Thế chấp quyền sử dụng đất? Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất? Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất, quyền này được Quốc hội nước ta ban hành và quy định lần đầu trong Luật Đất đai năm 1993 và các bộ luật sau đó tiếp tục kế thừa và phát huy. Khi xác lập các hợp đồng dân sự, hầu hết các bên đều phải thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận tuy nhiên trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau, không phải nghĩa vụ nào cũng được thực hiện một cách đầy đủ và nghiêm túc.
Chính vì thế, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ sản xuất, đáp ứng nhu cầu cần thiết, chính đáng của người lao động nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn để đầu tư sản xuất và nâng cao năng lực của người sử dụng đất. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và địa điểm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật quy định cụ thể ra sao.
Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568
Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013.
– Luật công chứng 2014.
–
– Bộ luật dân sự 2015.
–
1. Thế chấp quyền sử dụng đất:
1.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự vì quyền sử dụng đất chỉ xử lí để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng.
1.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
– Thứ nhất, đất không có tranh chấp.
– Thứ hai, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Thứ ba, đang trong thời hạn sử dụng đất.
– Thứ tư, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và pháp luật quy định không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế này không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chính vì vậy, các đối tượng này các đối tượng không thể thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
1.3. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất:
– Bước 1: Giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (bên thế chấp) và bên nhận thế chấp tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp.
– Bước 2: Người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp.
Nơi nộp hồ sơ bao gồm:
+ Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.
– Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai phải tiến hành kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.
+ Đối với trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
+ Đối với trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thế chấp thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai phải trả lại cho người yêu cầu đăng ký một bản chính các loại giấy tờ như sau:
+ Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng ký thế chấp.
2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
2.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bào đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp quyền sửu dụng đất.
2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Có hai chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đó là các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
– Đối với bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Việt Nam sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ.
– Đối với bên nhận thế chấp có thể là ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Đối với đất ở, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
2.3. Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Trong hợp đồng là toàn bộ các điều khoản mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận với nhau. Những điều khoản này xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng và phải đúng theo các quy định của pháp luật.
+ Người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
+ Bên nhận thế chấp thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
+ Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, hạng đất, diện tích, vị trí, thời, hạn thế chấp, xác định phương thức xử lí quyền sử dụng đất…
Hợp đồng sau khi đã được xác lập dựa trên thỏa thuận của các bên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục và tiến hành đăng kí tại ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Sau khi đăng kí thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mới được coi là có hiệu lực, nếu hợp đồng chưa đảm bảo được các thủ tục mà pháp luật quy định thì hợp đồng đó không có giá trị pháp lý.
3. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
3.1. Hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ sau đây:
– Thứ nhất, phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.
– Thứ hai, dự thảo hợp đồng, giao dịch.
– Thứ ba, bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng quyền sử dụng đất.
– Thứ tư, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Ngoài ra, bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Nơi nộp: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở tại trong cùng địa bàn tỉnh nơi có đất.
Hai bên là bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải ký vào hợp đồng công chứng trước mặt công chứng viên.
Trong trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký tại tổ chức công chứng thì có thể ký trước vào hợp đồng công chứng.
3.2. Thời gian thực hiện:
Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Không quá ba ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng thế chấp về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
3.3. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở đâu?
Theo quy định tại Điều 54 Luật Công chứng 2014 về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản như sau:
“Điều 54. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
1. Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
2. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.”
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì bạn phải công chứng ở văn phòng công chứng ở nơi có bất động sản.
