Việc mua bán căn hộ chung cư phải diễn ra thông qua các trình tự, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật, quan trọng và cần thiết nhất là thủ tục sang tên sổ hồng căn hộ chung cư. Vậy hồ sơ cũng như thủ tục sang tên sổ hồng diễn ra như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để mua bán căn hộ chung cư:
Thứ nhất, điều kiện để căn hộ chung cư được phép giao dịch:
Căn hộ chung cư để đưa vào giao dịch phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
– Chung cư phải có sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) theo quy định của pháp luật
– Căn hộ chung cư không nằm trong diện tranh chấp hay khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
– Phải đang trong thời gian còn hạn sử dụng nhà ở nếu như thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn
– Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
– Không nằm trong diện bị thu hồi đất, có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước hay có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, điều kiện của các bên tham gia giao dịch căn hộ chung cư:
* Về phía bên bán, bên tặng cho căn hộ chung cư:
– Phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư đó hoặc trong trường hợp khác có thể ủy quyền cho bên thứ ba để tiến hành các giao dịch về nhà ở và sang tên sổ hồng theo đúng quy định của pháp luật
– Chủ sở hữu là cá nhân phải đảm bảo có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở
– Chủ sở hữu là tổ chức thì phải đáp ứng có tư cách pháp nhân theo quy định tại
* Về phía bên mua, bên nhận tặng cho là cá nhân:
– Trường hợp cá nhân là công dân Việt Nam thực hiện các giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư phải có đủ năng lực hành vi dân sự; không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch
– Trường hợp cá nhân là người nước ngoài:
+ Phải đáp ứng đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam
+ Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể là: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014)
+ Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch
* Về phía bên mua, bên nhận tặng cho là tổ chức:
– Doanh nghiệp phải có tư cách pháp nhân theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập
– Nếu là tổ chức phía bên nước ngoài: phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 159 Luật nhà ở 2014. Cụ thể là: tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước.
– Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Hồ sơ sang tên sổ hồng chung cư:
Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng, chứng thực hợp đồng:
– Soạn thảo hợp đồng mua bán chung cư (hai bên thỏa thuận tự soạn thảo hợp đồng hoặc nhờ công chứng viên tại văn phòng công chứng soạn thảo và trả chi phí)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng)
– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân của cả hai bên mua và bán
– Sổ hộ khẩu của hai bên
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn) của cả hai bên mua và bán
– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu)
Hồ sơ kê khai thuế gồm những giấy tờ sau:
+ Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC
+ Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
– Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.
Hồ sơ sang tên sổ hồng gồm những giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng thực
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
+ Biên lai, chứng từ chứng minh việc đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
+ Bản sao giấy tờ tùy thân (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân) của bên nhận chuyển nhượng
+
Thủ tục này áp dụng khi mua bán căn hộ chung cư. Do đó, sang tên Sổ đỏ nhà chung cư là việc mua bán căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với người mua. Thủ tục sang tên Sổ đỏ chung cư được thực hiện như sau:
3. Trình tự thủ tục làm thủ tục sang tên sổ hồng căn hộ chung cư:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bước 2: Khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ) Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% x Giá chuyển nhượng
– Lệ phí trước bạ: 0,5% x Giá chuyển nhượng (Khi giá mua bán chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định (phổ biến nhất))
– Lệ phí trước bạ: 0,5% x diện tích x giá 1m2 x tỉ lệ % chất lượng còn lại
(Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp trên hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.)
Các lệ phí này nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc bộ phận một cửa (nếu đã thành lập)
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên
Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa; Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, sau đó là hẹn ngày trả kết quả.
Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. (
Lệ phí sang tên gồm: Lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định.
Như vậy, thủ tục sang tên sổ đỏ khá phức tạp. Do đó, việc tìm hiểu kĩ những thủ tục này là điều cần thiết giúp ta có thể hoàn tất các thủ tục được nhanh chóng, hiệu quả hơn; bên cạnh đó, nếu có vấn đề sai sót thì được xử lý kịp thời hơn.
4. Các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên sổ hồng căn hộ chung cư:
Thứ nhất, khoản thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, quy định tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chung cư cụ thể như sau:
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng: được hiểu là giá trị ghi nhận trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm chuyển nhượng
+ Trường hợp giá mua bán không được ghi trong hợp đồng hoặc thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế là giá do UBND tỉnh quy định
+ Phần giá trị căn hộ chung cư gồm giá trị căn hộ, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc được tính theo giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định. Nếu không có thì sẽ căn cứ theo phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế… do Bộ Xây dựng quy định
– Thuế suất cho việc chuyển nhượng căn hộ chung cư là 2%. Ngoại trừ trường hợp được miễn thuế sau:
+ Tặng cho giữa những người trong gia đình, gồm cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; vợ và chồng; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột
+ Trường hợp được miễn thuế khác nếu như:
Người bán căn hộ chung cư tại thời điểm mua bán chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất và việc xác định này sẽ căn cứ dựa vào Sổ hồng. Thứ hai, có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 6 tháng (tức 183 ngày). Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận
Thứ hai, lệ phí trước bạ:
Căn cứ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ
Trong đó:
– Giá tính lệ phí trước bạ: do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Trong đó giá tính lệ phí trước bạ căn hộ chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ xác định bằng giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành x hệ số phân bổ theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP
Lưu ý: nếu giá mua bán trong hợp đồng cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì tính lệ phí trước bạ theo giá ghi trong hợp đồng mua bán chung cư
– Tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ: căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định tỷ lệ là 0,5%
