Diện tích tối đa được cấp sổ đỏ? Diện tích đất thổ cư tối đa?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng từ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng để thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Theo đó để được hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mình thì người sử dụng đất phải tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật trong đó bao gồm điều kiện về hạn mức tối đa về diện tích để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy trước khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải tiến hành tìm hiểu về diện tích tối đa để được cấp sổ đỏ theo các quy định như sau.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về diện tích đất tối đa được cấp sổ đỏ và diện tích đất thổ cư tối đa theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Thứ nhất, khái niệm:

– Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở và có quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

– Khái niệm hạn mức sử dụng đất:

Hạn mức sử dụng đất bao gồm có bốn loại hạn mức là hạn mức trong việc giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

– Khái niệm đất ở:

Đất ở là ngôn ngữ pháp lý được luật đất đai ghi nhận, ngoài ra trên thực tế người dân hay sử dụng cụm từ đất ở bằng đất thổ cư. Trong đó đất ở hay đất thổ cư đều là đất dùng để ở, xây dựng nhà ở kiên cố. Đất ở có hại loại là đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

– Khái niệm đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 bao gồm: đất trồng cây hàng năm; trồng cây lâu năm; đất rừng phòng hộ, sản xuất, đặc dụng; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác; 

Thứ hai, hạn mức giao đất nông nghiệp:

Hạn mức giao đất nông nghiệp mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tiến hành hoạt động sản xuất nông nghiệp được quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau:

– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản thì được giao trong hạn mức phân theo vùng miền:

+ Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nằm trong khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long được giao đất có diện tích nhỏ hơn 03 héc ta cho mỗi loại đất;

+ Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tại các khu vực khác có diện tích tối đa là 02 héc ta cho mỗi loại đất;

– Đối với đất trồng cây lâu năm tại xã, phường, thị trấn:

+ Tại đồng bằng thì diện tích được giao không được lớn hơn 10 héc ta, và có thể được giao thêm vượt hạn mức không lớn hơn 05 héc ta;

+ Tại khu vực trung du, miền núi thì không được vượt quá 30 héc ta đất, tượng tự như tại đồng bằng thì vùng trung du, miền núi cũng có thể được giao thêm nhưng diện tích giao thêm không quá 25 héc ta;

– Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ chỉ được giao không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất này; Riêng diện tích đất rừng sản xuất có thể được giao thêm nhưng không được quá 25 héc ta;

– Đối với vùng đệm của rừng đặc dụng thì hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, làm muối, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản thì theo quy định về hạn mức nêu trên;

– Đối với đất trống, đồi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng bây giờ sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao cho các hộ gia đình, cá nhân không quá hạn mức giao đất quy định nêu trên và cũng không tính chung vào hạn mức giao đất đó mà hộ gia đình cá nhân, có thể được giao.

Ví dụ hộ gia đình ông Nguyễn Văn A (ở xã thuộc khu vực đồng bằng) được giao 7 héc ta đất thuộc vùng đồi trọc để trồng rừng làm lâm nghiệp nhưng diện tích 07 héc ta này không tính trong hạn mức tức là ngoài ra ông A vẫn có thể được giao không quá 10 héc ta đất để trồng cây lâu năm. 

Thứ ba, hạn mức giao đất và công nhận đất ở:

Hạn mức giao đất và công nhân đất ở do Nhà nước quy định nhưng được giao cho các địa bàn địa phương quyết định căn cứ vào quỹ đất, điều kiện kinh tế và xã hội tại địa bàn địa phương cũng như căn cứ vào nhân khẩu của hộ gia đình. Cụ thể Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành ra Quyết định về hạn mức giao đất và công nhận đất ở sau khi được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Ví dụ: chị Nguyễn Thị B được Ủy ban nhân dân quận Hải Châu giao cho đất ở nhưng diện tích tối đa phải trong hạn mức 150m2 một hộ đối với vị trí đất tại phường Hòa Cường Bắc theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân Thành phố Đà Nẵng ban hành.

Như vậy luật định diện tích tối đa để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở chính là hạn mức giao đất và công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Nếu trong trường quá hạn mức này các hộ gia đình, cá nhân không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Thứ tư, thẩm quyền giao đất:

– Đối với đồi núi trọc, đất trống, đất có mặt nước chưa được sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao đất cho cá nhân, hộ gia đình. 

