Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hoàn thành (chưa được đưa vào sử dụng tại thời điểm xác lập giao dịch). Vậy đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai tối đa là bao nhiêu? Dưới đây là bài phân tích làm rõ.
Mục lục bài viết
- 1 1. Hiểu thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
- 2 2. Chủ đầu tư được giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không?
- 3 3. Điều kiện để chủ đầu tư được giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai:
- 4 4. Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai tối đa là bao nhiêu?
1. Hiểu thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
Nhà ở hình thành trong tương lai là một khái niệm quen thuộc trong thực tiễn đời sống hiện nay. Thực tế, đây được xem là một tài sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành; hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Từ khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, ta có thể hiểu, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hoàn thành (chưa được đưa vào sử dụng tại thời điểm xác lập giao dịch).
Trong bối cảnh nền kinh tế xã hội đang dần có những bước phát triển mạnh mẽ, đột phá như ngày nay, nhu cầu sử dụng nhà ở (đặc biệt tại các thành phố lớn) của người dân ngày càng lớn. Lúc này, với các công trình nhà ở đang được xây dựng, dù chưa hoàn thành, nhưng nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, thì cũng có thể được đưa vào thực hiện trong quan hệ giao dịch mua bán tài sản.
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn C (thường trú tại Huế), có 3 người con trai, tuy nhiên ông chỉ có đủ đất chia cho hai người con. Để đảm bảo sự công bằng giữa các con, ông C đã hướng đến việc mua nhà ở hình thành trong tương lai cho người con còn lại. Do ông C đã tìm hiểu và nắm bắt được thông tin về việc một dự án chung cư đã khởi công xây dựng một thời gian. Để huy động vốn, chủ chung cư hướng đến việc ký hợp đồng mua bán tài sản đối với bên có nhu cầu. Ông C và phía bên chủ đầu tư làm hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai với nhau. Theo đó, khi chung cư được hoàn thiện, con ông C sẽ được sử dụng (là chủ sở hữu hợp pháp) của căn hộ chung cư.
2. Chủ đầu tư được giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không?
Theo quy định của pháp luật, đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Cụ thể, trong quá trình xây dựng dự án nhà ở, chủ đầu tư không có đủ kinh phí để hoàn thành dự án. Lúc này, các cá nhân, tổ chức (chủ đầu tư) sẽ thực hiện làm hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai với các chủ thể có nhu cầu.
Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ đầu tư nào cũng có thể tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, mà chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật thì mới được thực hiện.
3. Điều kiện để chủ đầu tư được giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai:
Muốn thực hiện huy động vốn dưới hình thức làm hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đảm bảo tuân thủ theo các yêu cầu, điều kiện cụ thể sau đây:
+ Hồ sơ dự án đầu tư, xây dựng nhà ở phải nhận được sự phê duyệt của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Tức chủ đầu tư khi thực hiện dự án phải được thông qua sự kiểm tra, xem xét của cơ quan Nhà nước. Khi đảm bảo đầy đủ điều kiện, và nhận được sự đồng ý của cơ quan chức năng thì hồ sơ dự án đấy mới được xem là đảm bảo đầy đủ tính pháp lý.
+ Dự án cần huy động vốn phải đảm bảo đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt. Điều kiện này đảm bảo dự án đầu tư, xây dựng đã có “gốc rễ” khi đưa vào hoạt động. Bởi lẽ, chỉ khi có cơ sở xét rằng một dự án xây dựng đã được hoàn thiện về mặt gốc, thì mới có thể tiến hành huy động vốn. Với tư cách là tài sản hình thành trong tương lai, nếu không có căn cứ xét rằng dự án đó được đưa vào khởi công xây dựng, và có “kết quả”, thì hợp đồng giao dịch dân sự sẽ không được diễn ra.
+ Muốn huy động vốn, chủ đầu tư phải đảm bảo đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo quy định.
+ Chủ đầu tư phải có thông báo cho phép thực hiện huy động vốn của Sở xây dựng nơi có dự án. Tức phải có thông báo bằng văn bản của Sở xây dựng về quyền thực hiện huy động vốn đối với dự án thì chủ đầu tư mới được phép thực hiện.
+ Ngoài ra, để huy động vốn, chủ đầu tư phải có hồ sơ xin huy động vốn gửi Sở Xây dựng nơi có dự án để được xem xét, quyết định cho phép huy động vốn theo quy định.
Như vậy, theo nội dung phân tích nêu trên (được quy định tại Khoản 3 Điều 19
4. Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai tối đa là bao nhiêu?
Như nội dung đã phân tích ở phần mục trên, đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các hình thức huy động vốn. Theo đó, chủ đầu tư sẽ sử dụng dự án của mình để giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai đối với các chủ thể có yêu cầu. Thực tế, đây là một quan hệ giao dịch dân sự đặc biệt. Vậy nên, các vấn đề xoay quanh giá trị của giao dịch, hợp đồng cũng cần nằm trong khuôn khổ định mức của pháp luật.
Vậy đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai tối đa là bao nhiêu?
– Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức đặt cọc tài sản trong quan hệ giao dịch dân sự mua bán tài sản.
– Theo quy định tại Điều 57
– Thực tế, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ là một trong các giai đoạn trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cũng giống việc đặt cọc các giao dịch thông thường khác, việc quyết định số tiền đặt cọc theo số tiền thanh toán không là phương án bắt buộc. Tức pháp luật không bắt buộc người dân phải dựa vào giá trị của hợp đồng để đưa ra số tiền cần đặt cọc. Mà tiền cọc thường do các bên tự thỏa thuận với nhau, linh hoạt, phụ thuộc vào điều kiện, khả năng tài chính của các bên.
Đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các hình thức để huy động vốn. Vậy nên, khi quyết định làm hợp đồng đặt cọc, bên mua cần xem xét đầy đủ khả năng tài chính của mình, để xem mình có đủ khả năng để giao kết giao dịch hay không. Bởi lẽ, khi tham gia giao kết giao dịch dân sự, các bên phải thỏa thuận với nhau về các điều khoản pháp lý, và chịu trách nhiệm với nội dung mà mình đã thỏa thuận.
Như vậy, pháp luật không quy định số tiền tối đa trong hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể là bao nhiêu. Số tiền này phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.
Song, xét trên thực tế, bản chất của việc giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là huy động vốn. Vậy nên, chủ đầu tư thường tính toán đến một con số cụ thể cần thanh toán để đảm bảo việc linh động và lấy vốn thực hiện dự án. Cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ xem xét xem với mức tiền đặt cọc mà phía bên chủ đầu tư yêu cầu, mình có thể đảm bảo đáp ứng được hay không. Nếu được, các bên sẽ thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với nhau.
Cũng giống như giao kết các hợp đồng giao dịch dân sự khác, khi giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, các bên cần thống nhất thỏa thuận rõ về các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Có như vậy, mới đảm bảo đầy đủ tính hợp pháp và hợp lý cho giao dịch dân sự.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015;
Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật nhà ở;
Luật kinh doanh bất động sản 2014.
