Giá trị của quy định về phân loại động sản và bất động sản. Động sản và bất động sản theo Bộ luật dân sự 2015.
1. Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011.
2. Luật sư tư vấn:
Trong thực tế tài sản tồn tại ở nhiều dạng khác nhau, vô cùng phong phú và đa dạng. Do đặc tính của mỗi loại tài sản là khác biệt nên muốn quản lý tài sản cần có những quy chế pháp lý riêng. Bởi vậy, việc phân loại tài sản là cần thiết không chỉ có ý nghĩa trong hoạt động lập pháp mà còn có ý nghĩa trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Ở mỗi tiêu chí khác nhau, tài sản sẽ được phân thành các loại cụ thể khác nhau. Cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cách phân loại chủ yếu dựa vào đặc tính vật lý của tài sản là có thể di dời được hay không thể di dời được và giá trị kinh tế bởi thực tế những tài sản không di dời được thường là những tài sản có giá trị lớn.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:
“- Bất động sản là các tài sản bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
– Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Theo pháp luật dân sự Việt Nam, việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản thể hiện nhiều ý nghĩa quan trọng.
– Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cơ sở của việc quy định về quyền của chủ sở hữu khi thực hiện việc kiện đòi lại động sản và bất động sản từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình”.
Khi xác định phương thức kiện dân sự đòi lại tài sản trong trường hợp tài sản thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình, với mỗi loại tài sản (động sản hoặc bất động sản) lại có những điều kiện để chủ thể có thể yêu cầu kiện đòi lại tài sản khác nhau. Những điều kiện đó được quy định tại Điều 257, 258 “
Điều 257 Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Ngoài những trường hợp trên thì chủ sở hữu không được đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình.
Điều 258 “Bộ luật dân sự 2015” quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.
Qua đó ta có thể thấy sự khác nhau giữa các điều kiện đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu với động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình. Bởi lẽ có quy định khác nhau như vậy là do tính chất khác nhau giữa các loại tài sản này.
Đối với tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu khó xác định được tài sản đó thuộc quyền sở hữu của ai nếu chúng không có các dấu hiệu của vật đặc định, vấn đề này xuất phát bởi tính chất của tài sản là động sản nên dễ dàng di chuyển chúng từ nơi này đến nơi khác (đối với tài sản là vật). Đối với trường hợp muống đòi lại tài sản là động sản không phải đăng kí quyền sở hữu, chủ sở hữu phải có căn cứ để xác định tài sản thuộc quyền sở hữu của mình như hóa đơn mua bán tài sản trong đó có ghi số hiệu hoặc kí hiệu tài sản hoặc số hiệu đặc trưng của tài sản…
Đối với tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản, loại tài sản này thường có giá trị sử dụng lớn và chúng đều được đăng kí quyền sở hữu hoặc sử dụng nên dễ dàng xác định chủ sở hữu qua đăng kí. Từ những tính chất khác biết đó mà pháp luật đã có những quy định khác nhau về quyền đòi lại tìa sản từ người chiếm hữu ngay tình đối với từng loại.
– Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có giá trị trong việc quyết định xác lập quyền sở hữu theo thời hạn, thời hiệu và các thủ tục khác:
Mỗi loại tài sản có những đặc điểm triên và khi chúng trở thành đối tượng của hợp đống dân sự thì pháp luật cũng quy định khác nhau trong nhiều cần đề của hợp đồng dân sự như:
“+ Xác định thời hạn trong hợp đồng dân sự: Người bán đấu giá phải thông báo công khai tại nơi bán đấu giá và trên phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục các tài sản bán đấu giá chậm nhất là bảy ngày đối với động sản, ba mươi ngày đối với bất động sản trước ngày bán đấu giá (Điều 457 “Bộ luật dân sự 2015”).
+ Thời hạn chuộc lại tài sản đã bán trong hợp đồng mua bán có chuộc lại: Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản (Điều 462 Bộ luật dân sự 2005).
+ Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc nơi do người bán đấu giá xác định. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản tiền đó. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá (Điều 459 Bộ luật dân sự 2005).
– Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối với động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 466 Bộ luật dân sự 2005)”.
– Liên quan đến việc xác lập thủ tục đăng kí đối với tài sản
Quyền sở hữu tài sản là một quyền cơ bản và quan trọng. Khi quyền sở hữu đã thuộc về một chủ thể thì chủ thể đó có quyền tuyên bố với người khác là mình đang sở hữu tài sản đó. Ngoài ra, các chủ thể khác cũng phải tôn trọng quyền sở hữu của chủ thể đó và không được vi phạm quyền sở hữu của họ, bởi “Bộ luật dân sự 2015” đã có một loạt các quy định để bảo vệ quyền của chủ sở hữu. Để mọi người biết về quyền sở hữu của mình thì phải có cơ chế công khai quyền.
Điều 167 Bộ luật dân sự 2005 về đăng kí quyền sở hữu tài sản quy định:
“Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, đối với động sản thì chiếm hữu là cách biểu thị công khai quyền sở hữu của chủ thể. Tuy nhiên, đối với các động sản có giá trị như các phương tiện giao thông (ô tô, xe máy, tàu thuyền…) thì pháp luật cũng quy định về chế độ đăng ký và để nhà nước quản lí nhằm đảm bảo an toàn giao thông bởi đây là những nguồn nguy hiểm cao độ (Khoản 1 Điều 623 “Bộ luật dân sự 2015”). Còn đối với bất động sản thì đăng ký là biện pháp công khai để bảo đảm các quyền của chủ sở hữu bất động sản đó.
– Có giá trị quan trọng trong việc tuân thủ hình thức hợp đồng khi đối tượng là bất động sản: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 388 Bộ luật dân sự 2005).
Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận giữa ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng. Có nhiều loại hợp đồng dân sự, mỗi một loại hợp đồng dân sự lại có những quy định khác nhau về hình thức cụ thể của loại hợp đồng đó. Khi đối tượng của hợp đồng dân sự là các loại tài sản khác nhau thì những quy định về hình thức của hợp đồng cũng khác nhau. Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản thì hình thức của hợp đồng dân sự thường được quy định là văn bản bởi đây là loại tài sản có giá trị sử dụng lớn và dễ xảy ra tranh chấp. Nếu đối tượng của hợp đồng dân sự là động sản thì thì hình thức của hợp đồng có thể là lời nói hoặc văn bản. Những quy định này nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự có thể thực hiện dễ dàng, hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Với đối tượng của hợp đồng là bất động sản, pháp luật thường quy định hình thức của hợp đồng là văn bản, cụ thể là trong các trường hợp sau:
“- Hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà ở là bất động sản điển hình, pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 450 Bộ luật dân sự 2005).
– Mua bán bất động sản đấu giá: Pháp luật quy định việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký, nếu pháp luật có quy định (Khoản 5 Điều 459 Bộ luật dân sự 2005).
– Hợp đồng tặng cho bất động sản: Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu (Khoản 1 Điều 467 Bộ luật dân sự 2005).
– Hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 492 Bộ luật dân sự 2005)”.
– Dưới góc độ tố tụng, việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa giúp xác định thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ trong việc giải quyết tranh chấp đối với tài sản đó.
Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định về thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự theo lãnh thổ tại Điều 35 giữa các tòa án cũng cấp với nhau. Việc phân định thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ được thực hiện trên cơ sở nguyên tắc đảm bảo việc giải quyết vụ việc dân sự nhanh chóng, đúng đắn, thuận lợi; bảo đảm việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự; tạo thuận lợi cho các đương sự tham gia tố tụng, tránh sự chồng chéo trong việc thực hiện thẩm quyền giữa các tòa án cùng cấp. Ngoài ra, việc phân định thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ còn phải đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự.
Khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp theo lãnh thổ như sau:
“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
c) Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.”
