Hiện nay có rất nhiều trường hợp nhiều người đứng tên trong sổ đỏ chung, tuy nhiên sau đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau mà họ có nhu cầu xóa tên một hoặc một số người ra khỏi sổ đỏ. Vậy thì, cần phải làm gì để loại tên hoặc rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung?
Mục lục bài viết
1. Vấn đề loại tên, rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung:
1.1. Các trường hợp loại tên, rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung:
Hiện nay có thể kể đến một số trường hợp loại tiền hoặc rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung, cụ thể như sau:
Thứ nhất, loại tên hoặc rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung thông qua hợp đồng tặng cho có điều kiện. Khi bố mẹ tặng cho nhà và đất dựa trên một hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện bằng văn bản, có tiến hành hoạt động công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và đặc biệt trong hợp đồng đó có đưa ra một số điều kiện nhất định yêu cầu các chủ thể nhận tặng cho phải đáp ứng được điều kiện đó. Tuy nhiên sau đó thì người nhận tặng cho không thực hiện theo đúng các điều kiện được ghi nhận trong hợp đồng, vì vậy người tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho. Theo đó nếu chứng minh đúng được người nhận tặng cho không thỏa mãn các điều kiện đó thì người nhận tặng cho sẽ không có quyền đứng tên trên sổ đỏ chung đó nữa.
Thứ hai, sổ đỏ trước đó được nhiều người đúng tên tuy nhiên hiện nay mọi người thỏa thuận chỉ muốn một người duy nhất đứng tên trên sổ đỏ. Việc này chỉ có thể được thực hiện và xảy ra khi có sự đồng ý và hợp tác của những người đồng sở hữu còn lại. Cụ thể là nhà và đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì vậy việc thay đổi chủ sở hữu sẽ được thực hiện thông qua hoạt động đăng ký biến động đất đai. Cụ thể căn cứ theo quy định tại Điều 95 của
– Có sự thay đổi về người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với bất động sản, hoặc các chủ thể này thực hiện hoạt động chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thực hiện hoạt động thừa kế hoặc để lại tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, đưa bất động sản vào các giao dịch thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất;
– Những đối tượng được xác định là người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
– Khi có sự thay đổi về hình dạng hoặc kích thước, có sự thay đổi về số hiệu hoặc diện tích, hoặc có sự thay đổi về địa chỉ của thửa đất đó.
Thứ ba, xóa tên một người ra khỏi sổ đỏ chung khi có những sai sót xoay quanh vấn đề đồng sở hữu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là các chủ thể khác đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên không phát sinh quan hệ hôn nhân hoặc không có bất kỳ một giao dịch dân sự nào về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thủ tục tặng cho hoặc thủ tục thừa kế … Vì thế những người này shop không có quyền được cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và trong trường hợp này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên những người đồng sở hữu khác rơi vào trường hợp “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng đối tượng”. Và để đảm bảo quyền lợi của mình cũng như tránh những tranh chấp sau này thì người chủ sở hữu thực sự cần làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.2. Làm gì để loại tên, rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung?
Căn cứ theo quy định tại Điều 106
– Có những sai sót về thông tin liên quan đến tên gọi và các loại giấy tờ của pháp nhân, hoặc có sự sai sót về nhân thân hoặc địa chỉ của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trái quy định của pháp luật so với các loại giấy tờ của pháp nhân đó hoặc các loại giấy tờ của nhân dân tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Có sự sai sót về thông tin của thửa đất hoặc các loại tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ trong hồ sơ kê khai khi tiến hành hoạt động đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra và xác nhận trên thực tế.
Như vậy thì có thể thấy, có rất nhiều trường hợp để các chủ thể có thể thực hiện hoạt động rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung như đã phân tích ở trên. Vậy thì khi đó các chủ thể cần phải thực hiện thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể căn cứ theo quy định tại
Như vậy thì khi muốn loại tên hoặc rút tên một người ra khỏi sổ đỏ chung, các chủ thể cần phải dựa trên căn cứ theo như phân tích ở trên hoặc theo sự thỏa thuận của các đồng sở hữu. Khi đó thì phải chuẩn bị một bộ hồ sơ để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể bao gồm những giấy tờ cơ bản như:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó;
– Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định;
– Bản mô tả thửa đất đo đạc theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ tùy thân của những người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
2. Một số trường hợp đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Có rất nhiều trường hợp các chủ thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể kể đến một số trường hợp như sau:
Thứ nhất, nhiều người cùng đứng tên để mua một thửa đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 209 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về sở hữu chung theo phần. Theo đó thì các chủ thể đã mua chung một thửa đất nhưng không tách thửa hoặc không đủ điều kiện để tách thửa. Khi đó thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người mua chung mảnh đất đó và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trường hợp mọi người có nhu cầu cấp trung thì sẽ cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trao cho một người đại diện, người đại diện sẽ do các bên tự thỏa thuận, tuy nhiên không có nghĩa rằng người đại diện sẽ có nhiều quyền lợi hơn so với những người sở hữu khác.
Thứ hai, có chung quyền sử dụng đất đang trong thời kỳ hôn nhân. Căn cứ theo quy định tại Điều 34 của Luật hôn nhân gia đình năm 2014 thì tài sản chung của vợ chồng được xác định là tài sản chung hợp nhất. Đối với tài sản chung của vợ chồng khi đã đăng ký hoặc ghi tên của một bên vợ hoặc chồng thì vợ chồng có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi tên của cả hai vợ chồng theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, có chung quyền sử dụng đất khi là hộ gia đình. Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Đất đai năm 2013 thì có quy định hộ gia đình là một trong những người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân và quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, họ chung sống với nhau và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Như vậy thì các thành viên trong hộ gia đình sẽ có chung quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện nêu trên.
3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 98 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về nguyên tắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm cả trường hợp đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sét phải được cấp theo từng thừa phù hợp với quy định của pháp luật;
– Trong trường hợp bất động sản có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó sẽ phải ghi đầy đủ những người có chung quyền sử dụng đất và phải cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, riêng đối với trường hợp các chủ sở hữu có yêu cầu thì sẽ cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện, người đại diện này sẽ do các bên tự thỏa thuận;
– Người sử dụng đất sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
– Trong trường hợp bất động sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ và tên của hai vợ chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, trừ trường hợp hai vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trong trường hợp bất động sản được coi là tài sản chung của vợ chồng mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi họ và tên của vợ hoặc họ và tên của chồng thì sẽ được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi cả họ và tên của hai vợ chồng nếu một bên có yêu cầu.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
–
