Điều kiện tách sổ đỏ? Trường hợp nào phải cấp sổ đồng sở hữu?

24/10/202124/10/2021

24/10/2021

Điều kiện tách sổ đỏ? Trường hợp nào được tách thửa? Trường hợp nào phải cấp sổ đồng sở hữu? Quy định về sở hữu chung trên cùng diện tích đất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư! Tôi xin tư vấn về đồng sở hữu như sau. Vào tháng 12.2013 tôi và cậu tôi cùng mua chung 1 thửa đất diện tích 10x20m. Lúc đó cậu tôi đứng tên mua, giữa tôi và cậu tôi không có giấy tờ hay giấy viết tay chứng nhận đồng sỡ hữu. Hiện nay tôi và cậu tôi đều có nhà trên 1 nửa diện tích.

Nay tôi muốn tách sổ đỏ có được không? Nếu không tách được sổ đỏ thì có thể làm đồng sở hữu không?

Xin luật sư tư vấn giùm tôi trong trường hợp này để tôi có thể chứng minh quyền sở hữu của mình. Xin chân thành cảm ơn.?

Luật sư tư vấn:

Đầu tiên, về điều kiện tách thửa đất.

Theo thông tin bạn cung cấp không rõ ràng về vấn đề mảnh đất của bạn là loại đất gì, ở đâu, trong trường hợp này bạn có thể tham khảo quy định dưới đấy về vấn đề tách thửa theo Luật đất đai 2013:

Điều 143. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Điều 144. Đất ở tại đô thị

1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

Vậy theo nguyên tắc chung, vấn đề xác định diện tích tối thiểu tách thửa ở nông thôn hay đo thị đều do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện tại địa phương, khi có nhu cầu tách thửa, bạn đối chiếu diện tích muốn tách với quy định tại Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh vào thời điểm tương ứng, trong trường hợp đủ điều kiện để tách thửa, bạn tiến hành thủ tục yêu cầu tách thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Hồ sơ yêu cầu tách thử bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, ủy ban nhân dân cấp Huyện.

Thời hạn tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

Trong trường hợp diện tích cảu bạn không đủ điều kiện để tách thửa, theo Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ- CP:

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Vậy nếu diện tích đất cần tách thửa nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu được quy định tại địa phương, bạn có thể hợp pháp hóa việc tách thửa đất bằng cách hợp thửa đất với thửa đất khác liền lề tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tối thiểu.

Về vấn đề đồng sở hữu mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì trong trường hợp của bạn, khi thực hiện giao dịch đất đai, giữ bạn và anh trai không có giấy tờ thỏa thuận về vấn đề đồng sở hữu thửa đất, do vậy tính đến thời điểm hiện tại, quyền sử dụng thửa đất vẫn chỉ thuộc về một mình anh trai bạn là người duy nhất đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để chứng minh quyền sở hữu của bạn trong một phần thửa đất này, hai anh em bạn cần thỏa thuận với nhau xác định việc bạn là đồng sở hữu với anh trai trên mảnh đất này sau đó anh trai bạn là người đứng tên hiện tại trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013:

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo Thông tư 02/2015/TT-BTNMT gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
– Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
– Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
– Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;
– Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
– Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
– Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
– Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;
– Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp này người có yêu cầu gửi hồ sơ tới phòng đăng ký đất đai.

Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ, trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Khi đăng ký biến động đất đai, bạn có thể yêu cầu cấy giấy chứng nhận cho từng cá nhân, hô jgia đình là đồng chủ sở hữu hoặc cấp Giấy chứng nhận cho một người với tư cách người đại diện theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT :

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.

Mục lục bài viết

1 1. Không tách được sổ thì thủ tục cấp đồng sở hữu như thế nào?
2 2. Điều kiện tách sổ đỏ? Thủ tục cần những gì? Kinh phí ra sao?
3 3. Đang thế chấp quyền sử dụng đất có được tặng cho và tách sổ ra không?
4 4. Thủ tục tách sổ đỏ, cơ quan giải quyết thủ tục tách sổ
5 5. Quy định về thủ tục và các chi phí khi tách sổ đỏ

1. Không tách được sổ thì thủ tục cấp đồng sở hữu như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư!

Tôi muốn mua một ngôi nhà ở quận 2 trên cùng thửa đất với ngôi nhà khác, tổng diện tích là 120 m2. Ngôi nhà tôi muốn mua là 3.5m x 20m, vậy tôi có tách sổ được không? Nếu phải cấp đồng sở hữu thì tôi phải làm những thủ tục gì?

Luật sư tư vấn:

Theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu tách thửa ở quận 2 như sau:

Khu vực 2: gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa

80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m

50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Như vậy, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa khi tách thửa đất thuộc quận 12:

– Đối với đất chưa có nhà: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m

– Đối với đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m

Căn cứ quy định trên, trường hợp của bạn không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu cho phép tách thửa tại thời điểm này.

