Cách tính mức đóng lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp sổ đỏ

Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thì việc đóng các khoản thuế phí cho Nhà nước là điều bắt buộc. Lệ phí trước bạ là một khoản phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản vào sử dụng.. Lệ phí trước bạ do người mua khai báo và đóng phí theo giá trị của tài sản mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và công chứng tại văn phòng công chứng. Vậy những trường hợp nào phải đóng lệ phí trước bạ, và phải đóng bao nhiêu?

1. Các chi phí phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Theo giá niêm yết của các văn phòng công chứng.

– Phí đo vẽ lại thửa đất: Trường hợp người nhận chuyển nhượng có yêu cầu đo vẽ lại thửa đất theo mốc tọa độ (Trước kia việc đo vẽ không được xác định bằng tọa độ) thì phải đóng phí đo vẽ khoảng 600.000đ tùy thuộc vào giá các công ty đo đạc tại các địa phương.

– Phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì việc ghi nhận biến động vào trang cuối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đóng thêm lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các chi phí liên quan đến mua bán nhà đất không nhiều, nhưng nó lại tác động đến việc trong thủ tục sang tên sổ đỏ bạn có được Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hay chỉ ghi nhận biến động vào trang cuối của sổ đỏ. Tâm lý mua nhà đất ai cũng muốn được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc nộp lệ phí trước bạ là bắt buộc, để việc chuyển nhượng đất được hợp pháp cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước.

2. Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ:

Trường hợp 1: Mua bán giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Tại điểm a, khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC đã quy định rõ về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng; cha, me đẻ/nuôi, với con đẻ/nuôi; cha, mẹ chồng/vợ với con dâu/rể; ông, bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; qnh chị em ruột với nhau.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp bất động sản được thiết lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, cũng sẽ được miễn thuế khi phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết, nếu ly hôn.

Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, một thửa đất duy nhất.

Tại điểm b, khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định, thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, chỉ được miễn thuế đối với loại hình đất ở, còn các loại đất khác vẫn phải nộp thuế.

Nếu muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân, cần phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

– Chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở duy nhất (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong trường hợp được cấp lại, cấp đổi sẽ được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

– Thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Đối với những cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Cá nhân khi mua bán nhà đất có trách nhiệm: Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Trường hợp bị phát hiện thông tin không đúng, sẽ bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm theo đúng quy định của pháp luật.

3. Cách tính thuế lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Nghị số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải nộp Lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4 của Nghị định trên. Căn cứ và cách tính Lệ phí trước bạ nhà, đất được hướng dẫn tại Thông tư 301/2016/TT-BTC  của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí trước bạ , cụ thể như sau:

Trường hợp 1, khi chuyển nhượng mà tiền trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà, đất trong trường hợp này được xác định như sau:

Mức nộp lệ phí với đất: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1 m2 tại Bảng giá đất

Lưu ý: rường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau: Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất/70 năm) x Thời hạn thuê đất.

Mức nộp lệ phí đối với nhà ở: Theo điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định như sau: Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 1 m2 đất x Tỷ lệ % chất lượng còn lại).

Trong đó:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

– Giá 1 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 1 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

+ Đối với đất: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ đất là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

+ Đối với nhà: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ, giá nhà tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. Giá nhà tính lệ phí trước bạ là giá xây dựng nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định. – Tỷ lệ lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%

Căn cứ Khoản 2 Điều 6 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:

“Điều 6. Khai, thu, nộp lệ phí trước bạ

2. Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư này) cho cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp nộp hồ sơ điện tử, tổ chức, cá nhân phải dùng chứng thư số hoặc mã xác thực giao dịch điện tử để xác thực gửi hồ sơ. Tờ khai lệ phí trước bạ được lập thành 02 bản theo Mẫu số 01 và hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.”

Theo quy định trên, người chịu lệ phí trước bạ là cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Do đó, khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn là người có trách nhiệm kê khai và nộp lệ phí trước bạn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, trong trường hợp này, khi bạn làm hồ sơ đăng ký biến động sang tên sổ đỏ sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn được xác định là người nộp lệ phí trước bạ. Theo đó, cơ quan nhà nước yêu cầu bạn nộp lệ phí trước bạ là đúng quy định của pháp luật

Ngoài ra, trong hợp đồng chuyển nhượng đất các bên có thỏa thuận về việc: người bán sẽ chịu khoản lệ phí trước bạ nên đây là quan hệ pháp luật khác, do đó, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu người mua phải trả khoản tiền lệ phí trước bạn mà bạn đã phải đóng với cơ quan thuế. Vì vậy, cơ quan Thuế không có trách nhiệm chấp nhận yêu cầu cũng như thu lệ phí trước bạ của người bán thay cho bạn.

4. Thủ tục, trình tự nộp lệ phí trước bạ:

– Sau khi hai bên hòa thành hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp và nộp lên văn phòng đăng kí đất đai nơi có đất, sau 30 ngày kể từ ngày nhận được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì bạn làm thủ tục kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Tổ chức, cá nhân có tài sản trước bạ là nhà, đất nhận 02 tờ kê khai lệ phí trước bạ (mẫu quy định) kê khai rõ ràng theo từng loại tài sản, nộp tại văn phòng đăng kí đất đai.

Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp (hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…) có xác minh của cơ UBND xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại văn phòng công chứng nơi có đất

Giấy tờ chứng minh về việc được miễn, không phải nộp lệ phí trước bạ (nếu có)

Cán bộ thuế nhận hồ sơ, nếu thông tin chưa đủ thì yêu cầu cung cấp thêm rồi mới nhận hồ sơ

Người làm hồ sơ nhận biên lai tại nơi tiếp nhận hồ sơ và trực tiếp nộp tiền tại kho bạc

– Sau đó, nộp biên lai có xác nhận đã nộp tiền cho văn phòng đăng kí đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.