Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm

1.  Nguyên nhân dẫn đến việc tích đất tăng thêm so với sổ đỏ?

Trên thực tế, việc diện tích đất thực tế tăng thêm so với diện tích được công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuất phát từ các nguyên nhân chủ yếu sau:

– Do việc đo đạc trước khi cấp sổ đỏ không chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.;

– Do người sử dụng đất lấn, chiếm đất của những người sử dụng đất xung quanh;

– Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế đất đai theo quy định của pháp luật.

Theo đó, để bảo đảm việc thống nhất và đồng bộ giữa diện tích đất trên thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất nên làm thủ tục cấp sổ đỏ với phần diện tích đất được tăng thêm so với sổ đỏ được cấp.

2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm:

Nguyên tắc này được pháp luật về đất đai hiện hành được quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét và phân loại đất thành 02 trường hợp cụ thể sau:

2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm không làm thay đổi ranh giới thửa đất:

Trong trường hợp diện tích thực tế với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự chênh lệch nhau nhưng ranh giới của thửa đất đang sử dụng không có sự thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đáp ứng được một trong các điều kiện sau thì người sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm:

– Đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thửa đất tăng thêm diện tích;

– Thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Như vậy, nếu trong trường hợp thực tế diện tích đất có sự tăng thêm so với sổ đỏ nhưng không làm thay đổi ranh giới thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đối với phần diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện đã nêu trên.

2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm nhưng có sự thay đổi ranh giới thửa đất:

Trong trường hợp tiến hành đo đạc lại thửa đất nhưng có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó đối với phần diện tích tăng thêm trong trường hợp này thì người sử dụng đất vẫn được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.

Theo đó, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính- nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm.

3. Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm:

Như đã trình bày tại mục 1 của bài viết này thì diện tích đất tăng thêm so với diện tích được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Theo đó, với mỗi trường hợp làm tăng diện tích đất thì thủ tục cấp sổ đỏ cũng có sự khác nhau. Sau đây, Luật Dương Gia xin hướng dẫn quý bạn đọc thủ tục cấp sổ đỏ với diện tích tăng thêm trong từng trường hợp cụ thể:

3.1. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ trong trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trường hợp 1: Thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trong trường hợp này, người sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ trên thửa đất gốc và phần diện tích đất tăng thêm được xác định là do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ hợp thức hoá đất tăng thêm theo quy định tại khoản 7 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đề nghị theo Mẫu số 10/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của của thửa đất gốc;

– Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm.

Lưu ý: Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

Sau khi chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Theo đó, cán bộ tại Văn phòng sẽ tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và thực hiện những công việc sau:

– Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm của người sử dụng đất;

–  Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

–  Trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng;

–  Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Trường hợp 2: Thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trong trường hợp này để được cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm thì người sử dụng đất sẽ chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

3.2. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tăng thêm đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Đối với trường hợp này thì người sử dụng đất sẽ thực hiện làm hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất tăng thêm với đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của diện tích đất tăng thêm;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên thì người sử dụng đất sẽ thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai. Theo đó, Văn phòng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và thực hiện những công việc sau:

– Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế;

–  Trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng;

–  Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Lưu ý: Đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất và có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho toàn bộ diện tích thửa đất.

Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Trong trường hợp này thì người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ yêu cầu cấp sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm với đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Trong trường hợp này thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Theo đó, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai. Văn phòng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và thực hiện những công việc sau:

–  Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.

–  Trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.

– Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Lưu ý: Trong trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với toàn bộ diện tích thửa đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành ngày 29/9/2017 Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.