Như vậy, đối với những tranh chấp liên quan đến bất động sản thì thẩm quyền giải quyết thuộc về tòa án nới có bất động sản. Bởi lẽ, bất động sản là một loại tài sản gắn liền với với đất không thể dịch chuyển được và thông thường các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản sẽ do cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó lưu giữ. Do vậy, tòa án nơi có bất động sản thông thường sẽ là tòa án có điều kiện tốt nhất để tiến hành xác minh, xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản. Nhờ đó, tòa án có thể giải quyết đúng đắn, nhanh chóng vụ án.
>>> Luật sư
Đối với các tranh chấp về bất động sản, các bên đương sự không có quyền thỏa thuận về việc yêu cầu tòa án nơi không có bất động sản giải quyết. Việc thỏa thuận lựa chọn tòa án giải quyết tranh chấp dân sự của các bên đương sự chỉ được giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 36 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011. Theo khoản i:
“Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.”.
Đối với các vụ án dân sự không phải là tranh chấp về bất động sản thì tòa án có thẩm quyền là tòa án nơi bị đơn là cá nhân cư trú, làm việc hoặc tòa án nơi bị đơn có trụ sở nếu họ là cơ quan, tổ chức. Bị đơn trong vụ án dân sự là người bị buộc phải tham gia tố tụng. Về mặt tâm lý, bị đơn và người đại diện hợp pháp của họ thường không muốn tham gia tố tụng và thường nêu ra những khó khăn để không đến tòa án. Việc quy định tòa án có thẩm quyền giải quyết là tòa án nơi cư trú, làm việc, có trụ sở của bị đơn sẽ tạo điều kiện thuận lợi để bị đơn, người đại diện hợp pháp của họ tham gia tố tụng. Mặt khác, tòa án này cũng có khả năng điều tra và nắm được các vấn đề của vụ việc, trên cơ sở đó có đường lối giải quyết phù hợp.
Tóm lại, việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là đối tượng của tranh chấp giúp xác định tòa án có thẩm quyền giải quyết phù hợp với những đặc trưng riêng của đối tượng tranh chấp. Qua đó tạo điều kiện để việc giải quyết vụ án dân sự được nhanh chóng, chính xác và thuận lợi nhất.
– Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa trong việc xác định hình thức, trình tự và thủ tục đăng kí tài sản.
Điều 167 “
“Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Như vậy, đối với tài sản bất động sản thì đăng kí là biện pháp công khai các quyền của chủ sở hữu bất động sản. Sở dĩ quy định như vậy là bởi đặc trưng của bất động sản là tính không thể dịch chuyển được nên việc thực hiện quyền chiếm hữu khác với động sản. Nếu như với động sản, chủ sở hữu có thể thực hiện quyền chiếm hữu bằng cách áp dụng các biện pháp bảo vệ tài sản như cất giữ thì chủ sở hữu lại không thể làm vậy với bất động sản được. Do đó, chủ sở hữu có thể thực hiện quyền chiếm hữu tài sản bằng biện pháp phù hợp với đặc tính của bất động sản là đăng kí quyền sở hữu với cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền.
Đối với động sản, chiếm hữu là cách biểu thị công khai quyền sở hữu. Tuy nhiên đối với tài sản có giá trị (như các phương tiện giao thông: ôtô, xe máy,…) thì cũng có chế độ đăng kí. Sở dĩ quy định như vậy là bởi đây là những nguồn nguy hiểm cao độ nên nhà nước cần quản lý để đảm bảo an toàn. Ngoài ra, những động sản mà nhà nước quy định phải đăng kí quyền sở hữu thường là những tài sản có giá trị tương đối lớn nên việc đăng kí sẽ giúp bảo vệ tốt hơn quyền sở của chủ sở hữu đối với những tài sản này, hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản cũng giúp xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản cho phù hợp với đặc trưng riêng của mỗi loại tài sản. Điều 168 “Bộ luật dân sự 2015” quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như sau:
“1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Theo quy định này, đăng kí là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển dịch quyền sở hữu và các quyền khác đối với bất động sản, nếu không có đăng kí thì sự chuyển dịch các quyền đó không có hiệu lực. Sở dĩ “Bộ luật dân sự 2015” quy định như vậy là bởi để tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với tài sản là bất động sản. Thực tế những tài sản được xác định là bất động sản hiện nay theo quy định của BLDS thường có giá trị rất lớn nên dễ xảy ra tranh chấp. Do đó, cần có sự tham gia quản lý chặt chẽ của nhà nước. Ngoài ra, như đã nói ở trên, đăng kí là biện pháp công khai quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản nên quy định thời điểm chuyển giao quyền là khi đăng kí chuyển giao quyền sở hữu bất động sản là hợp lý.
