Hai loại hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải công chứng

1. Hai loại hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải công chứng:

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 2 của Văn bản hợp nhất luật công chứng năm 2018, công chứng được xem là việc công chứng viên trong một tổ chức hành nghề công chứng tiến hành thủ tục xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng và của các giao dịch dân sự bằng văn bản, xác nhận tính chính xác và không trái đạo đức xã hội của các loại giấy tờ, các loại văn bản trong quá trình dịch từ tiếng việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại, từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt Nam mà theo quy định của pháp luật bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc theo nhu cầu nguyện vọng của các tổ chức và cá nhân trong xã hội. Căn cứ theo quy định của pháp luật về dân sự, thế chấp cũng là một trong những hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự. Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 326 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau :

– Trong trường hợp chị thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thể chấp quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời được xác định là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý sẽ bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

– Trong trường hợp chị thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này cũng không đồng thời là chủ sử dụng đất, thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, những đối tượng được xác định là người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, chưa trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, xét về điều kiện để hợp đồng nói riêng và giao dịch dân sự nói chung có hiệu lực trên thực tế, căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo đó, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có các điều kiện sau đây:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với quá trình xác lập giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện và không bị lừa dối, không bị ép buộc;

– Mục đích và nội dung của các giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội;

– Hình thức của giao dịch dân sự cũng được xem là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định.

Theo đó, hợp đồng thế chấp được lập thành văn bản và thông thường sẽ được các bên thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Căn cứ theo quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, pháp luật hiện nay chỉ có yêu cầu phải công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm nhà ở, đất ở và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 112 của Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022 có quy định về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà ở. Theo đó, trong trường hợp mua bán, tặng cho, trao đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì cần phải thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ được xác định là thời điểm công chứng và chứng thực hợp đồng đó.

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên trong giao dịch dân sự được xác định là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên trong giao dịch đó;

– Các văn bản liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất và thừa kế tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Việc công chứng sẽ được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và việc chứng thực sẽ được thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ theo quy định tại Điều 54 của Văn bản hợp nhất luật công chứng năm 2018 có quy định về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản. Theo đó, việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản sẽ phải được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có các bất động sản đó. Trong trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng theo quy định của pháp luật mà sau đó được tiếp tục thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ khác thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo cũng sẽ phải được thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng lần đầu. Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện thủ tục công chứng. Dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng đang lưu giữ hồ sơ sẽ tiếp tục thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo.

Theo đó, hai loại hợp đồng bảo đảm mà pháp luật bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng đó là:

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất.

2. Thủ tục công chứng đối với hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải công chứng: 

Đối với hai loại hợp đồng bảo đảm mà pháp luật bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, thì sẽ phải trải qua một số giai đoạn cơ bản sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị thành phần hồ sơ đầy đủ để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thành phần hồ sơ trong trường hợp này sẽ bao gồm các loại giấy tờ cơ bản sau: Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu do pháp luật quy định, bản sao các loại giấy tờ tùy thân của các bên, bản chính của các loại giấy tờ tùy thân để đối chiếu, và các loại giấy tờ khác khi được yêu cầu.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Theo đó thì người yêu cầu công chứng sẽ nộp hồ sơ trực tiếp tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, đó có thể là phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Sau đó thì tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Trong trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ thì công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung hồ sơ theo quy định của pháp luật. 

Bước 3: Soạn thảo và ký văn bản. Người yêu cầu công chứng sẽ tự mình đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên sẽ đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu sửa đổi và bổ sung thì công chứng viên sẽ xem xét và thực hiện hoạt động sửa đổi ngay trong ngày. Sau đó trả kết quả theo quy định của pháp luật. 

3. Hai hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải công chứng, nhưng không công chứng thì có hiệu lực không?

Về nguyên tắc, đối với những loại hợp đồng bảo đảm mà pháp luật bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng nhưng không đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015. Khi đó, pháp luật quy định rằng sẽ không làm phát sinh hoặc thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên được tính kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên sẽ phải có trách nhiệm khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp các bên không thể hoàn trả cho nhau bằng hiện vật thì sẽ phải quy đổi thành tiền để hoàn trả. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản, tuy nhiên vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ được quy định trong giao dịch đó thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Và trong trường hợp này thì các bên sẽ không cần phải thực hiện thủ tục công chứng. Theo phân tích nêu trên thì có thể thấy, về bản chất, hợp đồng bảo đảm mà pháp luật bắt buộc cần phải thực hiện thủ tục công chứng nhưng các bên không công chứng thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên có ngoại lệ đó là hợp đồng đó vẫn có thể có hiệu lực trong trường hợp đáp ứng cả 03 điều kiện sau:

– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng;

– Một bên hoặc các bên có yêu cầu công nhận hợp đồng đó có hiệu lực; 

– Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Văn bản hợp nhất Luật Công chứng năm 2018;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở;

– Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.