Hồ sơ, trình tự thủ tục chứng thực hợp đồng tặng nhà đất cho con

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong khuôn khổ pháp luật quy định như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…Một trong những đặc thù về quá trình sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân của Việt Nam chính là việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ cho con, ông bà cho cháu. Một trong những hình thức xác lập hợp đồng tặng cho được người sử dụng đất thực hiện phổ biến chính là thủ tục chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi co đất. Vậy, để đảm bảo cho việc tặng cho quyền sử dụng đất cho con được pháp luật ghi nhận thì việc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đảm bảo những điều kiện gì? Và được thực hiện theo trình tự, thủ tục như thế nào?

1. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác khi đảm bảo các điều kiện như sau:

Thứ nhất, đất được tặng cho phải là đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trừ các trường hợp:

–  Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.

– Các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất (đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp), trường hợp có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận (đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất)

Thứ hai, đất được tặng cho phải là đất không có tranh chấp

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Thứ tư, quyền sử dụng đất được tặng cho phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đảm bảo không thuộc các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất sau đây:

– Hộ gia đình, cá nhân nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động. (Khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Như vậy, nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất vẫn diễn ra trong khoảng thời gian dưới 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất thì việc chuyển giao đó là trái luật vì không đủ điều kiện để được tặng cho quyền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

2. Quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Để được pháp luật công nhận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đảm bảo về hình thức và nội dung theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Thứ nhất, về hình thức của hợp đồng tặng cho

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đảm bảo được công chứng tại các văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản để đảm bảo cho hoạt động công chứng, chứng thực theo quy định

Thứ hai, về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 không quy định về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, về nội dung cũng như các quy định chung về hợp đồng này lại được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

3. Hồ sơ để thực hiện chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, người yêu cầu chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

– Dự thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định

4. Trình tự thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện thủ tục chứng thực theo trình tự các bước sau:

Bước 1: Các bên yêu cầu nộp hồ sơ chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Bước 2: Tiếp nhận và thực hiện yêu cầu chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

– Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu chứng thực, nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm chứng thực các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện chứng thực.

– Thực hiện hoạt động chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật:

+ Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Đối với trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.

+ Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) trang trở lên, thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng, giao dịch. Trường hợp hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.

Lưu ý:

– Đối với trường hợp phải phiên dịch thì người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung lời chứng cho người yêu cầu chứng thực và ký vào từng trang hợp đồng với tư cách là người phiên dịch.

– Thời hạn để thực hiện việc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 2 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hoặc có thể kéo dài hơn theo thỏa thuận bằng văn bản với người yêu cầu chứng thực.

– Theo Quyết định số 1024/QĐ-BTP, phí thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là 50.000 đồng/hợp đồng/lần chứng thực.

5. Trình tự, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất được tặng cho

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và Hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất hợp đồng tặng cho được thực hiện theo trình tự sau đây:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm các giấy tờ theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường Tỉnh. Nếu người sang tên sổ đỏ nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất thì trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, UBND xã phải chuyển hồ sơ đó cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường huyện.

Bước 3. Thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người nộp hồ sơ yêu cầu sang tên Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con thì nghĩa vụ về tài chính của người được sang tên Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định sau:

Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung năm 2014), trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ cha,mẹ (bao gồm nhận tặng cho từ cha mẹ đẻ và cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ) nằm trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (thuế suất 10%).

Thứ hai, về lệ phí trước bạ 0,5%: Theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha mẹ vợ hay cha mẹ chồng thuộc trường hợp được miễn về lệ phí trước bạ.

Bước 5. Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người nộp hồ sơ hoặc giao UBND xã trao cho người nộp hồ sơ nếu hồ sơ được người nộp hồ sơ nộp tại UBND xã.

Thời gian thực hiện thủ tục: không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Sửa đổi bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP).