Đặt cọc mua nhà ở xã hội có lấy lại được tiền đặt cọc không?

1. Đặt cọc mua nhà ở xã hội có lấy lại được tiền đặt cọc không?

1.1. Các trường hợp lấy lại được tiền đặt cọc mua nhà ở xã hội:

Căn cứ theo quy định tại điều 328 – Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì ta xác định được đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi đã ký kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ngoài ra thì hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, có thể là một hợp đồng đặt cọc riêng hoặc đó là 1 điều khoản trong một hợp đồng mua bán nhà. Về phạt cọc khi mà một bên không thực hiện hợp đồng thì là do thỏa thuận của các bên của hợp đồng đã thỏa thuận từ trước trong hợp đồng hoặc có các thỏa thuận khác. Nếu trong hợp đồng đặt cọc không quy định các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc hay mức phạt cọc như thế nào thì theo quy định của pháp luật,

Như vậy, để xác định mua nhà ở xã hội có lấy lại được tiền đặt cọc hay không thì ta xác định theo 3 trường hợp:

Trường hợp 1: Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

Tại khoản 5 Điều 63  Luật Nhà ở 2014 quy định thì việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Có thể hiểu rằng đối với việc đặt cọc mua nhà ở xã hội thì tiền đặt cọc do hai bên thỏa thuận với nhau nhưng không quá số tiền đặt cọc là 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. 

Như vậy, theo quy định này có thể hiểu rằng khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc mà bên đặt cọc đổi ý không muốn thực hiện hợp đồng nữa thì sẽ bị mất khoản tiền cọc đó trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Tức là nếu bạn là bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng mua nhà thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, nghĩa là bạn sẽ không lấy lại được số tiền đặt cọc này.

Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

Theo quy định của pháp luật thì hiển nhiên trong trường hợp nếu chủ đầu tư là bên nhận đặt cọc mà từ chối thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc mua nhà ở xã hội đó cho bạn.

Hoặc nếu chủ đầu tư vi phạm những điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký kết mà bạn muốn chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư cũng phải trả lại tiền cọc cho bạn. Ví dụ, theo quy định của pháp luật hiện hành thì trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do đó, chỉ cần chứng minh chủ đầu tư vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản thì bạn có thể lấy lại được tiền đặt cọc. Tức là trong trường hợp này bên chủ đầu tư vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bạn vẫn có thể lấy lại được tiền đặt cọc kèm theo khoản tiền phạt vi phạm nếu có thỏa thuận.

Trường hợp 3: Hai bên thỏa thuận, thống nhất với nhau về việc chấm dứt việc thực hiện hợp đồng, tức là không ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nữa

Trong trường hợp này có thể hiểu là cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội đều thống nhất với nhau là thanh lý hợp đồng đặt cọc. Lúc này, các bên tự thỏa thuận thống nhất với nhau thì việc nhận lại tiền đặt cọc mua nhà ở xã hội là hiển nhiên.

Tóm lại, từ những lập luận và phân tích như trên có thể đưa ra kết luận rằng khi đặt cọc mua nhà ở xã hội có lấy lại được tiền đặt cọc hay không là phụ thuộc vào từng trường hợp. Nếu là do bên đặt cọc tự thay đổi ý định mua bán, không thực hiện hợp đồng hoặc vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên đặt cọc sẽ không lấy lại được số tiền đặt cọc đó. Còn nếu do các bên tự thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc hoặc do bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng thì bên đặt cọc mua nhà ở xã hội vẫn có thể lấy lại được tiền đặt cọc. Tùy thuộc các bên thỏa thuận với nhau trong hợp đồng đặt cọc.

1.2. Đặt cọc mua nhà ở xã hội cần lưu ý những gì?

Như đã phân tích ở trên, khi đặt cọc mua nhà ở xã hội mà thay đổi không muốn mua nữa thì bạn có thể bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Do vậy, trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bạn cần lưu ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, bạn cần phải xem nhà ở xã hội đó có đủ điều kiện mua bán không. Nếu nhà ở không đủ điều kiện để mua bán thì việc bạn ký kết hợp đồng đặt cọc cũng không có ý nghĩa gì, bởi vì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, bạn cần phải nắm được quy định về phạt cọc. Theo đó, Bộ luật dân sự 2015 đã quy định rõ nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Còn nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, việc phạt cọc này là do các bên tự thỏa thuận thống nhất với nhau. Muốn không bị phạt thì nên thỏa thuận từ ban đầu và ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc

Thứ ba, bạn nên thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc. Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 cũng như pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực nhưng để tránh tranh chấp xảy ra thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.

2. Làm thế nào để lấy lại tiền đặt cọc mua nhà ở xã hội?

Khi các bên có thoả thuận đặt cọc thì  số tiền đặt cọc mua nhà ở xã hội sẽ có ba hướng:

Một là, nếu các bên ký hợp đồng mua bán thì bên nhận cọc trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào giá mua bán nhà.

Hai là, nếu bên đặt cọc không muốn mua nhà nữa thì hai bên không tiếp tục ký hợp đồng mua bán nhà thì tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

Ba là, nếu bên nhận cọc không muốn bán nhà thì bên nhận cọc phải trả tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Từ đó, ta có thể xác định chỉ có hai trường hợp sẽ được lấy lại tiền đặt cọc là:

Một là, các bên thoả thuận nếu không ký hợp đồng mua bán nhà thì trả lại cọc.

Hai là, bên nhận cọc không muốn bán nhà thì phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc.

Trong trường hợp này nếu bên nhận cọc không trả lại tiền cọc thì bên nhận cọc có thể áp dụng một trong ba cách để đòi lại tiền cọc: Thương lượng, hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà.

Theo đó thì thủ tục khởi kiện thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn khởi kiện;

– Hợp đồng đặt cọc

– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn,

Bước 2: Nộp hồ sơ:

Bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Toà án nhân dân cấp huyện nơi người bị kiện cư trú, làm việc hoặc nơi tổ chức bị kiện đặt trụ sở., qua bưu điện hoặc nộp online qua Cổng thông tin điện tử của Toà án

– Thời gian giải quyết: Tuỳ vào tính chất, mức độ của vụ việc, thời gian giải quyết thường kéo dài khoảng 06 – 08 tháng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật nhà ở 2014;

– Bộ luật dân sự 2015.