– Giao đất hoặc công nhận đất ở, các loại đất nông nghiệp trong hạn mức nêu trên thuộc về thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Lưu ý đối với diện tích tối đa cấp sổ đỏ:

– Đối với các hộ gia đình, cá nhân có được đất nông nghiệp từ nguồn gốc là do nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vốn; do thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; nhận khoán đất từ các cá nhân, hộ gia đình khác hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì phần diện tích này sẽ không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp nêu trên;

– Đối với các  hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao nhiều loại đất khác tnhau trong đó bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối hoặc đất nuôi trồng thủy sản thì tổng hạn mức giao đất trong trường hợp này không được quá 05 héc ta;

– Đối với hộ gia đình, cá nhân có nơi đăng ký hộ khẩu thường trú khác với nơi có bất dộng sản thì diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng sẽ được tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên nếu đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì diện tích đang sử dụng này sẽ được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013;

1. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn ao

Việc xác định đất ở trong trường hợp có vườn ao sẽ được xác định dự trên nhiều yếu tố khác nhau như thời gian hình thành của thửa đất, các loại giấy tờ kèm theo…căn cứ vào đây pháp luật đưa ra cách xác định diện tích đất ở là khác nhau. Theo điều 103 – Luật đất đai 2013, hướng dẫn các xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn ao.

– Thứ nhất, trước ngày 18 tháng 12 năm 1980: Thửa đất ở có vườn, ao được hình thành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Khi các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất pháp luật yêu cầu chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật đất đai 2013.

– Thứ hai, từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004: Thửa đất ở có vườn, ao được hình thành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

– Thứ bai, từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 : thửa đất ở có vườn, ao được hình thành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

+) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

+) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

+) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

– Thứ tư, trước ngày 15 tháng 10 năm 1993:

+) Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà đất đã sử dụng ổn định từ thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ  18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở.

+) Đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định khoản 2 điều 143, khoản 4 điều 144 Luật đất đai 2013.

Như vậy, với mỗi một điều kiện khác nhau thì diện tích đất ở sẽ được xác định khác nhau. Hay nói cách khác căn cứ vào điều kiện cụ thể lợi ich của người sử dụng đất ở trong việc xác định diện tích đất ở khi có ao vườn sẽ được đảm bảo một cách tối đa.

2. Diện tích tối đa được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi ở Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh, tôi có một vấn đề cần tư vấn như sau, tôi có mảnh đất 480m2, tôi đang làm thủ tục chuyển sang đất ở để xây nhà , khi làm thì tôi muốn chuyển hết nhưng  bên địa chính lại yêu cầu là chỉ được phép nằm trong hạn mứa 200m2, Luật sư cho tôi hỏi như vậy có đúng không?

Luật sư tư vấn:

Hạn mức giao đất phụ thuộc rất nhiều yếu tố, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ được quy định hạn mức khác nhau. Kể cả giữa các quận, huyện cũng có hạn mức khác nhau.

Hiện tại bạn đang ở Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh, theo quy định tại quyết định số 70/2014/QĐ-UBND quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

“1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.

b) Các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.

c) Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.

d) Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn không quá 300m2/hộ

2. Hạn mức đất ở quy định tại khoản 1 Điều này áp dụng cho các mục đích sau:

a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở.

b) Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để tự xây nhà ở.

c) Xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau:

– Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở;

– Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở;

– Cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất” đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất;

– Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Thu thuế sử dụng đất ở.

d) Bồi thường, hỗ trợ về đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.

đ) Công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao.”

Như vậy, hạn mức đất ở tại địa điểm của bạn giới hạn đến 200m2, bên địa chính yêu cầu là đúng.

3. Quy định về hạn mức công nhận đất ở

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có 2 thửa đất. Năm 2000 chúng tôi cấp thửa thứ nhất 300m2 trong đó hạn mức công nhận đất ở tại đô thị 100 m2 còn 200 m2 là đất vườn liền kề, đến năm 2016 gia đình tôi tiếp tục cấp thửa đất thứ 2 diện tích 500 m2, theo quy đinh hiện hành hạn mức công nhận đất ở là 200 m2. Vậy chúng tôi có được tiếp tục công nhận đất ở hay không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai như sau

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/3014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ -CP thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/3014/NĐ-CP;

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.

+ Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.

Bạn chưa nói rõ thời điểm sử dụng đất của gia đình bạn từ khi nào? Tùy từng thời điểm thì việc công nhận quyền sử dụng đất thực hiện như trên.

Như vậy, bạn đối chiếu quy định trên đối với mảnh đất của gia đình mình, 2 mảnh đất này là 2 mảnh đất khác nhau, đối với mảnh đất được công nhận năm 2016 thì gia đình bạn nếu đảm bảo các điều kiện trên thì vẫn được công nhận một phần là đất ở.

