Hiện nay nhu cầu thuê nhà ở của người dân ngày càng cao, để hạn chế những tranh chấp xảy ra trong quá trình thuê nhà ở, các bên thường thoả thuận và ký với nhau qua hợp đồng thuê nhà ở. Vậy hợp đồng thuê nhà ở là gì? Khái quát các quy định về hợp đồng thuê nhà ở?
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng thuê nhà ở là gì?
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở:
Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm pháp lý sau:
– Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
– Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.
– Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Về đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở:
Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp và sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra , bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê cầu thang máy, gửi xe máy…
Về thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà:
Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng.
Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra.
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:
– Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 493,494 Bộ luật dân sự.
– Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà được quy định tại Điều 495, 496 Bộ luật dân sự.
Về hình thức hợp đồng thuê nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí (Điều 492 Bộ luật dân sự).
3. Quyền lợi khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư! Tôi tên Linh. Nhờ luật sư tư vấn giúp. Vợ tôi có đứng tên thuê căn nhà cấp bốn (rất tệ) từ 01/3/2014 – 01/3/2019 với giá 3.000.000đ/tháng. Bên cho thuê giảm 6.000.000 để sửa chữa (cho năm đầu) khi thuê. Tiền thuê nhà được trả đầu năm (nguyên một năm thanh toán một lần). Và 02 năm đầu mức giá như thỏa thuận. Từ năm 3, nếu giá cả ổn định thì không tăng. Nếu không ổn định thì bàn bạc giải quyết.
– Năm 1: 36.000.000-6.000.000 (sửa chữa) =30.000.000 (trả 01/3/2014).
– Năm 2: 36.000.000 (trả 1/3/2015).
– Năm 3: thỏa thuận giá(tăng hoặc như cũ).
Hợp đồng thuê không công chứng nhưng có làm hợp đồng giữa hai bên và Tổ trưởng khu phố ký xác nhận. Hôm nay(17/7/15) tức 1.5 năm kể từ lúc thuê, bên cho thuê gọi điện thoại nói rằng, 6.000.000đ đã giảm để sửa chữa nhà thì sau này hết hợp đồng không được tháo dỡ những gì đã sửa chữa đem đi, nếu không đồng ý thì chấm dứt hợp đồng. Trong khi tiền sửa chữa thời điểm thuê 16.000.000đ. Xin hỏi luật sư trong trường hợp này vợ tôi có thể khởi kiện không. Nếu có thì sẽ lợi và hại thế nào?
– Nếu không tiếp tục thuê, khởi kiện sẽ được và mất gì?
– Nếu tiếp tục thuê thì so với hợp đồng không công chứng, mức giá năm 3 tăng như thế nào hợp lý (theo luật). Nếu giá không hợp lý khởi kiện sẽ được và mất gì? Xin cảm ơn Luật sư rất nhiều. Tôi trông chờ email của Luật sư. Xin chào và hẹn gặp lại!
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất: Về vấn đề công chứng hợp đồng thuê nhà ở
Theo quy định của Bộ luật dân sự
“Điều 492.Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Theo quy định của Luật nhà ở 2014
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Cũng theo Nghị quyết 52/2010/NQ-CP về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thì việc thuê nhà để ở trên 6 tháng không bắt buộc phải công chứng.
Thứ hai: Về việc thỏa thuận và chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Theo quy định Điều 498 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và Điều 499 về Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của
Cũng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự
“Điều 161.Quyền khởi kiện vụ án
Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”
Như vậy, bạn có quyền khởi kiện khi cần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc chấm dứt hợp đồng bạn phải đảm bảo được trường hợp chấm dứt của mình là hợp pháp và thông báo cho bên cho thuê trước một tháng. Việc khởi kiện thì quyền lợi và thiệt hại như thế nào phụ thuộc vào việc bạn làm đúng hay sai và thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở mà bạn đã ký kết.
4. Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Gửi Luật sư, tôi hiện nay đã có một hợp đồng thuê nhà ở 5 năm. Hiện nay, mới được 3 năm nhưng tôi đã có đủ tiền để mua đất, xây nhà nên tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Việc tôi chấm dứt hợp đồng như vậy có được không, bởi vì trong hợp đồng của tôi không có đề cập đến vấn đề này. Vậy tôi có quyền đơn phương tự chấm dứt hay không? Cảm ơn Luật sư.
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 131, Luật nhà ở đã quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.
Như vậy, do không hề có đề cập về vấn đề chấm dứt hợp đồng trong hợp đồng nếu bạn muốn chấm dứt hợp đồng thì phải có sự thỏa thuận với bên cho thuê về việc chấm dứt này.