Như vậy, bạn cần xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng bên. Việc cấp GCN cho các đồng sở hữu sẽ được tiến hành theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Khoản 2, Điều 5 Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất.

2. Điều kiện tách sổ đỏ? Thủ tục cần những gì? Kinh phí ra sao?

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2008, tôi mua chung mảnh đất 72m2 và hiện vẫn chung sổ đỏ với cả khu đất lớn của người bán. Giấy tờ mua bán đất giữa chúng tôi viết tay. Khi mua, ông bà chủ nhà còn sống, nói sau một thời gian sẽ tách sổ cho chúng tôi. Năm 2010 ông chết, đến nay chủ nhà vẫn chưa tách sổ, tạo điều kiện cho chúng tôi bằng cách cho mượn sổ của cả mảnh vườn để đi làm thủ tục.

Tôi muốn hỏi có tách được sổ đỏ mảnh đất của một mình nhà tôi hay là phải tách cả mảnh 72m2 sau đó mới tách mảnh nhỏ? Thủ tục cần những gì? Kinh phí ra sao?

Luật sư tư vấn:

Theo “Bộ luật dân sự 2015”, vợ và các con là người thừa kế quyền sử dụng đất với phần đất của người đã mất để lại. Người vợ và các con phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế để nhận thừa kế quyền sử dụng mảnh đất đó. Điều 50 Luật Công chứng 2006 quy định việc khai nhận di sản thừa kế này thực hiện tại các phòng công chứng.

Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng quy định với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng bắt buộc tiến hành tại các phòng công chứng. Vì vậy, giấy tay các bạn lập với vợ chồng người bán đất năm 2008 chỉ có tính tham khảo. Hiện tại, khi người chồng đã mất, các bạn có thể yêu cầu vợ hoặc con của ông này (người được vợ và những người con còn lại ủy quyền) lập với bạn và người mua chung đất với bạn, mỗi người một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tương ứng với mỗi phần. Hợp đồng mới này được lập tại phòng công chứng.

Theo khoản 2 điều 105 Luật Đất đai 2013, bạn nên thực hiện bước tiếp theo là yêu cầu UBND cấp quận, huyện nơi có đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Tại UBND cấp quận huyện, bạn sẽ được thông báo các mức nghĩa vụ tài chính liên quan tới việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi Phòng Tài nguyên Môi trường thuộc UBND cấp quận huyện xem xét dựa vào vị trí đất, bảng giá đất áp dụng cho địa phương.

Như vậy, thủ tục tách sổ đỏ như bạn hỏi được hiểu là một loạt các công việc gồm khai nhận di sản thừa kế, ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Đang thế chấp quyền sử dụng đất có được tặng cho và tách sổ ra không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào văn phòng luật. Cho em hỏi chút ạ. Bố mẹ em có thế chấp sổ đỏ để vay tiền ngân hàng. Nhưng chưa hết hạn.giờ bố mẹ em muốn tách cho em một phần để làm nhà. Vậy cho em hỏi phần bố mẹ em cho đó thì em có làm được sổ đỏ không ạ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

– Căn cứ Điều 320 và Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1.Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Như vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản, bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ về quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp (trừ trường hợp có thoả thuận khác) và bên thế chấp không được quyền mua bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp… trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Do đó, bố mẹ bạn muốn tặng cho bạn một phần mảnh đất và tách số đỏ thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Tuy nhiên, mảnh đất này là tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp nên thông thường trường hợp ngân hàng đồng ý cho bố mẹ bạn tặng cho bạn một phần mảnh đất và tách sổ đỏ là rất khó xảy ra.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính như sau:

“11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Như vậy, để làm được thủ tục tách thửa đất thì bố mẹ bạn phải có bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, mà trong trường hợp thế chấp bất động sản thì thông thường ngân hàng sẽ là bên giữ bản gốc giấy chứng nhận quyển sử dụng đất.

Do đó, trường hợp của bạn rất khó để có thể tặng cho và tách sổ đỏ một phần đất trong mảnh đất được dùng làm tài sản thế chấp.

4. Thủ tục tách sổ đỏ, cơ quan giải quyết thủ tục tách sổ

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư!

