Điều kiện, căn cứ và thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng

Trong xây dựng và phát triển đất nước hiện nay, công tác quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, quản lý quy hoạch xây dựng có vai trò rất quan trọng, đây là vấn đề mang tính chiến lược và phải đi trước một bước làm cơ sở cho đầu tư xây dựng và phát triển đất nước đặc biệt ở các đô thị,…là giải pháp cơ bản và chủ yếu để quản lý xây dựng theo hướng văn minh, hiện đại, góp phần làm tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân, đảm bảo an ninh xã hội.

Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

Văn bản hợp nhất Luật Xây dựng năm 2020.

Luật quy hoạch đô thị năm 2009.

1. Quy hoạch xây dựng và điều chỉnh quy hoạch xây dựng:

Để giải thích cho khái niệm điều chỉnh quy hoạch xây dựng, trước hết, cần giải thích, quy hoạch xây dựng là gì?

Hiểu một cách cơ bản theo nghĩa thông thường, quy hoạch có nghĩa là việc phân bố, sắp xếp các hoạt động và các yếu tố sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một địa bàn lãnh thổ (quốc gia, vùng, tỉnh, huyện). Còn xây dựng là một quy trình thiết kế và thi công nên các cơ sở hạ tầng hoặc công trình, nhà ở. Từ đó, có thể hiểu quy hoạch xây dựng là việc phẩn bổ sắp xếp các công trình, cơ sở hạ tầng, nhà ở trên một địa bàn lãnh thổ.

Dưới góc độ pháp lý, quy hoạch xây dựng được Luật xây dựng giải thích rằng: “Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng­, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.”

Căn cứ vào địa bàn lãnh thổ, có thể chia quy hoạch xây dựng thành:

– Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện là việc tổ chức hệ thống đô thị, nông thôn, khu chức năng và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của liên huyện, một huyện trong tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.

–  Quy hoạch nông thôn là việc tổ chức không gian, sử dụng đất, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nông thôn. Quy hoạch nông thôn gồm quy hoạch chung xây dựng xã và quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

–  Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.

– Quy hoạch xây dựng khu chức năng là việc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi một khu chức năng quy định tại khoản 25 Điều này. Quy hoạch xây dựng khu chức năng gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng.

Trên cơ sở khái niệm quy hoạch xây dựng và phân loại quy hoạch xây dựng, tác giả đưa ra khái niệm điều chỉnh quy hoạch xây dựng như sau:

“Điều chỉnh quy hoạch xây dựng là việc thay đổi, điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển”. Các loại quy hoạch xây dựng nêu trên đều có thể được điều chỉnh nếu có đủ căn cứ và điều kiện nhất định và phải đảm bảo nguyên tắc: Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, kết quả thực hiện quy hoạch hiện có, xác định rõ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang của khu vực để đề xuất điều chỉnh. Nội dung quy hoạch xây dựng điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật xây dựng; nội dung không điều chỉnh của đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt vẫn được thực hiện.

Điều 37 Luật xây dựng hiện hành chia điều chỉnh quy hoạch xây dựng thành 2 loại bao gồm: Điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ, mỗi hình thức điều chỉnh có đối tượng áp dụng và điều kiện áp dụng riêng

2. Điều kiện, căn cứ điều chỉnh quy hoạch xây dựng:

Mỗi loại hình quy hoạch xây dựng khác nhau sẽ có căn cứ, điều kiện điều chỉnh quy hoạch khác nhau, điều này được thể hiện tại các Điều 35 Luật xây dựng và Điều 47 Luật quy hoạch đô thị, cụ thể:

Đối với quy hoạch vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện chỉ được điều chỉnh trong trường hợp các trường hợp:

– Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch;

– Có sự điều chỉnh của quy hoạch cao hơn làm thay đổi nội dung quy hoạch hoặc có sự mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp;

– Có sự thay đổi, điều chỉnh địa giới hành chính làm ảnh hưởng đến tính chất, quy mô không gian lãnh thổ của quy hoạch;

– Do tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu, chiến tranh làm thay đổi mục tiêu, định hướng, tổ chức không gian lãnh thổ của quy hoạch;

– Do biến động bất thường của tình hình kinh tế – xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện quy hoạch;

– Do sự phát triển của khoa học, công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch;

