Nhà ở xây trái phép có được đền bù khi thu hồi đất không?

1. Quy định về việc xây dựng nhà ở phải xin giấy phép xây dựng:

Thông thường, cá nhân khi tiến hành xây dựng nhà ở phải có sự cấp phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những hành vi xây dựng trái với quy định thì được coi là xây nhà trái phép (hay còn gọi là xây dựng không phép). Quá trình xây dựng trái phép là hành vi cụ thể của một tổ chức, cá nhân trong tiến trình khởi công, xây dựng nhưng không có giấy phép xây dựng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp phép xây dựng là UBND cấp huyện, cấp tỉnh. 

Để thống nhất trong quá trình quản lý công trình xây dựng hợp pháp thì căn cứ khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) đã ghi nhận rõ những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

– Tổ chức, cá nhân xây dựng công trình là nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ được xây dựng và có quy mô dưới 07 tầng. Nhà ở xây dựng dưới 7 tầng được nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

–  Khu vực nông thôn: Khi cá nhân xây dựng nhà ở mà có quy mô nhỏ dưới 7 tầng nhưng lại thuộc các khu vực nằm trong quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc vùng quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. Quy hoạch này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Trường hợp nhà ở riêng lẻ được xây dựng tại vùng nông thôn nhưng lại tiến hành xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa quốc gia;

– Tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Với quy định nêu trên, xây dựng nhà ở phải đảm bảo quy mô, diện tích, vị trí xây dựng mà Nhà nước quy định. Hợp pháp hóa cho quá trình xây dựng và sử dụng sau này thì phải tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng. Khi cá nhân có hành vi vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính và áp dụng hình thức khắc phục khác.

2.  Nhà ở không có giấy phép xây dựng có được đền bù khi thu hồi không?

Căn cứ khoản 1, Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

– Nhà nước đưa ra chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án thì những chủ sở hữu có tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng cá nhân không được bồi thường tài sản gắn liền đất như sau:

Những tài sản gắn liền cùng diện tích đất mà tài sản này được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy với quy định trên, khi cá nhân tiến hành xây dựng trái phép trên đất thì không được Nhà nước tiến hành bồi thường những tài sản gắn liền trên diện tích đó, những tài sản được hình thành hợp pháp thì được nhà nước bồi thường theo đúng quy định.

3. Các trường hợp không có giấy phép xây dựng vẫn được đền bù:

Các công trình xây dựng thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)  thì công trình xây dựng trên đất vẫn sẽ được đền bù khi bị thu hồi đất ở. Cụ thể như sau:

– Khu vực xây dựng nhà ở riêng lẻ có với diện tích xây dựng dưới 07 tầng mà công trình này thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).

– Quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn với quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không nằm trong diện quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhà ở riêng lẻ được xây dựng tại miền núi, hải đảo. Công trình này thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

4. Hồ sơ làm thủ tục xin phép xây dựng nhà ở gồm những gì?

Với những quy định tại mục 2 của bài viết này, việc xây nhà trái phép trên đất không được Nhà nước ra quyết định bồi thường. Chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình thì cá nhân, tổ chức trước khi tiến hành xây dựng công trình nhà ở cần đảm bảo điều kiện theo đúng quy định và tiến hành xin phép xây dựng tại Cơ quan có thẩm quyền. Dựa theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP  Các cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép với các loại giấy tờ sau:

– Thứ nhất, cần chuẩn bị một mẫu đơn xin cấp giấy phép xây dựng. Mẫu đơn này được Nhà nước quy định sẵn;

– Thứ hai, cần có những chứng từ pháp lý, chứng minh chủ sở hữu hợp pháp của diện tích đất xin cấp phép xây dựng;

– Thứ ba, cung cấp thêm 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; với những công trình yêu cầu phải thực hiện thẩm tra thiết kế xây dựng thì tiến hành báo cáo kết quả thẩm tra này. Quá trình thẩm tra cần chuẩn bị giấy tờ sau:

+ Bản vẽ thể hiện đầy đủ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;

– Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;

– Với những công trình liền kề nhau thì phải có thêm bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

Đáng Lưu ý: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn hộ gia đình cá nhân thực hiện bản vẽ thiết kế của mình, hướng dẫn này được thể hiện thông qua công bố mẫu bản vẽ tham khảo để cá nhân, hộ gia đình tự lập thiết kế nhà.

5. Xây dựng nhà trái phép bị phạt như thế nào?

Bất kỳ hành vi vi phạm dù cố tình hay vô ý đều phải chịu mức hình phạt theo quy định. Căn cứ khoản 7, khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì việc xây dựng trái phép nhà ở sẽ bị áp dụng mức phạt bị phạt hành chính, cụ thể như sau:

– Trường hợp với hành vi thi công xây dựng công trình phải thực hiện xin phép mà không được sự đồng ý từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ bị phạt mới mức khác nhau:

+ Cá nhân muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng không thực hiện nghĩa vụ xin cấp phép thì bị áp dụng mức phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng;

+ Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác nếu có sự vi phạm có thể phạt từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng;

– Hiện nay, có những công trình được xây dựng phải tuân thủ đúng các nghĩa vụ về báo cáo nghiên cứu độ khả thi đầu tư xây dựng hoặc lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật đầu tư dự án xây dựng thì có thể bị phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng.

Ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính các cá nhân, tổ chức có sai phạm trong xây dựng thì phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả như:

+ Tiến hành che chắn theo những điều mà Nhà nước ghi nhận và tiến hành khắc phục tình trạng gây ô nhiễm nguồn nước, đất, không khí (nếu có);

+ Khi xem xét thấy giấy phép xây dựng đã hết hạn thì phải làm thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng theo quy định;

+ Trường hợp bắt buộc tiến hành phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng được quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.

Như vậy, xây dựng trái phép trên đất sẽ bị phạt lên đến 80.000.000 đồng đối với cá nhân vi phạm và bị áp dụng biện pháp phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng.

Các văn bản pháp luật được áp dụng:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Xây dựng sửa đổi 2020;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

–  Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.