Mua ban đất đai hiện nay là một lĩnh vực kinh doanh bất đọng sản đang được nhiều người quan tâm và đầu tư. Vậy trong trường hợp người mua mua đất chung sổ thì có thể bảo đảm giá trị pháp lý không? Mua đất chung sổ đỏ thì có tách sổ, bán lại được hay không?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là mua đất chung sổ đỏ?
Mua đất chung sổ được xác định là một hình thức mua đất và cùng đất tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với người khác. Đối với quy định của những văn bản luật Đất đai trước đây thì các bên có thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng một phần đất có công chứng và đứng chung sổ, sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa và sang tên riêng của từng người với từng thửa đất thuộc sở hữu của người đó.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng như quy định tại khoản 1 Điều 79
Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng có thể hiểu là việc hai người cùng mua chung một thửa đất và được đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi đứng chung sổ đỏ thì họ đều có quyền định đoạt tài sản này bởi thửa đất này đang thuộc sở hữu chung và các đồng sở hữu đều có quyền và nghĩa vụ đối với phần tài sản thuộc sở hữu của mình.
2. Mua đất chung sổ đỏ thì có tách sổ được không?
Về bản chất, đất chung sổ đỏ là đất có từ hai chủ sở hữu trở lên có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, nếu các đồng sở hữu có nhu cầu tách thửa đất ra từng phần nhỏ để mỗi người được đứng tên riêng trên phần đất của mình thì có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất, tách riêng sổ đỏ.
Tuy nhiên, việc tách thửa và tách sổ đỏ cho từng thửa đất riêng thì phải đảm bảo đáp ứng các quy định về điều kiện tách thửa mà pháp luật về đất đai quy định. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì để được tách thửa thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Tại thời điểm làm thủ tục tách thửa thì đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất còn thời hạn sử dụng;
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Theo đó, ngoài những quy định chung về điều kiện tách thửa mà Luật Đất đai cũng như nghị định có liên quan quy định thì cần lưu ý Quyết định cụ thể của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương về diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu của các cạnh.
Do đó, nếu đất đang đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà đáp ứng được 05 điều kiện nêu trên thì các đồng sở hữu có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất. Nếu thửa đất khi tách ra không bảo đảm được diện tích tách thửa tối thiểu, không đảm bảo kích thước tối thiểu của các cạnh thì thửa đất đó không thể tách mà vẫn phải giữ nguyên việc đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc người sử dụng đất khi thực hiện tách thửa đối với quyền sử dụng đất hiện có thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, khi đáp ứng các điều kiện luật định thì việc mua đất đứng đồng sở hữu (chung sổ đỏ) thì vẫn có thể tách thửa và tách sổ đỏ.
3. Mua đất chung sổ đỏ có bán lại được không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 thì quyền chung của người sử dụng đất
– Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Được quyền hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất;
– Được Nhà nước bảo hộ về quyền lợi khi bị xâm phạm về đất đai của mình;
– Được Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013…
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất năm 2013 thì người sử dụng đất được hưởng những quyền năng riêng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… theo quy định.
Như vậy, đối với người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 đã nêu trên. Theo đó, khi mua đất chung sổ đỏ thì người đứng tên trên sổ đỏ vẫn có quyền bán lại đất cho người khác và phải tuân thủ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 này. Cụ thể việc bán lại thửa đất này được thực hiện tuỳ vào một trong hai trường hợp cụ thể sau:
– Trường hợp 1: Đất có đồng sở hữu đứng chung tên trong sổ đỏ mà quyền sử dụng đất đã được phân chia từng phần cho từng người trong nhóm đồng sở hữu thì việc bán lại phần đất này được thực hiện như sau:
+ Trước hết, làm thủ tục tách thửa đổi với phần đất đã được phân chia theo quy định của Luật Đất đai hiện hành;
+ Sau đó, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu phần đất đó;
+ Chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất, ở đây là bán lại cho người khác.
– Trường hợp 2: Đất có đồng sở hữu đứng chung tên trong sổ đỏ mà quyền sử dụng đất không được phân chia cụ thể theo từng phần thì việc mua bán thửa đất này phải có sự thống nhất và đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Nếu các chủ sở hữu đồng ý bán thửa đất này thì sẽ uỷ quyền cho người đại diện để thực hiện việc bán đất cho người khác.
Như vậy, việc mua đất đứng chung sổ đỏ thì người mua vẫn có quyền được bán lại thửa đất cho người khác tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể đã nêu trên. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý và hạn chế tranh chấp xảy ra thì người đứng đồng sở hữu trên sổ đỏ nếu muốn bán phần sở hữu của mình thì tại khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì việc mua bán một phần đất này thì chủ sở hữu đất phải làm thủ tục tách thửa trước rồi sau đó mới lập Hợp đồng chuyển nhượng phần đất đã tách thửa có công chứng.
4. Thủ tục tách thửa đất, tách sổ đỏ hiện nay:
Khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện để được tách thửa đã được phân tích tại mục 2 của bài viết này thì người sở hữu đất đứng đồng sở hữu có thể làm thủ tục tách thửa theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 11 Thông tư số
4.1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu tách thửa:
Hồ sơ yêu cầu tách thửa đất bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành;
– Một số giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể từng trường hợp.
4.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên thì người có yêu cầu sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nếu có nhu cầu hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai. Trong trường hợp, tại địa phương đã có Bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì người yêu cầu có thể nộp hồ sơ tại bộ phận này.
4.3. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:
Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa đổi, bổ sung để hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ thực hiện tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ yêu cầu tách thửa.
Theo đó, đối với trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4.4. Trả kết quả cho người yêu cầu:
Sau khi thực hiện giải quyết hồ sơ thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ cập nhật thông tin chỉnh lý của thửa đất sau khi tách thửa tại bản đồ địa chính, cơ sở dữ liệu về đất đai của địa phương và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới sau khi đã tách thửa, tách sổ.
Sau khi nhận Giấy chứng nhận mới thì người có nhu cầu bán lại phần đất thuộc sở hữu của mình có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đia hiện hành.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính.
