Có quyền yêu cầu mở lối đi khi đất không có lối ra đường?

1. Các quyền của người sử dụng đất đối với bất động sản liền kề: 

Thứ nhất, quyền về đi qua bất động sản liền kề. Theo quy định tại điều luật này thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có Tuyền yêu cầu mở lối đi ra đường công cộng, người phải đáp ứng yêu cầu là chủ rất động sản liền kề với tiêu chí của lối đi là phải “thuận tiện và hợp lý nhất”. Theo nguyên tắc, bất cứ ai trong các chủ sở hữu bất động sản vây bọc đều phải có nghĩa vụ đáp ứng nhu cầu đó. Tuy nhiên, việc yêu cầu ai trong số các chủ sở nữu bất động sản liền kề phải dựa vào tình hình thực tế: Vị trí địa lý giữa bất động sản bị vây bọc với bất động sản liền kề và các yếu tố khác như vị trí công trình xây dựng, cây cối … để sao cho có một lối đi thuận tiện nhất, ít thiệt hại nhất cho bất động sản có mở lối đi. Quyền này hiện nay được quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ hai, quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề. Nước là một yếu tố quan trọng chiếm 70% trọng lượng cơ thể người, 3/4 diện tích trái đất và là một bộ phận cấu thành nên môi trường sống của con người. Theo nghiên cứu, người ta có thể nhịn ăn 8 tuần nhưng không thể nhịn uống quá 5 ngày. Vì thế, dù thức ăn có thể thiếu, nhưng nước thì không thể. Ai cũng có quyền được sử dụng nước để đảm bảo cho sinh hoạt và lao động. Đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được tiếp cận với nguồn nước cũng như thoát nước ra hệ thống chung cần có sự trợ giúp của những chủ sở hữu bất động sản liền kề thông qua bất động sản của họ. Điều 252 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rằng, trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. 

Thứ ba, quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên. Do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không thể tiếp cận được với nguồn ước tự nhiên hay nguồn nước máy thì chủ sở hữu bất động sản có thể sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề để yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc cho sử dụng bất động sản của họ xây dựng hệ thống dẫn nước. Vị trí đặt đường ống do các bên tự thỏa thuận sao cho thích hợp. 

Thứ tư, quyền mắc dây tải điện và thông tin liên lạc. Nhu cầu về điện, thông tin liên lạc là nhu cầu cần thiết và là yếu tố quan để sản xuất, kinh doanh cũng như đời sống sinh hoạt. Điện năng chỉ có thể rong được truyền tải thông qua hệ thống đường dây tải điện mà tất cả các hộ gia đình đều phải sử dụng đến phương tiện này. Vì vậy, Bộ luật dân sự đã có quy định về quyền được mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác tại Điều 255 Bộ luật dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Và một số các quyền khác, ví dụ như quyền quyền thoát nước thải sinh hoạt, quyền thoát nước tự nhiên, quyền tưới tiêu trong canh tác …

2. Có quyền yêu cầu mở lối đi khi đất không có lối ra đường hay không?

Hiện nay có rất nhiều trường hợp, sử dụng đất có nhu cầu được mở lối đi khi đất của họ không có lối đi ra đường. Theo như phân tích ở trên thì có thể thấy, quyền về lối đi qua chính là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề của người sử dụng đất, quyền về lối đi qua được ghi nhận cụ thể tại Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015, căn cứ xác lập quyền về lối đi qua được ghi nhận cụ thể tại Điều 246 của Bộ luật dân sự năm 2015, có thể xuất phát từ vị thế địa lý, do quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên hoặc theo di chúc. Cụ thể, Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về quyền đi qua bất động sản liền kề, như sau:

– Chủ sở hữu của các bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có yêu cầu với chủ sở hữu của các bất động sản vây bọc thì, chủ sở hữu của các bất động sản vây bọc cần phải dành cho bất động sản bị vây bọc một lối đi hợp lý trên phần đất của mình;

– Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi nhất cho các bất động sản bị vây bọc, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa hình và lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho bất động sản vây bọc (tức là các bất động sản mở lối đi);

– Chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền về lối đi qua (tức là bất động sản bị vây bọc) phải đền bù cho chủ sở hữu các bất động sản chịu hưởng quyền (tức là các bất động sản vây bọc), chưa trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy theo như phân tích ở trên thì thấy, các chủ thể hoàn toàn có quyền yêu cầu mở lối đi khi đất không có lối đi ra đường. Khi đó các bất động sản không có lối đi ra đường có thể tiến hành hoạt động thỏa thuận đối với chủ sở hữu của bất động sản vay bọc xung quanh, nêu lên nhu cầu và mong muốn cùng với đề nghị được mở lối đi. Tuy nhiên mở lối đi như thế nào, vị trí của lối đi ra sao, chiều rộng của lối đi như thế nào phải do các bên thỏa thuận. Chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải mở một lối đi rộng rãi theo ý muốn của mình. Nếu các bên không có thoả thuận được thì sẽ làm đơn khởi kiện ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. 

Như vậy thì có thể thấy, trong trường hợp bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng bị coi là một khó khăn trong quá trình đi lại của các chủ thể, các chủ thể khác cần phải tạo điều kiện thuận lợi cho họ. Do đó có thể thấy, khi không có một lối đi nào ra đường công cộng thì bạn hoàn toàn được hưởng quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật. Theo đó thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu các hộ dân xung quanh mở cho bạn một lối đi “hợp lý”. Và các hộ dân xung quanh vây bọc phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó, không được cản trở quá trình sử dụng đất của bạn. Đồng thời thì bạn phải hoàn trả cho những người hàng xóm một khoản tiền theo thỏa thuận của các bên.

3. Thành phân hồ sơ yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề: 

Căn cứ theo phân tích nêu trên thì có thể thấy, quyền đi qua hay còn được hiểu là quyền sử dụng hạn chế đối với các bất động sản liền kề. Căn cứ theo quy định tại Điều 8 của Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, thì có thể thấy, thành phần hồ sơ yêu cầu mở lối đi không qua bất động sản liền kề bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu do pháp luật quy định phù hợp về mặt nội dung và hình thức;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp và cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với các bất động sản liền kề;

– Sơ đồ thể hiện vị trí và kích thước đối với phần diện tích đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế (tức là được quyền mở lối đi qua).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ hợp lệ nêu trên thì sẽ nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu mở lối đi thông qua các bất động sản liền kề, tức là nộp tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu như các chủ thể có nhu cầu. Sau đó thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tiếp nhận thành phần hồ sơ chuyển trực tiếp lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét và phê duyệt (cụ thể là văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật).

4. Giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: 

Đối với các bất động sản bị vây bọc, sau khi đã yêu cầu các chủ thể mở cho mình một lối đi hợp lý nhưng không được chấp thuận, có khó khăn trong quá trình đi lại, không thể tiến hành thủ tục hòa giải và thương lượng, thì sẽ cần phải thực hiện thủ tục khởi kiện lên tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình. Nhìn chung thì căn cứ theo quy định tại Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015, trong trường hợp có tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề thì các chủ thể có quyền yêu cầu tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác giải quyết theo thủ tục luật định. Nhìn chung thì thủ tục khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề sẽ phải trải qua một số giai đoạn sau:

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để thực hiện thủ tục khởi kiện. Nhìn chung thì căn cứ theo quy định tại Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, sẽ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn khởi kiện theo mẫu do pháp luật quy định;

– Các loại giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn;

– Các tài liệu và chứng cứ khác kèm theo đơn khởi kiện để chứng minh cho quyền lợi của mình là hợp pháp, ví dụ như bản trích đo địa chính, bản chất bất động sản bị vây bọc và không có lối đi … kèm theo một số tài liệu khác đi được yêu cầu.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị hồ sơ nêu trên thì sẽ nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể ở đây là tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi có bất động sản. Nộp hồ sơ thông qua nhiều hình thức khác nhau, ví dụ như nộp trực tiếp tại tòa, nộp thông qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp hồ sơ thông qua cổng thông tin điện tử. 

Bước 3: Tòa án nhận đơn và xử lý đơn khởi kiện. Căn cứ theo quy định tại Điều 191 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì thẩm phán sẽ được phân công để xem xét đơn khởi kiện. Sau đó tiến hành thủ tục thụ lý đơn khởi kiện. 

Bước 4: Đưa vụ việc ra xét xử để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì thời hạn chuẩn bị xét xử vụ việc tranh chấp về lối đi được xác định là 04 tháng, đối với những vụ việc phức tạp thì sẽ được gia hạn tuy nhiên không quá 02 tháng. Nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Tòa án sẽ phải mở phiên tòa xét xử trong thời hạn 01 tháng, được tính kể từ ngày có quyết định đưa vụ việc ra xét xử, trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này sẽ được xác định là 02 tháng. Sau khi có bản án sơ thẩm thì các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.