Bạn nói bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên theo quy định tại khoản 3, Điều 132, Luật nhà ở thì trường hợp của bạn không đáp ứng điều kiện. Cụ thể:
“Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Bạn chỉ có thể chấm dứt khi thỏa thuận chấm dứt, nếu bạn vẫn muốn chấm dứt khi bên kia không đồng ý thì bạn phải trách nhiệm bồi thường cho bên kia.
5. Quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Bố Mẹ tôi có căn nhà cho thuê 1 phần, hợp đồng thuê nhà không công chứng, chỉ được ký giữa Mẹ tôi và người thuê (Ba Mẹ cùng đứng tên trong sở hữu chủ), Hợp đồng thuê bắt đầu từ ngày 10/08/2013. Ban đầu bên thuê gồm 2 người đứng tên nhưng sau 1 thời gian 1 người chấm dứt vào ngày 17/7/2015, có ký trong hợp đồng về việc này và Mẹ tôi cũng ký đồng ý.
Do Bố Mẹ tôi chia thừa kế nên Bố Mẹ và 3 anh em tôi cùng đồng sở hữu căn nhà đó, vào sổ xong ngày 06/11/2013. Hiện nay, tiền thuê nhà Mẹ tôi đã nhận đến tháng 8/2016, và do gia đình tôi muốn không tiếp tục cho thuê nữa, nên nếu hết tháng 08/2016 gia đình tôi chấm dứt hợp đồng thì có bị coi là vi phạm hợp đồng và bị bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 492
“Điều 492.Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Theo quy định trên, hợp đồng thuê nhà ở từ sáu tháng trở lên thì hình thức phải bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Trong trường hợp của bạn, thì hợp đồng thuê nhà ở giữa mẹ bạn và người thuê nhà trong thời hạn hơn 6 tháng mà hai bên chỉ ký vào hợp đồng thuê nhà ở mà không đi công chứng hoặc chứng thực và đăng ký. Như vậy, hợp đồng này đã vi phạm về hình thức hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà ở giữa mẹ bạn và người thuê nhà sẽ không bị vô hiệu trong trường hợp vi phạm về hình thức này trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ( theo quy định tại khoản 2 Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015).
Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị quyết số 52/2010/NQ-CP về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thì đã bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng thuê nhà ở. Điểm a khoản 28 mục III Nghị quyết số 52/2010/NQ-CP về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính quy định như sau:
“28. Nhóm các thủ tục: Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp – B-BTP-052982-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – B-BTP-052969-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – B-BTP-052970-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – B-BTP-052978-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – B-BTP-052988-TT; Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở – B-BTP-133336-TT; Công chứng hợp đồng đổi nhà ở – B-BTP-133356-TT; Công chứng hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở – B-BTP-133509-TT; Công chứng hợp đồng thuê nhà ở – B-BTP-133520-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở – B-BTP-133537-TT; Công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở – B-BTP-133543-TT; Công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà ở – B-BTP-133548-TT
a, Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng nói trên, quy định việc công chứng các hợp đồng nói trên được thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng.”
Theo quy định tại Điều 499 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
“Điều 499.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;
2. Nhà cho thuê không còn;
3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước”.
Trong trường hợp của bạn, tiền thuê nhà mẹ bạn đã nhận đến tháng 8 năm 2016 thì mẹ bạn phải thực hiện nốt nghĩa vụ đã được giao kết trong hợp đồng là cho thuê cho đến hết tháng 8 năm 2016. Đến hết tháng 8 năm 2016 gia đình bạn không muốn cho thuê nữa thì gia đình bạn phải thông báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà và sau 6 tháng kể từ ngày bạn thông báo cho bên thuê nhà thì bạn được chấm dứt hợp đồng thuê nhà bời vì hợp đồng thuê nhà giữa mẹ bạn và bên thuê nhà là hợp đồng không xác định thời hạn ( Khoản 1 Điều 499 Bộ luật dân sự 2015 ).
Như vậy, mẹ bạn phải thông báo cho bên thuê nhà vào khoảng thời gian là tháng 2/2016 thì hết tháng 8/2016, hợp đồng thuê nhà giữa mẹ bạn và bên thuê nhà sẽ chấm dứt. Nếu mẹ bạn không thông báo trước 6 tháng như trên, mà đến hết tháng 8/2016 mẹ bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà luôn thì mẹ bạn sẽ phải chịu trách nhiệm bồ thường thiệt hại cho bên thuê nhà.
