Phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất kèm theo hợp đồng để giải thích chi tiết một số điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng đó. Vậy, giá trị pháp lý của phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất được quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Giá trị pháp lý của phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất:
Hiện nay, pháp luật đã có những quy định cụ thể về phụ lục hợp đồng nói chung và phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng. Nhiều người đặt ra câu hỏi về giá trị pháp lý của phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 403 của Bộ luật dân sự năm 2015, thì hợp đồng dân sự nói chung trong đó có hợp đồng mua bán nhà đất có thể có phụ lục hợp đồng đi kèm, phụ lục hợp đồng nhằm mục đích quy định thêm một số nội dung chi tiết cho các điều khoản của hợp đồng chính. Như vậy có thể nói, phụ lục hợp đồng được xem là văn bản ban hành kèm theo hợp đồng chính và không thể tách rời với hợp đồng chính, phụ lục hợp đồng được sử dụng để quy định chi tiết hoặc sửa đổi và bổ sung một số điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng chính theo sự thỏa thuận của các bên. Có nhiều loại hợp đồng có nội dung tương đối dài và vô cùng phức tạp. Để việc thực hiện hợp đồng đạt được hiệu quả cao thì các điều khoản hình thành nên hợp đồng đó cần được trình bày một cách ngắn gọn và dễ hiểu, chứa đựng được những thông tin cần thiết. Vì thế khi giao kết hợp đồng trên thực tế, các bên thường kèm theo thỏa thuận phụ lục để giải thích rõ nghĩa hơn và quy định chi tiết hơn các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà đất.
Bên cạnh đó, trong quá trình ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, nhiều lúc không thể tránh khỏi những sai sót về điều khoản trong hợp đồng, vì thế các bên đặt ra nhu cầu bổ sung và thay thế hoặc sửa đổi những nội dung trong hợp đồng đó. Khi đó thì các bên hoàn toàn có thể tiến hành hoạt động lập thêm phụ lục hợp đồng. Vì vậy sẽ có những trường hợp sau cần phải ký bổ sung phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất, bao gồm:
– Quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng mua bán nhà đất gốc, và nội dung của phụ lục hợp đồng sẽ không được trái với nội dung của hợp đồng gốc;
– Sửa đổi và bổ sung một số điều khoản của hợp đồng mua bán nhà đất được ký kết ban đầu, loại phụ lục hợp đồng này thường độc lập khi hợp đồng mua bán nhà đất đã được ký kết, sau đó mới lập phụ lục hợp đồng để thay đổi hoặc sửa đổi các nội dung ban đầu của hợp đồng.
Về giá trị pháp lý của phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất, căn cứ theo quy định tại Điều 403 của Bộ đồ dân sự năm 2015 như sau:
– Hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để có thể quy định chi tiết hơn một số điều khoản trong hợp đồng;
– Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng;
– Nội dung của phụ lục hợp đồng sẽ không được trái với nội dung được giao kết trong hợp đồng bắt đầu;
– Trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của các điều khoản trong hợp đồng ban đầu thì điều khoản này sẽ không có hiệu lực, trường hợp các bên có thỏa thuận khác, trong trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có những điều khoản trái ngược với điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng ban đầu thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng gốc đã được sửa đổi.
Như vậy, thông thường thì bản chất của phụ lục hợp đồng chính là những điều khoản được bổ sung sau khi hợp đồng mua bán nhà đất đã được giao kết. Quả không sai khi nói, phụ lục hợp đồng là tài liệu kèm theo hợp đồng gốc để quy định chi tiết hơn điều khoản trong hợp đồng gốc. Vì vậy nội dung của phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất phải phù hợp với nội dung mà các bên đã thỏa thuận trước đó. Phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất có giá trị như hợp đồng. Bản phụ lục này luôn luôn kèm theo hợp đồng nên nó không thể áp dụng riêng lẻ mà sẽ bị phụ thuộc và thực hiện kèm theo quá trình thực hiện hợp đồng. Nếu phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất có sự khác biệt với hợp đồng thì sẽ áp dụng theo hợp đồng, các điều khoản phụ lục bị trái với hợp đồng mua bán nhà đất sẽ không có hiệu lực. Tuy nhiên các bên hoàn toàn có thể áp dụng theo phụ lục hợp đồng, khi đó đồng nghĩa với việc, các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà đất ban đầu đã được sửa đổi.
2. Được phép kí mấy lần phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất?
Hiện nay, bộ luật dân sự năm 2015 chưa có quy định cụ thể về số lần ký tối đa của phụ lục hợp đồng nói chung và phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng. Do đó khi các bên đã đạt được sự thống nhất về quá trình sửa đổi và bổ sung một số điều khoản trong hợp đồng gốc thì các bên hoàn toàn có thể lập phụ lục hợp đồng, bao gồm cả phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên cần phải lưu ý, phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất có giá trị pháp lý như hợp đồng theo như phân tích ở trên. Vì vậy cho nên các điều khoản trong phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất không được trái với hợp đồng gốc. Nếu như các điều khoản trong phụ lục hợp đồng trái với nội dung trong hợp đồng gốc thì điều khoản đó sẽ không có giá trị pháp lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đặc biệt, trong lĩnh vực lao động, căn cứ theo quy định tại
Như vậy có thể nói, ngoại trừ hợp đồng lao động sửa đổi về thời hạn hợp đồng theo như phân tích ở trên, thì tất cả các loại hợp đồng khác sẽ không bị giới hạn số lần ký kết phụ lục hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà đất. Vì vậy, pháp luật không có quy định về số phụ lục hợp đồng tối đa có thể ký kết trong hoạt động mua bán nhà đất. Số lượng ký kết phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất sẽ phụ thuộc vào mức độ cụ thể của hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên, phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của các bên trong quá trình tham gia giao kết.
3. Hiệu lực của phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất:
Về hiệu lực của phụ lục hợp đồng, căn cứ theo quy định tại Điều 403 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định, phụ lục hợp đồng được quy định có hiệu lực tương đương với hợp đồng. Vì vậy phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất được ban hành đính kèm với hợp đồng gốc, và hiệu lực của phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất hoàn toàn phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng gốc trên thực tế.
Bên cạnh đó, Điều 403 của Bộ luật dân sự năm 2015 cũng có quy định về nội dung của phụ lục hợp đồng nói chung và phụ lục hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng. Theo đó, trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhà đất thì điều khoản này đương nhiên sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, và trong trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có các điều khoản trái với điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhà đất ban đầu, thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng mua bán nhà đất đã được sửa đổi bởi phụ lục của hợp đồng. Vì vậy, phụ lục hợp đồng được xem là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán nhà đất, quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ kéo theo sự thực hiện phụ lục hợp đồng.
Tuy nhiên cần phải lưu ý, trường hợp phụ lục hợp đồng bị vô hiệu thì hợp đồng gốc vẫn sẽ có hiệu lực, tuy nhiên nếu hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần thì phụ lục hợp đồng cũng sẽ bị vô hiệu tương ứng với điều khoản bị vô hiệu trong hợp đồng mua bán nhà đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự năm 2015.