– Do yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Đối với quy hoạch xây dựng khu chức năng chỉ điều chỉnh quy hoạch khi:

– Có sự điều chỉnh quy hoạch cao hơn hoặc có sự mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp;

– Hình thành dự án trọng điểm có ý nghĩa quốc gia làm ảnh hưởng lớn đến sử dụng đất, môi trường, bố cục không gian của khu chức năng;

– Quy hoạch xây dựng không thực hiện được hoặc việc triển khai thực hiện gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội, di tích lịch sử – văn hóa hoặc môi trường sinh thái được xác định thông qua việc rà soát, đánh giá thực hiện quy hoạch xây dựng và ý kiến cộng đồng;

– Do tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu, chiến tranh làm thay đổi mục tiêu, định hướng, tổ chức không gian lãnh thổ của quy hoạch;

– Phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng.

Đối với quy hoạch nông thôn thực hiện điều chỉnh khi có sự điều chỉnh của quy hoạch cao hơn; có sự biến động về điều kiện địa lý tự nhiên; thay đổi địa giới hành chính.

Đối với quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị chỉ được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau:

– Có sự điều chỉnh về chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, Định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị cấp trên và địa giới hành chính làm ảnh hưởng lớn đến tính chất, chức năng, quy mô của đô thị hoặc khu vực lập quy hoạch;

– Hình thành các dự án trọng điểm có ý nghĩa quốc gia làm ảnh hưởng lớn đến sử dụng đất, môi trường, bố cục không gian kiến trúc đô thị;

– Quy hoạch đô thị không thực hiện được hoặc việc triển khai thực hiện gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội và môi trường sinh thái, di tích lịch sử, văn hóa được xác định thông qua việc rà soát, đánh giá thực hiện quy hoạch đô thị và ý kiến cộng đồng;

– Có sự biến động về điều kiện khí hậu, địa chất, thủy văn;

– Phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng.

Nhìn chung, tùy thuộc vào các điều kiện nhất định tại các vùng, địa giới hành chính để chủ thể có thẩm quyền đề xuất điều chỉnh, sự điều chỉnh phải đảm bảo các nguyên tắc và phù hợp và đưa lại kết quả tốt nhất. Điểm chung của điều chỉnh quy hoạch là căn cứ “phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng”- một căn cứ hoàn toàn chính đáng và hợp lí.

3. Trình tự, thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng:

Như đã phân tích ở mục 1, điều chỉnh quy hoạch xây dựng bao gồm điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ, trên cơ sở phân loại này, tác giả sẽ cung cấp thông tin pháp lý về trình tự thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng cụ thể như sau:

Đối với điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng:

Trước hết, căn cứ tình hình phát triển kinh tế – xã hội và yếu tố tác động đến quá trình phát triển vùng, khu chức năng, khu vực nông thôn; điều kiện điều chỉnh và sau khi rà soát quy hoạch xây dựng, cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng để xem xét, điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng.

Tiếp đến, cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng chấp thuận về chủ trương điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng.

Về nguyên tắc: Việc tổ chức lập, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch điều chỉnh tổng thể các quy hoạch xây dựng, công bố quy hoạch xây dựng điều chỉnh thực hiện theo quy định tại Điều 16, Điều 17 và các mục 2, 3, 4 và 5 Chương 2 Luật xây dựng.

Đối với điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng

Bước 1: Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm sau đây:

– Lập báo cáo về nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng;

– Tổ chức xin ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực dự kiến điều chỉnh quy hoạch và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp về nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng theo quy định tại Điều 16 và Điều 17 của Luật này.

Bước 2: Cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền quy định tại Điều 32 của Luật xây dựng thẩm định về các căn cứ, điều kiện và nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng trên cơ sở ý kiến của cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng.

Quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng phải có các nội dung điều chỉnh và bản vẽ kèm theo.

Bước 3: Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai theo quy định tại các điều 40, 41 và 42 của Luật xây dựng.

Có thể thấy rằng, việc điều chỉnh quy hoạch là việc rất khó khăn trên nền tảng hệ thống cơ sở hạ tầng công trình đã có tự trước, do đó trình tự thực hiện phải được quy định một cách chi tiết và phải được triển khai đúng quy trình trên thực tế để đảm bảo hiệu quả tốt nhất.