Để được Nhà nước công nhận tính hợp pháp của hợp đồng thì các bên phải đảm bảo điều kiện cơ bản về chủ thể, mặt nội dung và hình thức hợp đồng.Vậy, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu khi nào? Khi hợp đồng vô hiệu thì để lại hậu quả pháp lý gì?
Mục lục bài viết
1. Tìm hiểu chung về hợp đồng thế chấp:
1.1. Hợp đồng thế chấp là gì?
– Khái niệm: Hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất là loại văn bản ghi nhận thỏa thuận quyền và trách nhiệm của hai bên khi tham gia thế chấp tài sản quyền sử dụng đất. Theo Điều 312 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Ngoài ra, đối với những tài sản đang cho thuê hoặc cho mượn cũng có thể dùng để thế chấp; Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản của mình để thực hiện thế chấp. Phạm vi thực hiện thế chấp có những cách sau:
+ Trường hợp thứ nhất: thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng sẽ thuộc tài sản thế chấp trừ một số trường hợp có thỏa thuận khác;
+ Các cá nhân thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp có thoả thuận khác;
+ Trường hợp 2: thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền này cũng nằm trong diện tài sản thế chấp trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Điểm đặc biệt trong việc thế chấp quyền sử dụng đất đó là tài sản thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ còn các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất sẽ giao cho thế chấp.
– Về mặt hình thức hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất phải đầy đủ các thông tin sau:
+ Quốc hiệu tương ngữ vào ngày, tháng, năm lập nên hợp đồng thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất phải được thể hiện rõ;
+ Họ, tên, địa chỉ của các bên hoặc người đại diện hộ gia đình của các bên;
+ Ghi nhận rõ nghĩa vụ cần được đảm bảo;
+ Thời hạn thực hiện việc thế chấp;
+ Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không hoàn thành được;
+ Cùng với đó phải ghi nhận rõ quyền và nghĩa vụ các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng;
+ Để kiểm soát và ràng buộc được nghĩa vụ của các bên thì trong hợp đồng cần nêu thêm điều khoản về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
+ Những thông tin cơ bản trên thì nếu các bên có điện thoại thận khác thì sẽ được ghi nhận.
1.2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất:
Liên quan đến vấn đề hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được nhà nước quy định tại điều 319 của bộ luật dân sự năm 2015 như sau: Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản thì hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ một số trường hợp có thỏa thuận khác hoặc là luật có quy định;
– Thông thường người thứ ba ngay tình được nhà nước có điều khoản quy định để bảo vệ quyền lợi tuy nhiên nếu việc diễn ra thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực thì quyền lợi của người thứ ba trong trường hợp này sẽ bị đối kháng kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
Như vậy với quy định tại bộ luật dân sự nêu trên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất căn cứ vào các nội dung sau:
+ Thứ nhất, về thời điểm giao kết: Hợp đồng thế chấp cũng giống như hợp đồng thông thường khi xác định thời điểm giao kết của hợp đồng này phải dựa trên việc các bên nhận được đề nghị giao kết hợp đồng thế chấp và sau đó trả lời chấp nhận hợp đồng này;
Hình thức để thể hiện sự đồng ý giao kết hợp đồng có thể thông qua lời nói, văn bản hoặc các bên có sự thỏa thuận về việc im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn; hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên thỏa thuận thống nhất về nội dung của hợp đồng với nhau; hợp đồng bằng văn bản là thời điểm các bên cùng soạn thảo hợp đồng và ký và các văn bản hoặc bằng những hình thức chấp nhận khác được thể hiện rõ trên văn bản.
+ Thứ hai, căn cứ vào những thỏa thuận khác của các bên: nếu các bên có sự lựa chọn, thỏa thuận về hợp đồng thế chấp khác với nguyên tắc trên thì sự thỏa thuận này vẫn được công nhận và có tính pháp lý;
+ Thứ ba, trong trường hợp luật có quy định khác: khi thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp trong trường hợp là có quy định khác thì thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực Giao dịch thế chấp sẽ không có giá trị.
2. Hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất bị vô hiệu khi nào?
Để hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng này phải đảm bảo các điều kiện đã được quy định tại Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp cũng không được nằm trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ Luật dân sự năm 2015.
Dựa theo nội dung của các quy định trên thì hợp đồng thế chấp cần đáp ứng các điều kiện như sau nếu có một trong các điều kiện sau không đảm bảo thì hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu:
– Thứ nhất, về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thế chấp:
+ Chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với loại giao dịch đang được xác lập;
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc lừa dối;
+ Hợp đồng lập ra không giả tạo hoặc nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.
+ Nếu một trong các bên tham gia ký kết hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.
+ Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.
+ Việc lý kết hợp đồng không diễn ra trong tình huống có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
– Thứ hai, mục đích và nội dung trong giao dịch dân sự không được vi phạm điều cấm của luật và không được trái với đạo đức xã hội;
– Thứ ba, về hình thức của giao dịch dân sự cũng phải đảm bảo các điều kiện để có hiệu lực của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp tài sản là một trong những loại hợp đồng phải được thực hiện tiến hành công chứng chứng thực. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực.
3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu:
Khi sự thỏa thuận,thống nhất ý chí giữa hai bên được ghi nhận trong hợp đồng đương nhiên các bên sẽ chịu ràng buộc bởi giao dịch này. Trong trường hợp có một trong hai bên vi phạm đến hợp đồng vô hiệu thì các bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại ở bên kia gây ra.
Về nguyên tắc để đảm bảo công bằng một bên chỉ phải bồi thường cho bên kia khi trên thực tế có thiệt hại xảy ra. Tuy nhiên, vấn đề xác định lỗi giữa hai bên cũng là yếu tố quan trọng để quyết định trách nhiệm bồi thường. Trong trường hợp do lỗi của cả hai bên làm giao dịch dân sự này vô hiệu thì phải xác định mức độ lỗi của các bên để đưa ra mức thiệt hại cụ thể và phân bổ trách nhiệm bồi thường tương ứng theo lỗi của mỗi bên.
4. Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không bị vô hiệu:
Theo quy định chung của nhà nước, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu đã nêu trong bài viết thì mới được công nhận là có tính hợp pháp. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có một số trường hợp ngoại lệ khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện trên nhưng vẫn không bị tuyên là vô hiệu cụ thể như sau: Dựa theo Khoản 2 Điều 133 của Bộ Luật Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định:
Khi các bên thực hiện giao dịch dân sự không đảm bảo các về điều kiện để cho hợp đồng có hiệu lực nhưng tài sản đó đã được đăng ký tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sau đó đã được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho một người thứ ba ngay tình. Người thứ ba này dựa vào việc đăng ký tài sản đó mà xác lập và thực hiện giao dịch thì giao dịch đó sẽ không bị tuyên là vô hiệu.
Đối với tài sản phải đăng ký mà bên thứ ba chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba sẽ bị tuyên là vô hiệu trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua việc bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc tiến hành giao dịch với người mà theo bản án quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản đó nhưng chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án quyết định bị hủy sửa đổi.
Các văn bản pháp luật được sử dụng:
– Bộ Luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
