Điều kiện và thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền trong dự án?

1. Thế nào là đất nền trong dự án?

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về đất nền nhưng có thể hiểu đất nền đơn giản là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng. Từ đó có thể hiểu đất nền trong dự án là một trong các loại đất nền và chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.

Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xung quanh. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng. Theo đó, đất nền được phân thành từng lô cụ thể nhưng chưa có sự tác động từ con người và tại thời điểm chuyển nhượng, mua bán thì những lô đất nền này vẫn nguyên bản chưa được xây dựng nhà ở.

2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nền trong dự án:

Do đất nền trong dự án là loại đất hiện hiện dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở với mục đích để bán hoặc dùng để bán và kết hợp với cho thuê nhà ở nên điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tuân thủ theo quy định tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Theo quy định trên thì điều kiện để cấp sổ đỏ cho đất nền trong dự án bao gồm:

– Thứ nhất, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự thực hiện xây dựng nhà ở. Theo đó việc hoàn thiện việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải bảo đảm:

+ Các công trình kết cấu hạ tầng trong dự án đầu tư bao gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Các công trình kết cấu hạ tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;

+ Các công trình kết cấu hạ tầng đồng thời cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu là cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

– Thứ hai, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất dự án. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao đất, tiền thuê đất đối với đất được Nhà nước cho thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế và những chi phí khác có liên quan.

– Thứ ba, dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải được đầu tư xây dựng tại khu vực, đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như bản chất của đất nền trong dự án.

Theo đó, điều kiện về khu vực làm dự án, loại đô thị làm dự án xây dựng nhà ở được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền bao gồm:

+ Khu vực không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;

+ Các thửa đất được phân lô không thuộc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

– Thứ tư, dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải đảm bảo các điều kiện của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở và pháp luật trong lĩnh vực xây dựng và phát triển đô thị.

Như vậy, khi đáp ứng được đầy đủ 04 điều kiện trên thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi đó chủ đầu tư sẽ có quyền thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nền trong dự án.

3. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền trong dự án:

Khi đất nền trong dự án xây dựng và phát triển nhà ở đáp ứng đủ 04 điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã phân tích tại mục 2 của bài viết này thì chủ đầu tư có thể thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền trong dự án. Theo đó, người mua hoặc người nhận chuyển nhượng đất phân lô, bán nền phải xây dựng nhà ở theo các điều kiện, tiêu chí đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khi phê duyệt dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp với cho thuê của chủ đầu tư.

Như vậy khi đảm bảo các điều kiện trên thì trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền trong dự án sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục đã được quy định tại khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP. Cụ thể bao gồm các bước sau:

3.1. Chủ đầu tư dự án chuẩn bị và nộp hồ sơ yêu cầu thẩm định kết quả công trình:

Theo quy định này thì sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi hồ sơ yêu cầu kiểm tra tới Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có dự án bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;

– Chứng từ chứng minh chủ đầu tư dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

– Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký;

– Giấy phép xây dựng (nếu có);

– Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;

– Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

3.2. Sở Tài nguyên và môi trường tiếp nhận và giải quyết hồ sơ yêu cầu:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP thì trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.

Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra.

Lưu ý, việc gửi thông báo phải gửi kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

3.3. Chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng/ mua bán đất dưới hình thức phân lô, bán nền với bên nhận chuyển nhượng/ bên mua:

Sau khi chủ đầu tư dự án hoàn thiện các thủ tục được nên ra tại bước 1 và bước 2 và nhận được thông báo đủ điều kiện được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án thì sẽ thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng với khách hàng thông qua việc lập thành hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng/ chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

3.4. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu: