Vấn đề đặt cọc mua bán đất đang thế chấp là trăn trở của rất nhiều người có nhu cầu mua bán bất động sản. Trong quá trình giao kết, nhiều người thắc mắc rằng: Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang thế chấp được pháp luật quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang thế chấp:
1.1. Đất đang thế chấp có được kí hợp đồng đặt cọc không?
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mảnh đất đó đang được thế chấp tại một bên thứ ba. Đồng thời thì pháp luật Việt Nam cũng không có quy định nghiêm cấm hành vi đặt cọc để đảm bảo quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất đang thế chấp nói riêng, chế định này được quy định cụ thể tại Điều 188 của pháp
1.2. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang thế chấp có cần công chứng không?
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng đặt cọc là một trong những loại văn bản không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực được quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 121 của văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020, thì đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất đang thế chấp), thì việc công chứng chứng thực hợp đồng được thực hiện các yêu cầu của người sử dụng đất. Ngoài ra, theo Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định rõ về các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng chứng thực và đăng ký, thì đây được xem là điều kiện bắt buộc về mặt hình thức để xem xét về hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra theo Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các loại hợp đồng phải công chứng bao gồm: Hợp đồng tặng cho bất động sản; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; văn bản thừa kế quyền sử dụng đất. Theo đó thì, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp không bắt buộc phải tiến hành công chứng, tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng giao dịch này.
2. Trình tự và thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang thế chấp:
Bước 1: Ký hợp đồng cam kết có công chứng và chữ ký của cả ba bên, cụ thể là gồm bên mua, bên bán và bên nhận thế chấp. Tùy vào cách thức các bên lựa chọn. Ngoài ra cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:
– Hợp đồng mua bán công chứng;
– Chứng minh nhân dân;
– Đơn đề nghị đăng ký biến động;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ;
– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.
Bước 2: Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp, các bên thực hiện thủ tục giải chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Bên mua và bên bán thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.
Bước 4: Các bên chủ thể tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 5: Làm thủ tục sang tên ở cơ quan có thẩm quyền là phòng đăng ký đất đai.
3. Cách viết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang thế chấp:
Có thể nói, mua bán nhà đất đang thế chấp là một hoạt động gặp nhiều rủi ro, bởi đối tượng của giao dịch là tài sản đang được dùng bảo đảm tại bên chủ thể thứ ba. Vì thế, hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này được được nhiều bên chủ thể quan tâm. Để đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của pháp luật, thì nhìn chung, một văn bản đặt cọc mua bán đất đang thế chấp cần đảm bảo những nội dung cơ bản sau đây:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc
…, ngày … tháng … năm …
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(v/v đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự cùng nhu cầu và nguyện vọng của các bên. Hôm nay chúng tôi gồm có:
I. BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (SAU ĐÂY GỌI TẮT LÀ BÊN A):
Ông/bà: …
Sinh năm: …
Căn cước công dân số: … Cấp ngày: … Cấp tại: …
Địa chỉ thường trú: …
Địa chỉ liên lạc: …
II. BÊN ĐẶT CỌC (SAU ĐÂY GỌI TẮT LÀ BÊN B):
Ông/bà: …
Sinh năm: …
Căn cước công dân số: … Cấp ngày: … Cấp tại: …
Địa chỉ thường trú: …
Địa chỉ liên lạc: …
III. NGƯỜI LÀM CHỨNG
Ông/bà: …
Sinh năm: …
Căn cước công dân số: … Cấp ngày: … Cấp tại: …
Địa chỉ thường trú: …
Địa chỉ liên lạc: …
Các bên đồng ý giao và nhận tiền cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các nội dung được thỏa thuận dưới đây:
ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CAM KẾT CHUYỂN NHƯỢNG
– Quyền sử dụng đất cam kết chuyển nhượng là thửa đất do bên A đang đứng tên và theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: … do ủy ban nhân dân cấp huyện … cấp ngày … tháng … năm … Cụ thể thông tin đất như sau:
Thửa đất số: …
Tờ bản đồ số: …
Địa chính thửa đất: …
Diện tích: …
Mục đích sử dụng: …
Nguồn gốc sử dụng: …
– Tại thời điểm lập thỏa thuận này đặt cọc này, bên A đang lấy quyền sử dụng đất nêu tại khoản 1 Điều này làm giao dịch bảo đảm để thế chấp ngân hàng … tại phòng giao dịch … Vay với số tiền là … đồng (bằng chữ: … đồng). Bên A cam kết sẽ hoàn tất việc trả nợ số tiền này cho ngân hàng … để được xóa giao dịch bảo đảm tại ngân hàng, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng cho bên B trước khi hai bên ra phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Số tiền trả nợ ngân hàng này do bên A tự chi trả và không cộng thêm vào giá chuyển nhượng cho bên B.
– Bên A và bên B cũng hiểu rằng việc đặt cọc này là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được ký tại cơ quan công chứng có thẩm quyền khi bên A thực hiện xong thủ tục đo vẽ lại thửa đất và đã có bản trích đo địa chính hợp lệ đối với thửa đất nêu tại Điều này.
Điều 2: THỜI HẠN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Thời gian dự kiến ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là trong vòng … ngày kể từ ngày được cấp bản vẽ chuyển nhượng. Thủ tục thực hiện do bên A chịu trách nhiệm thực hiện.
Điều 3: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng tại thửa đất nêu trên là: … đồng (Bằng chữ: …)
– Giá chuyển nhượng tính theo: thửa đất
– Phương thức thanh toán (chuyển khoản hoặc tiền mặt): …
Điều 5: QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ NỘI DUNG CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
– Quyền, nghĩa vụ và cam đoan của bên A: Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc này: Thửa đất không có tranh chấp; không thuộc khối di sản thừa kế chưa chia và đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất thuộc quy hoạch sử dụng đất ở. Khi đã ký kết thỏa thuận đặt cọc với bên B, thì bên A không hứa mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản khi đã giao kết với bên B. Việc thỏa thuận này không bị lừa dối, không bị ép buộc. Bên A bàn giao cho bên B toàn bộ giấy tờ, văn bản liên quan đến bất động sản nêu trên ngay sau khi bên A nhận đủ số tiền thanh toán.
– Quyền, nghĩa vụ và cam đoan của bên B: Thông tin nhân thân là đúng sự thật; Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong văn bản này; Thanh toán đủ, đúng thời hạn; đã tìm hiểu rõ về địa dịch thông hành đã có và sẽ có của thửa đất, các quy định về lộ giới, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, cấp thoát nước, quy hoạch sử dụng đất vì lợi ích quốc gia. Việc ký thoả thuận này không bị lừa dối, không bị ép buộc.
Thoả thuận này gồm … trang và được lập thành … bản, Bên A giữ … bản, bên B giữ … bản có nội dung và giá trị như nhau./.
| Bên đặt cọc (Ký và ghi rõ họ tên) | Bên nhận đặt cọc (Ký và ghi rõ họ tên) |
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Nghị định số
