm tra kỹ lại tất cả các thông tin, nếu phát hiện sai sót báo lại ngay với bộ phận trả kết quả để đính chính.
Lưu ý:
Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014.NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời hạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là không quá 10 ngày.
