Cách xác định lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Phải đóng tiền, lệ phí gì khi mua bán đất? Sang tên sổ đỏ cần nộp bao nhiêu tiền?
Đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Mặc dù không có quyền sở hữu đất đai, nhưng người sử dụng đất vẫn được Nhà nước trao quyền, hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, và được xác định như một loại tài sản của người sử dụng đất và được đưa vào tham gia giao dịch dân sự như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế…. Vậy, khi quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch mua bán, chuyển nhượng thì điều gì khiến các bên trong quan hệ mua bán.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan tâm nhất? Trên thực tế, ngoài việc quan tâm đến diện tích, giá trị quyền sử dụng đất đối với mảnh đất được chuyển nhượng hay hình thức giao dịch thì các bên quan tâm nhất vẫn là các khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng này, trong đó có lệ phí trước bạ. Vậy, lệ phí trước bạ đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như thế nào? Để làm rõ vấn đề này, trong phạm vi bài viết, đội ngũ luật sư và chuyên viên luật Dương Gia sẽ đề cập đến lệ phí trước bạ và cách tính lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Hiện nay, vấn đề về lệ phí trước bạ nói chung và lệ phí trước bạ trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được quy định cụ thể tại Luật phí và Lệ phí năm 2015, Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 301/2016/TT-BTC,
Mục lục bài viết
1. Cách xác định lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016; Điều 3, 4
Mức lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x (nhân) mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Cụ thể: Đối với lệ phí trước bạ đối với đất đai trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định cụ thể như sau:
- Về giá tính lệ phí trước bạ.
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 6
Cụ thể: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (tính theo m2) x (nhân) giá 01 m2 đất (tính theo đơn vị đồng/m2) theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
Tuy nhiên, đối với những trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định về giá đất chuyển nhượng thấp hơn giá đất được quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ thì trường hợp này giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Còn trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ghi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất được quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ thì trường hợp này giá tính lệ phí trước bạ đối với đất sẽ được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Về mức thu lệ phí
Căn cứ theo quy định tại Điều 7
Từ những căn cứ được xác định ở trên có thể khẳng định lệ phí trước bạ đối với đất khi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất sau khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo công thức:
Lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 0,5% x(nhân) giá tính lệ phí trước bạ theo quy định.
- Về hồ sơ khai lệ phí trước bạ, nơi nộp và thời điểm kê khai lệ phí trước bạ:
Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, được sửa đổi bởi điểm a, b khoản 4 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP thì:
– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ và các giấy tờ chứng minh đất thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
– Thời điểm kê khai lệ phí trước bạ: Khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất – chủ thể có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ sẽ phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trước bạ. Lệ phí trước bạ sẽ kê khai theo từng lần phát sinh.
– Cá nhân có tài sản nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ sẽ có trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai (cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất).
Như vậy, qua phân tích nêu trên, có thể thấy “đất đai” là một trong những đối tượng chịu lệ phí trước bạ theo quy định của Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nên các bên khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sang tên tại cơ quan có thẩm quyền sau quá trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ). Việc nộp lệ phí được xác định là một trong những khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc của chủ thể sở hữu tài sản phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
2. Tính tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Nguyên gia đình tôi có: Nguồn gốc đất mua của HTX trước 1975, nhà tự xây theo Giấy phép XD của HTX, còn nợ tiền vay để xây nhà 30/4/1975. Năm 2004, thành phố có chủ trương thu hồi các khoản nợ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Đến tháng 8/2010, gia đình tôi nhận được thông báo về việc “Nộp tiền nợ trả để cấp giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở”. Tuy nhiên, thời điểm này người nợ tiền vay và xây nhà là cha tôi chết từ năm 1982; và mẹ tôi chết năm 2009, gia đình đã làm thủ tục ủy quyền cho 1 người em thay mặt gia đình tiếp tục hồ sơ. Xin cho biết tiền thuế trước bạ, tiền sử dụng đất nếu có thì được tính ra sao trên cơ sở nào?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất: Về tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Như vậy, nếu gia đình anh chị có giấy tờ về nguồn gốc quyền sử dụng đất từ trước năm 1975, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ hai: Về Lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại Nghị số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải nộp Lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4 của Nghị định trên.
Căn cứ và cách tính Lệ phí trước bạ nhà, đất được hướng dẫn tại Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí trước bạ (Sau đây gọi là Thông tư 124), cụ thể như sau:
Theo Điều 4 Thông tư số 124 thì:
– Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ.
– Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Tỷ lệ lệ phí trước bạ (%)
Trong đó:
– Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ.
– Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với từng loại tài sản. Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất theo Điều 5 Thông tư số 124 gồm:
+ Đối với đất: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ đất là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
+ Đối với nhà: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ, giá nhà tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. Giá nhà tính lệ phí trước bạ là giá xây dựng nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định.
– Tỷ lệ lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%.
3. Phải đóng tiền, lệ phí gì khi mua bán đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư, luật sư có thể cho tôi biết khi mua đất thì phải đóng những khoản phí gì? Chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Khi mua đất thì bạn phải đóng những phí sau:
1. Lệ phí công chứng: công chứng là hoạt động bắt buộc khi thực hiện các giao dịch về nhà đất, do vậy bạn phải nộp lệ phí công chứng. Mức thu phí áp dụng chung cho cả Phòng công chứng và Văn phòng công chứng.
Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP quy định đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó.
Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng được tính như sau: Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
2. Lệ phí trước bạ: mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
3. Tiền thuế thu nhập cá nhân: là khoản tiền mà người bán có nghĩa vụ phải nộp. Mức thuế suất phải đóng là:
– 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.
– Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
5. Sang tên sổ đỏ cần nộp bao nhiêu tiền?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư em có mảnh đất 5*20m ở Thạnh Xuân, Quận 12 ,thành phố Hồ Chí Minh là đất thuộc khu dân cư nhưng hiện tại thì chưa cho chuyển mục đích sủ dụng và em có hỏi trên quận thì họ báo là chưa có tên đường mã số hẻm thì chưa chuyển mục đích sử dụng đất được ạ .Vậy cho em hỏi là đất thuộc khu dân cư thì thời gian bao lâu là được cấp mã số hẻm ạ. Giấy tờ quyền sử dụng đất được cấp năm 2012, bây giờ em muốn đổi đổi sang tên chính chủ thì đóng thuế hết khoảng bao nhiêu tiền ạ?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Điều 57
Như vậy, đối với các trường hợp trên khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyển để được giải quyết. Tuy nhiên trong trường hợp thông tin bạn đưa ra không cụ thể việc chuyển mục đích sử dụng đất để làm gì nên khi đã được UBND quận trả lời là chưa có tên đường, số hẻm nên chưa thực hiện được thì bạn có thể làm hồ sơ lên cơ quan UBND phường yêu cầu cấp số hẻm và đợi phê duyệt từ UBND cấp quận. Do đó, tùy và thời gian thẩm định thực trạng đất, hẻm, sau khi được phê duyệt thì sẽ được cơ quan có thâm quyền cấp mã số hẻm theo quy định trong Quyết định 22/2012/QĐ-UBND ngày 31 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài ra, để thực hiện sang tên chính chủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sau khi các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng bạn cần nộp hồ sơ sang tên sổ tại tại Phòng tài nguyên môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện và cần nộp những khoản phí sau:
– Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá chuyển nhượng đất trên hợp đồng
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: lệ phí này do từng địa phương quy định nhưng không quá 500.000 đồng (theo mục b.3 khoản 2 Điều 3
– Lệ phí khác (phí đo đạc, …)
