Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: 

1.1. Khái quát chung về hợp đồng đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc được xem là một phần của hợp đồng chính, và nó không phụ thuộc vào mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc là gì. Ngay cả khi hợp đồng đặt cọc được giao kết nhằm mục đích ký kết một hợp đồng khác, thì hợp đồng đặt cọc không được coi là hợp đồng phụ, bởi vì nó vẫn phát sinh hiệu lực ngay cả khi hợp đồng mà các bên dự định ký kết không được ký kết trên thực tế. Nhìn chung thì hợp đồng đặt cọc được pháp luật dân sự quy định rất chi tiết và rõ ràng. Vì thế cho nên hợp đồng đặt cọc mang những đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, quan hệ đặt cọc cũng có những đặc điểm chung của giao dịch dân sự nhưng mang tính chất bổ sung cho quan hệ nghĩa vụ chính, được pháp luật quy định cụ thể về trình tự và thủ tục cũng như đối tượng của quan hệ, nhầm nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa vụ, hợp đồng đặt cọc có đối tượng phổ biến là tài sản ta chỉ được thực hiện bằng biện pháp xử lý lợi ích vật chất khi có sự vi phạm về nghĩa vụ trong quan hệ chính.

Thứ hai, đặt cọc thực hiện hai chức năng đó là, đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Tránh sự bội tín trong giao kết hợp đồng thì biện pháp đặt cọc quả là hữu hiệu mà các bên phải tiến hành giao kết.

Thứ ba, chủ thể của hợp đồng đặt cọc bao gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như bên có nhà để bán … thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc. Ngoài ra thì đặt cọc là hợp đồng thực tế hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.

1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: 

Thứ nhất, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, thì tranh chấp hợp đồng đặt cọc có thể hiểu là tranh chấp hợp đồng diễn ra trong lĩnh vực dân sự hoặc kinh doanh thương mại. Do đó mà pháp luật tố tụng dân sự hiện hành năm 2015 quy định rằng, tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo loại việc. Tuy nhiên khi xác định cụ thể tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà thì phải tiếp tục căn cứ vào quy định của bộ luật tố tụng dân sự để xác định thẩm quyền giữa các tòa án, cụ thể như sau:

– Thẩm quyền theo cấp: Căn cứ theo Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải tiến hành ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, Cho tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài; 

– Thẩm quyền theo lãnh thổ: Căn cứ theo khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: nếu như các bên có thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu tòa án nơi cư trú của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc trụ sở của nguyên đơn nếu nguyên đơn là tổ chức thì tòa án đó có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm. Còn nếu như các bên không có thoả thuận lựa chọn tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn thì tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc hoặc nơi bị đơn đặt trụ sở sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Thứ ba, về nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cần phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

– Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng đặt cọc và bên thứ ba, khuyến khích thương lượng cũng như hòa giải để giải quyết vấn đề. Lợi ích luôn là vấn đề hàng đầu của các bên khi tham gia bất cứ quan hệ hợp đồng nào trong xã hội trong đó có quan hệ hợp đồng đặt cọc. Do đó vấn đề ưu tiên khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên. Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự thì hòa giải là thủ tục bắt buộc trong giai đoạn xét xử sơ thẩm. Do đó nếu như tòa án thực hiện tốt giai đoạn hòa giải thì sẽ giúp cho các bên giải quyết được tranh chấp một cách ôn hòa và giảm bớt gánh nặng tố tụng;

– Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà phải đảm bảo tính ổn định tình hình kinh tế xã hội. Bất cứ một tranh chấp nào khi xảy ra cũng gây thiệt hại cho không chỉ các bên đường sự mà còn có tác động tiêu cực đến các mặt của đời sống kinh tế làm căng thẳng đối với các mối quan hệ trong xã hội. Do đó khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà thì tòa án cần vận dụng chính xác và linh hoạt các quy định của pháp luật để không những đảm bảo được quyền lợi của các bên mà còn ổn định và hài hòa được mối quan hệ xã hội.

Ngoài ra thì việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà còn phải tuân thủ một số nguyên tắc như thực hiện đúng thẩm quyền giải quyết của tòa án, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của người khác cũng như lợi ích công cộng, tôn trọng sự tự do ý chí và tự nguyện thỏa thuận của các bên, đảm bảo giữ bí mật cho hoạt động kinh doanh cũng như uy tín của các bên trong quan hệ tranh chấp và tuân thủ nguyên tắc pháp chế.

2. Ý nghĩa của quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: 

Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng những quy định của pháp luật về dân sự để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa là một nội dung quan trọng trong hoạt động xét xử vừa là biện pháp để pháp luật dân sự phát huy vai trò của đời sống xã hội. Ký kết hợp đồng đặt cọc là cách thức ngày càng được lựa chọn phổ biến bởi nhiều chủ thể. Tuy nhiên cũng như bất cứ quan hệ pháp luật dân sự nào thì quan hệ đặt cọc cũng tìm ẩn nhiều rủi ro và mâu thuẫn cũng như bất đồng giữa các bên, tranh chấp xảy ra là điều không thể tránh khỏi đặc biệt là khi đất nước đang bước vào nền kinh tế thị trường. Vì vậy việc giải quyết tốt tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mang lại những ý nghĩa thiết thực sau đây:

Thứ nhất, về phương diện kinh tế, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được giải quyết sẽ đáp ứng được lợi ích vật chất của các bên đồng thời góp phần thúc đẩy môi trường sản xuất kinh doanh buôn bán phát triển lành mạnh. Hơn nữa nếu thực hiện tốt công tác hòa giải thì còn giảm thiểu được gánh nặng và công sức khi phải mở các phiên tòa xét xử.

Thứ hai, về phương diện chính trị, giải quyết tốt tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không những góp phần đảm bảo an ninh trật tự an toàn xã hội và con cùng cố lòng tin của nhân dân đối với các cơ quan xét xử và chủ trương của đảng cũng như chính sách pháp luật của nhà nước. Thứ ba, về phương diện xã hội, giải quyết tốt tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất sẽ góp phần đảm bảo sự đoàn kết nội bộ trong nhân dân và hài hòa các mối quan hệ từ gia đình cho đến họ hàng và xã hội. Thực tiễn cho thấy rất nhiều tranh chấp dân sự nếu không được giải quyết kịp thời có thể chuyển thành những vụ án hình sự nghiêm trọng.

3. Một số lưu ý khi kí kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: 

– Kiểm tra chính xác và cẩn thận danh tính chính xác của chủ đất, chủ nhà hoặc chủ đầu tư bất động sản;

– Kiểm tra đấy đủ và tính hợp pháp của giấy tờ pháp lý của nhà đất định mua;

– Kiểm tra nhà đất có bị vào diện quy hoạch giải tỏa hay không, bất động sản đó có được giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay không;

– Cần xem xét về tính phong thủy của ngôi nhà nếu gia chủ là người quan tâm đến vấn đề tâm linh;

– Đọc kĩ nội dung của hợp đồng đặt cọc, trước khi lập hợp đồng cần thương thảo trước giá cả, thời gian bàn giao nhà đất, chi phí chuyển đổi sang tên sổ đỏ bên nào chịu,… để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có sau này. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.