Chưa đủ 18 tuổi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Tóm tắt câu hỏi:

Cho em hỏi là người chưa đủ 18 tuổi nhưng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có người giám hộ là mẹ. Vậy bây giờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác được không ạ khi vẫn chưa đủ 18 tuổi?

Luật sư tư vấn:

Trước tiên về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chưa đủ 18 tuổi. Pháp luật đất đai hiện nay không quy định về độ tuổi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, trong trường hợp này, người chưa đủ 18 tuổi vẫn được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vấn đề bạn thắc mắc ở đây là người dưới 18 tuổi có được làm thủ tục chuyền nhượng quyền sử dụng đất cho người khác không?

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Chuyển quyền sử dụng đất có thể coi là một giao dịch dân sự và được điều chỉnh tại Bộ luật dân sự 2015. Điều 121 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên cần lưu ý ở đây đó là độ tuổi của người thực hiện giao dịch dân sự. Theo quy định của pháp luật, người chưa đủ 18 tuổi là người chưa thành niên. Trong một số trường hợp, giao dịch do người chưa thành niên thực hiện phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật:

“Điều 20. Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi

1. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Như vậy trong trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng để đảm bảo các nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên bên cạnh đó khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”.

Chính vì vậy ngoài việc tuân thủ quy định chung, người chuyển nhượng đất phải đáp ứng điều kiện quy định của Luật công chứng 2014. Tại khoản 1 Điều 47 Luật công chứng 2014 quy định: “Người yêu cầu công chứng phải có năng lực hành vi dân sự. Người yêu cầu công chứng phải xuất trình đủ giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó.”

Như vậy, trong trường hợp này, người chưa đủ 18 tuổi có thể tự mình thực hiện giao dịch nếu pháp luật không có quy định khác. Tuy nhiên, nếu người này không có khả năng chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các giấy tờ liên quan thì người này chỉ có thể thực hiện giao dịch khi có sự đồng ý của người đại diện. Người đại diện ở đây chính là người giám hộ, là mẹ.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần chú ý, diện tích đất muốn chuyển nhượng ở đây phải được pháp luật cho phép chuyển nhượng và đối tượng nhận chuyển nhượng không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, gồm:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định như sau: 

– Thứ nhất, các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng (hoặc tại Uỷ ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.

– Thứ hai, tến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).

3. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

– Thứ ba, tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ, bao gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.

2. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)

6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.