4. Xác định diện tích đất ở trong thửa đất có vườn ao

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa Luật sư! Tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp một việc như sau: Hiện gia đình tôi có miếng đất từ thời bố mẹ tôi giãn dân vào theo chủ trương của Nhà nước từ năm 1969 đến nay. Năm 2013, theo Luật đất đai đo đạc lại và làm tủ tục tách thửa cho các con. Tổng diện tích đất từ năm 1969 – 2014 gia đình đều nộp đầy đủ về thuế đất ở là 612m2. Năm 2013 địa chính cấp xã và huyện về đo đạc lại thì diện tích đất ao xen kẹt trong vườn được phản ánh trên thửa cụ thể như sau : – Thửa Ông Phạm văn Lượng tổng diện tích: 423,5 tờ bản đồ 29 số thửa 45; Diện tích hợp pháp: 363,5; Diện tích ao xen kẹt: 60m – Phạm Văn Tuất: tổng 319,2 tờ 29 thửa 46; Diện tích hợp pháp 269,2; Diện tích ao xen kẹt 50, đã nộp diện tích ao xen kẹt 22.500.000 đồng. – Phạm Minh Đức: tổng 256,7 tờ 29 thửa 47; Diện tích hợp pháp 0; Diện tích ao xen kẹt 256,7 đã nộp diện tích ao xen kẹt, tổng tiền là 75.015.000; diện tích đất của con trai út là Nguyễn Minh Đức đã được cấp Giấy quyền sử dụng đất ở lâu dài. Hiện nay con trai cả của tôi là Phạm văn Tuất đã làm hồ sơ từ năm 2013 cho đến nay nhưng vẫn chưa được cấp Giấy quyền sử dụng đất ở. Gia đình đã lên hỏi, thúc giục nhiều lần nhưng xã thì đùn đẩy lên huyện, huyện đùn đẩy về xã. Mới đây chúng tôi đã làm đơn kiến nghị lên Ủy ban nhân dân xã, Phòng tài nguyên môi trường huyện. Ban tiếp dân huyện hứa giải quyết chậm nhất 30/5. Hôm trước nghe chủ tịch xã bảo tôi lên ký hồ sơ thủ tục cấp sổ đỏ thì tôi thấy trong hồ sơ lại ghi diện tích đất lâu dài là 50m còn lại là đất 50 năm. Nguyện vọng gia đình muốn Nhà nước cấp diện tích đất cho con trai cả là đất ở lâu dài. Tôi nhờ Luật sư tư vấn giúp giờ gia đình tôi nên làm như thế nào? (số tiền hằng năm nộp thuế đất ở vẫn còn lưu giữ từ 1996-2014, số tiền nộp đất ao xen kẹt 50m có phiếu thu của xã năm 2013, đất không có tranh chấp, các hộ cùng vào dãn dân 1969 gần nhà tôi đều được cấp sổ đỏ đất ở lâu dài). Thế lý do tại sao địa chính xã và huyện không chịu cấp sổ đỏ theo nguyện vọng chính đáng của gia đình tôi. Tôi xin cám ơn! 

Luật sư tư vấn:

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời hạn lâu dài, gia đình bạn phải được công nhận là đất ở. Theo bạn trình bày, gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1969 đến thời điểm hiện tại. Bạn không trình bày rõ đất mà gia đình bạn có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 hay không nên tùy trường hợp sẽ giải quyết như sau:

– Gia đình bạn xin cấp Giấy chứng nhận theo căn cứ tại Điều 100 Luật đất đai 2013:

Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Nếu đất gia đình bạn đang sử dụng có một trong các giấy tờ trên, gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Việc xác định loại đất sẽ căn cứ vào các giấy tờ trên. Vì thửa đất gia đình bạn đang sử dụng có cả ao nên việc xác định loại đất được hướng dẫn tại khoản 3, khoản 4 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

3. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

4. Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Vậy nếu diện tích đất gia đình bạn đang sử dụng nhỏ hơn 5 lần hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi bạn sinh sống thì toàn bộ diện tích đất sẽ được công nhận là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất và có thời hạn sử dụng lâu dài. Nếu diện tích sử dụng lớn hơn 5 lần hạn mức công nhận đất ở, khi gia đình đề nghị sẽ được công nhận là đất ở và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài:1900.6568

– Gia đình bạn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo căn cứ tại khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013

Trong trường hợp đất mà gia đình bạn không có các giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì loại đất được xác định theo điểm a và điểm d khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

Theo quy định trên, gia đình bạn sẽ được công nhận đất ở bằng hạn mức công nhận đất ở (nếu phần đất có nahf lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích có nhà được công nhận là đất ở). Phần diện tích còn lại được xác định là đất nông nghiệp.

Vì bạn không trình bày rõ thửa đất của bạn tại địa chỉ nào nên bạn cần tìm hiểu các quy định cụ thể của địa phương về hạn mức công nhận đất ở và đối chiếu với các quy định trên để giải quyết vấn đề của mình.