Khi nào phải nộp phí trước bạ nhà đất? Cách tính phí trước bạ nhà đất? Trường hợp nào được miễn nộp lệ phí trước bạ nhà đất?
Trong nhiều trường hợp mọi người băn khoăn không lệ phí trước bạ nhà đất là gì? Trong trường hợp nào phải nộp lệ phí trước bạ? Mức đóng và cách tính lệ phí trước bạ là ra sao?
Mục lục bài viết
1. Trong trường hợp nào phải nộp lệ phí trước bạ?
Căn cứ Theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC có quy định:
“Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
Nhà, đất:
a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).’
Tổ chức, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với tài sản. Cụ thể với bất động sản là nhà ở và đất thì tổ chức, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Như vậy, có thể kể tên các trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ gồm:
- Người sử dụng đất xin cấp GCN QSDĐ lần đầu: Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì phải nộp lệ phí trước bạ.
- Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, sử dụng mà chưa đăng ký quyền dụng đất: Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất để quản lý và sử dụng theo mục đích đã đăng ký. Khi thực hiện thủ tục xin cấp GCN quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong đó có lệ phí trước bạ.
- Nhà ở chưa được đăng ký: Theo quy định tại Điều 95 Luật đất đai 2013 thì đăng ký nhà ở được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu nhà ở, đây không phải thủ tục bắt buộc. Khi chủ sở hữu nhà ở thực hiện đăng ký nhà ở thì phải nộp lệ phí trước bạ.
- Đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: Đây là những trường hợp người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho một chủ thể khác. Bên nhận quyền trong trường hợp này sẽ phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở với cơ quan Nhà nước.
2. Cách tính lệ phí trước bạn nhà đất:
Theo Điều 5
Công thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất như sau: Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được Thông tư 20/2019/TT-BTC như sau: giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Riêng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Giá tính lệ phí trước trước bạ nhà (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 1 mét vuông (đồng/m2) nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ
3. Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất:
Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 5
Nhà, đất là trụ sở của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam
Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:
– Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
– Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc xây dựng nhà để chuyển nhượng thì được miễn nộp lệ phí trước bạ. Còn trong trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, nhà khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kinh doanh cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.
Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai.
Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động, bao gồm:
– Đất có công trình là chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo;
– Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. ( Luật nhà ở 2014)
Các loại nhà, đất chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật;
Nhà, đất thuộc tài sản nhà nước dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.
Nhà, đất được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật mà tổ chức, cá nhân bị thu hồi nhà, đất đã nộp lệ phí trước bạ (hoặc không phải nộp, hoặc được miễn lệ phí trước bạ hoặc đã khấu trừ lệ phí trước bạ phải nộp khi tính tiền bồi thường nhà đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật).
Trường hợp xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phát sinh chênh lệch diện tích đất tăng thêm nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi thì được miễn nộp lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất tăng thêm; hoặc có thay đổi ranh giới nhưng diện tích bị giảm xuống so với diện tích đã được cấp giấy cũng không phải nộp.
Trường hợp ranh giới thửa đất thay đổi mà diện tích tăng thêm so với diện tích ghi trong Giấy chứng nhận thì phải nộp lệ phí trước bạ.
Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê từ ngày 01/7/2014 thì không phải nộp lệ phí trước bạ.
Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa. Nếu là hộ nghèo cần nộp Giấy chứng nhận hộ nghèo hoặc xác nhận hộ nghèo của UBND cấp xã nưi cư trú; nếu là đồng bào dân tộc thiểu số thì ít nhất có vợ hoặc chồng là người dân tộc thiểu số; hoặc có hộ khẩu tại các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động này.
Các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường miễn lệ phí trước bạ quy định tại Khoản này phải đáp ứng quy định về tiêu chí quy mô, tiêu chuẩn theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành.
18.. Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 28 Điều này (Khoản 28 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC).
Các cơ sở ngoài công lập hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hoá; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng quy định về tiêu chí quy mô, tiêu chuẩn theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học, công nghệ theo quy định của pháp luật.
Như vậy, lệ phí trước bạ nhà đất là một khoản lệ phí khi người dân thực hiện sở hữu tài sản cố định phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng. Cách tính phí trước bạ theo công thức trên và nếu thuộc các trường hợp không phải nộp phí trước bạ nhà đất thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
