Làm sổ đỏ có phải nộp lệ phí trước bạ không? Cách tính mức đóng lệ phí trước bạ khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ? Mức đóng lệ phí trước bạ khi xin cấp sổ đỏ được tính thế nào? Trường hợp nào được miễn lệ phí trước bạ khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Mục lục bài viết
1. Làm sổ đỏ có phải nộp lệ phí trước bạ không?
Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định người nộp lệ phí trước bạ như sau: “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.
Theo quy định trên, khi người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đăng ký quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ, cụ thể:
– Nhà, gồm: Nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
– Đất, gồm các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
Như vậy, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu phải nộp lệ phí trước bạ (người dân thường gọi là cấp Sổ đỏ).
2. Công thức và cách tính lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ:
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí năm 2015 quy định về lệ phí như sau: Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và lệ phí. Theo đó, lệ phí trước bạ là khoản tiền được ấn định của tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ lệ phí trước khi tài sản thuộc đối tượng nộp lệ phí đưa vào sử dụng. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Một số đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà đất được quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC ngày 28 tháng 02 năm 2022 của Bộ Tài chính như sau:
– Nhà gồm có: nhà ở, nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
– Đất gồm có: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai, không phân biệt đất đã xây dựng xông trình hay chưa xây dựng công trình.
Khi thuộc vào một trong hai đối tượng trên thì người thực hiện hoạt động cấp hoặc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ phải tiến hành nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC. Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.
Từ đó, cách xác định mức lệ phí trước bạ phải nộp sẽ được áp dụng công thức như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Dựa vào công thức tính trên thì tùy thuộc vào từng trường hợp khác mà mức lệ phí trước bạ phải nộp cũng sẽ được xác định khác nhau. Cụ thể:
Trường hợp 1: Khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
| Lệ phí trước bạ phải nộp | = | 0,5% | x | Giá 01 m2 đất trong Bảng giá đất | x | Diện tích được cấp sổ |
Trường hợp 2: Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà ở, đất:
a. Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì:
| Lệ phí trước bạ phải nộp | = | 0,5% | x | Giá trong hợp đồng | x | Diện tích trong hợp đồng |
Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.
b. Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì:
– Đối với đất:
| Lệ phí trước bạ phải nộp | = | 0,5% | x | Giá 01 m2 trong Bảng giá đất | x | Diện tích chuyển nhượng |
– Đối với nhà ở:
| Lệ phí trước bạ phải nộp | = | 0,5% | x | Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ | x | Giá 01 m2 (đồng/m2 ) | x | Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại |
Trường hợp 3: Khi tặng cho, thừa kế nhà ở, đất
– Đối với đất:
| Lệ phí trước bạ phải nộp | = | 0,5% | x | Giá 01 m2 đất trong Bảng giá đất | x | Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế |
– Đối với nhà:
| Lệ phí trước bạ phải nộp | = | 0,5% | x | Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ | x | Giá 01 m2 (đồng/m2) | x | Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại |
3. Toàn bộ trường hợp nhà đất được miễn lệ phí trước bạ:
Nhà đất là loại tài sản phải chịu lệ phí trước bạ, tuy nhiên nếu thuộc các trường hợp sau đây thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ nhà đất:
(1) Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.
(2) Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:
– Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng, bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ.
(3) Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
(4) Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai.
(5) Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có
(6) Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.
(7) Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.
(8) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
(9) Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(10) Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở.
(11) Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.
(12) Nhà, đất thuộc tài sản công dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.
(13) Nhà, đất được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.
Việc miễn lệ phí trước bạ quy định tại khoản này được áp dụng đối với đối tượng bị thu hồi nhà, đất.
(14) Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng được miễn nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:
– Tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc của các thành viên gia đình khi phân chia tài sản đó theo quy định của pháp luật cho các thành viên gia đình đăng ký lại; tài sản hợp nhất của vợ chồng sau khi kết hôn; tài sản phân chia cho vợ, chồng khi ly hôn theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản do giấy chứng nhận bị mất, rách nát, ố, nhòe, hư hỏng. Tổ chức, cá nhân không phải kê khai, làm thủ tục miễn lệ phí trước bạ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp này.
– Trường hợp khi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phát sinh chênh lệch diện tích đất tăng thêm nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi thì được miễn nộp lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất tăng thêm.
– Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
– Trường hợp khi đăng ký lại quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thay đổi người có quyền sử dụng đất và không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất…
(15) Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.
(16) Nhà xưởng của cơ sở sản xuất; nhà kho, nhà ăn, nhà để xe của cơ sở sản xuất, kinh doanh. Nhà xưởng theo quy định tại khoản này được xác định theo pháp luật về phân cấp công trình xây dựng.
(17) Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
(18) Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động này.
(19) Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật; trừ trường hợp quy định tại khoản (18).
(20) Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật.
4. Thủ tục, trình tự nộp lệ phí trước bạ:
– Sau khi hai bên hoàn thành hồ sơ
– Tổ chức, cá nhân có tài sản trước bạ là nhà, đất nhận 02 tờ kê khai lệ phí trước bạ (mẫu quy định) kê khai rõ ràng theo từng loại tài sản, nộp tại văn phòng đăng kí đất đai.
– Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp (hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…) có xác minh của cơ UBND xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại văn phòng công chứng nơi có đất
– Giấy tờ chứng minh về việc được miễn, không phải nộp lệ phí trước bạ (nếu có)
– Cán bộ thuế nhận hồ sơ, nếu thông tin chưa đủ thì yêu cầu cung cấp thêm rồi mới nhận hồ sơ
– Người làm hồ sơ nhận biên lai tại nơi tiếp nhận hồ sơ và trực tiếp nộp tiền tại kho bạc
– Sau đó, nộp biên lai có xác nhận đã nộp tiền cho văn phòng đăng kí đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