Cho tôi được hỏi thủ tục tách sổ đỏ: Bố mẹ tôi có 4 người con và có 2 mảnh đất khác thửa nhau (cách nhau khoảng 700m – cùng một thôn): 1 mảnh đất do ông bà để lại, 1 mảnh do bố mẹ tôi mua năm 1991 của địa phương. Nhưng khi làm sổ đỏ, không hiểu lý do gì mà chính quyền lại làm chung một sổ đỏ có cả 2 mảnh đất trên. Hiện nay, ý định của bố mẹ tôi là cho tôi một mảnh đất do ông bà tôi để lại và cho em trai tôi 1 mảnh đất mà mua năm 1991 ở trên. Đồng thời tách sổ đỏ trên thành 2 sổ khác nhau mang tên tôi và em trai tôi. Vậy tôi phải làm những thủ tục gì để tách sổ đỏ ra được? Cần gặp cơ quan nào? Thủ tục giấy tờ ra sao? Kinh phí như thế nào? (tôi đã hỏi mấy nơi nhưng mỗi chỗ lại giải thích khác nhau – không biết tin ai cả) Tôi tin Luật sư sẽ giải thích cho tôi sớm.

Tôi xin chân thành cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Trước hết, bạn cần tách thửa để chuyển một thửa sang quyền sử dụng đất cho bạn. Khoản 3 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục tách thửa để chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

(…)

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;

Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai là nơi tiếp nhận hồ sơ của bạn, hồ sơ quy định tại điều khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
…
11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”

Do đây là tặng cho hai con từ cha mẹ bạn nên sẽ được miễn thuế. Sau khi đã tách để chuyển quyền sử dụng đất cho bạn thì phần còn lại vẫn đứng tên cha mẹ bạn. Em trai bạn nếu muốn sang tên quyền sử dụng mảnh đất còn lại thì em bạn phải thực hiện theo trình tự, thủ tục theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

5. Quy định về thủ tục và các chi phí khi tách sổ đỏ

Tóm tắt câu hỏi:

Bố mẹ tôi có một mảnh đất đã được cấp sổ đỏ mang tên cả bố và mẹ tôi, diện tích mảnh đất đó là 325m2, ở thôn Phú thụy, xã Phú Thị, huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội. Bố mẹ tôi có 4 người con, tôi là con trai và 3 cô em gái, trong đó có 2 cô em gái đã lấy chồng, một cô không xây dựng gia đình đang ở cùng với bố mẹ tôi và vợ chồng tôi trên mảnh đất đó. 11/2016, mẹ tôi đã qua đời không để lại di chúc, nay bố tôi muốn tách sổ đỏ làm hai sổ, một cho vợ chồng tôi và một cho cô em gái đang ở với bố tôi và vợ chồng tôi. Gia đình tôi đã có biên bản họp gia đình , bố tôi và bốn anh em tôi đã nhất trí 100%, với quyết định của bố tôi, ông bà ngoại thân sinh ra mẹ tôi đều đã mất từ năm 1982, nhưng khi hỏi về chi phí tách sổ đỏ, tôi nghe nói phí đo đất là 1.400.000đ một sổ, nhà tôi tách làm hai sổ phải nộp gấp đôi là 2.800.000đ, cộng với các chi phi khác hết 20.300.000đ, tổng chi phí hết 23.100.000đ (hai mươi ba triệu một trăm ngàn đồng) số tiền này quá lớn với gia đình tôi, vì mẹ tôi bị bệnh tai biến, nằm liệt giường suốt 2 năm, tôi hoang mang không biết có đúng chi phí cao như thế không nên hôm nay tôi viết thư này gửi tới quý công ty, xin được tư vấn, tôi rất mong được công ty Luật Dương Gia tư vấn giúp tôi, về thủ tục làm tách sổ đỏ, và các khoản chi phí để tách sổ đỏ. Tôi xin trân trọng cám ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, khi thực hiện thủ tục tách thửa, gia đình bạn phải đóng các khoản phí sau: chi phí đo đạc địa chính, lệ phí trước bạ.

Theo quy định tại điểm l) Khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định như sau:

“l) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.”

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Theo quy định trên, phí thẩm định hồ sơ và phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất sẽ do HĐND tỉnh, thành phố nơi có đất quy định sao cho phù hợp và đủ chi phí cho địa chính. Đồng thời việc quy định mức phí này đảm bảo được nguyên tắc của pháp luật là mức thu đối với đất ở sẽ thấp hơn so với đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Về lệ phí trước bạ, theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trường hợp thừa kế từ vợ chồng, cha mẹ và con sẽ được miễn lệ phí trước bạ do đó trường hợp này bạn không phải đóng lệ phí trước bạ.

Do đó, bạn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền làm rõ số tiền bạn phải đóng? Bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đưa ra văn bản cụ thể quy định về mức đóng.

Trên đây là bài viết của Luật Dương Gia về Điều kiện tách sổ đỏ? Trường hợp nào phải cấp sổ đồng sở hữu? thuộc chủ đề Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thư mục Pháp luật. Mọi thắc mắc pháp lý, vui lòng liên hệ Tổng đài Luật sư 1900.6568 hoặc Hotline dịch vụ 037.6999996 để được tư vấn và hỗ trợ.