Đòi lại đất đang bị lấn chiếm được thừa kế từ năm 1988. Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Đòi lại đất đang bị lấn chiếm được thừa kế từ năm 1988. Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Tranh chấp quyền sử dụng đất: Bà tôi lập di chúc cho cha tôi vào năm 1965 (Ông tôi chết năm 1962) bà tôi chết vào năm 1988. Hiện nay đất bị người khác chiếm có đòi lại được không? (Đất có bằng khoáng điền thổ từ thời chế độ cũ)?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, cần xác định chính xác chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
Như bạn cung cấp, gia đình bạn có bằng khoán điền thổ được cấp từ thời chế độ cũ. Bằng khoán điền thổ được Luật đất đai 2013 thừa nhận với tư cách là một loại Giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013: “e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.”
Khoản này được hướng dẫn tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 15. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất tại Điểm e, khoản 1, Điều 100
1. Bằng khoán điền thổ.
2. Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
3. Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
4. Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
… "
Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.” Như vậy, bằng khoáng điền thổ mà gia đình bạn có được coi là điều kiện quan trọng để xác lập quyền sở hữu đối với quyền sử dụng thửa đất.
Ông bạn mất trước thời điểm lập di chúc, tài sản không chính xác hình thành trước hay sau thời điểm ông bạn mất, di chúc bà lập năm 1965 nhưng bà mất năm 1988. Tuy nhiên, bạn cũng không trình bày việc lập di chúc có được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật hay không? Tại thời điểm năm 1988 áp dụng Thông tư 81/1981/TT-TANDTC hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về thừa kế (hết hiệu lực 05/07/1996) quy định như sau:
"IV – THỪA KẾ THEO DI CHÚC
Thừa kế theo di chúc là việc di chuyển di sản thừa kế của một người đã chết cho các người khác theo sự định đoạt của người đó khi còn sống.
A – Hình thức của di chúc
Di chúc có thể là chúc thư viết hoặc di chúc miệng.
Di chúc viết phải do người có năng lực hành vi dân sự tự nguyện lập ra, được chính quyền địa phương xác nhận. Trong trường hợp đặc biệt, di chúc có thể do cơ quan, đơn vị nơi đương sự làm việc xác nhận. Nếu người có tài sản đang đi trên phương tiện giao thông hay đang ở trong một cơ sở chữa bệnh mà gặp tình huống phải cấp bách lập di chúc thì sự chứng nhận của người phụ trách của phương tiện giao thông hay cơ sở chữa bệnh cũng được coi là hợp lệ.
Nếu di chúc không có sự chứng nhận hợp lệ, nhưng có người làm chứng bảo đảm, hoặc xác định được di chúc đó đúng là do người có di sản tự nguyện lập ra (như đúng là chữ viết và chữ ký của người có di sản, thời gian và địa điểm ghi trong di chúc cũng phù hợp…) thì cũng có giá trị.
Nếu là di chúc miệng thì phải có người làm chứng bảo đảm.
Người lập di chúc, khi còn sống có quyền thay đổi việc định đoạt tài sản của mình, tức là có quyền bổ sung, sửa đổi hoặc hủy bỏ di chúc. Cho nên một người chết có thể để lại nhiều bản di chúc. Trong trường hợp này, nếu các bản di chúc có nội dung khác nhau, thì di chúc lập sau cùng có giá trị thi hành. Nếu di chúc lập sau bổ sung hay cụ thể hóa nội dung của di chúc lập trước thì cả hai đều có giá trị.
Di chúc của người không có năng lực hành vi dân sự hoặc di chúc làm ra vì bị đe dọa, áp buộc hoặc di chúc miệng không có người làm chứng, đều không có giá trị.
Trường hợp khó xác định di chúc nào có giá trị thi hành, thì cần đi sâu điều tra để xác định ý chí cuối cùng của người lập di chúc, không kể là di chúc được lập dưới hình thức nào.
B – Quyền định đoạt tài sản của người lập di chúc
Thông qua di chúc, người có tài sản có quyền để lại tài sản của mình cho bất cứ ai. Người thừa kế được chỉ định trong di chúc có thể là côn dân, Nhà nước hay một tổ chức xã hội. Nếu là công dân thì người đó có thể ở trong diện thừa kế theo luật, mà cũng có thể không ở trong diện đó.
Tuy nhiên, nội dung của di chúc phải phù hợp với chính sách và pháp luật. Nếu toàn bộ nội dung của di chúc đều trái với chính sách và pháp luật, thì di chúc không có giá trị. Nếu chỉ có một số điểm không đúng pháp luật, thì chỉ riêng những điểm đó không có giá trị, những điểm khác phù hợp với pháp luật vẫn được thi hành.
Người lập di chúc phải dành lại một phần tài sản cho những người thừa kế bắt buộc (nếu có). Những người thừa kế bắt buộc gồm: Vợ góa hoặc chồng góa, con chưa thành niên hoặc tuy đã thành niên nhưng không có khả năng lao động, bó mẹ già yếu và túng thiếu."
Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế. Trong trường hợp này thời điểm mở thừa kế là thời điểm bà bạn chết – người có tài sản để lại di chúc chết (năm 1988). Theo bạn trình bày, bà bạn lập di chúc để lại tại sản cho cha bạn. Như vậy, cha bạn với tư cách là người thừa kế theo di chúc có quyền hưởng phần giá trị tài sản do bà bạn để lại theo đúng nội dung trong di chúc. Bạn có thể dựa vào điều kiện này để xác minh quyền sở hữu của cha bạn.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Thứ hai, về nguyên tắc thì gia đình bạn có quyền thực hiện các biện pháp để đòi lại quyền sử dụng thửa đất theo quy định của Bộ luật dân sự 2005.
Trong trường hợp này, việc trước tiên gia đình bạn nên làm là thu thập căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này, sau đó sẽ thỏa thuận với người có hành vi lấn chiếm. Nếu hai bên không thỏa thuận được có thể gửi đơn để được tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Nếu hòa giải không thành thì gia đình bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất dai 2013:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”
Việc thực hiện những thủ tục trên là quyền của gia đình bạn, còn kết quả là việc gia đình bạn có đòi lại được quyền sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố cụ thể khác trên thực tế.