Đối với động sản, việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Quy định này được đặt ra nhằm phù hợp với đặc tính của động sản là tính dịch chuyển được.
Tóm lại, việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản giúp xác định chế độ quản lý sở hữu và chuyển dịch quyền sở hữu phù hợp với đặc trưng riêng của mỗi loại tài sản.
– Việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong trường hợp xác định quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài mà đối tượng là bất động sản:
Trong các quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài thì các quy định của pháp luật dân sự Việt nam điều chỉnh quan hệ sở hữu vẫn được áp dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo Điều 766 “Bộ luật dân sự 2015” thì về nguyên tắc, quyền sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài được xác định theo pháp luật nước nơi có tài sản. Tuy nhiên cũng trong điều luật này có hai trường hợp ngoại lệ. Thứ nhất, quyền sở hữu đối với động sản trên đường vận chuyển được xác định theo pháp luật nước nơi có động sản được chuyển đến. Thứ hai, quyền sở hữu đối với tàu bay dân dụng và tàu biển tại Việt nam tuân theo quy định về chọn luật trong pháp luật hàng không dân dụng( pháp luật nơi đăng ký tàu bay – Điều 4, Luật hàng không dân dụng) và pháp luật về hàng hải của Việt nam.
Liên quan đến quyền sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài, các Hiệp định tương trợ tư pháp và pháp luật Việt nam đều thống nhất trong việc lựa chọn pháp luật nước có tài sản đến để giải quyết vấn đề phân biệt tài sản là động sản hay bất động sản.
Vấn đề hợp đồng dân sự có yếu tố nước ngoài, ngoại trừ các hiệp định đều thống nhất hình thực hợp đồng liên quan đến bất động sản phải tuân theo pháp luật nơi có bất động sản thì các hệ thống pháp luật được sử dụng để xác định tính hợp pháp về hình thức của hợp đồng có thể kể đến như : pháp luật nước nơi kí kết hợp đồng, pháp luật áp dụng cho hợp đồng,… Theo pháp luật Việt nam, về nguyên tắc thì hình thức hợp đồng dân sự có yếu tố nước ngoài được xác định theo pháp luật của nước nơi kí kết hợp đồng (Khoản 1 Điều 770 Bộ luật dân sự 2005). Hợp đồng dân sự được kí kết ở nước ngoài nhưng vi phạm pháp luật nước đó về hình thức hợp đồng vẫn được công nhận có giá trị pháp lý tại Việt nam nếu không trái với pháp luật Việt nam về vấn đề này. Tuy nhiên, pháp luật Việt nam cũng quy đinh môt ngoại lệ : trường hợp hợp đồng liên quan đến việc xây dựng hoặc chuyển giao quyền sở hữu công trình, nhà cửa và các bất động sản khác trên lãnh thổ Việt nam thì sẽ áp dụng pháp luật Việt nam để xem xét tính hợp pháp về hình thức hợp đồng (Khoản 2 Điều 770 Bộ luật dân sự 2005).
Như vậy, Bộ luật dân sự năm 2005 đã phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, đó là cách phân loại mang tính truyền thống và phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Luật đã xác định rõ đất đai, những gì liên quan đến đất đai là bất động sản cùng với sự liệt kê bất động sản và những động sản mà pháp luật quy định là bất động sản, đồng thời quy định mở để cho các văn bản pháp luật khác có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, với những quy định như vậy đã bảo đảm được quyền kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
