Lối đi chung được cấp sổ đỏ không? Ghi trên sổ là đất của ai?

1. Lối đi chung ghi trong sổ đỏ là đất của ai?

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa Luật sư, luật sư tư vấn giúp em về việc đất đai với ạ. Tổng diện tích đất của nhà em là 273m2 (thuộc thửa 87) do bà nội em đứng tên. Hiện nay bà đã già 85 tuổi rồi ạ, vì nhà khó khăn và neo đơn nên năm 2013 gia đình em có bán 200m2 nhờ gia đình người mua đất làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa. Giấy chứng nhận được cấp từ 2013 nhưng đến 2/7/2016 họ mới đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà em trong giấy chứng nhận ghi :

– Thửa đất 87 đã tách thửa để chuyển quyền, diện tích không chuyển quyền là 53,2m2 đất ở thời hạn sử dụng lâu dài có số thửa mới là 87.

– Thửa đất số 315 diện tích 25,2m2 là lối đi chung cho thửa 87 và 314

Trên thực tế diện tích đất nhà em là 273m2 chuyển nhượng 200m2 thì phải còn lại là 73m2 chứ ạ sao lại còn 53,2m2 và 25,2m2 này là khoản sân của nhà em giữa nhà em và nhà họ đã xây dãy tường phân cách rất cao và có lối đi riêng rồi vậy tại sao trong giấy chứng nhận lại ghi là lối đi chung giữ nhà em và nhà họ trong khi thực tế nhà em và nhà họ điều đã có lối đi riêng. Như vậy là thiệt mất của nhà em 25,2m2 em phải làm sao bây giờ ạ? (Em có gửi kèm file sơ đồ diện tích đất hiện tại của nhà em). Kính mong luật sư quan tâm tư vấn giúp đỡ gia đình em với ạ. Rất mong nhận được hồi âm sớm từ luật sư. Em xin chân thành cám ơn luật sư đã giành thời gian quý báu giúp đỡ cho gia đình em.

Luật sư tư vấn:

Dựa trên các thông tin bạn cung cấp, khi bán 200m2 đất (trên tổng 273m2 đất do bà nội của bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) gia đình bạn lại nhờ gia đình bên mua tiến hành các thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bạn cần liên hệ lại với bên mua để hỏi rõ về vấn đề khi họ làm thủ tục tách thửa thì họ ghi vào tờ khai như thế nào? Nếu xác định là do lỗi của bên mua ghi vào tờ khai sai dẫn đến việc 25,2m2 (diện tích sân của gia đình bạn) trở thành lối đi chung, mà thực tế hiện nay gia đình bạn vẫn đang sử dụng thì giải quyết như sau:

Căn cứ tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Ngoài ra, Tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng 

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau: 

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; 

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; 

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. 

Do diện tích trên thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng lớn hơn so với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, mà hiện tại thì gia đình bạn và hàng xóm đã xây tường rào ngăn cách rất cao, các bên có lối đi riêng, do vậy gia đình bạn cần làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục như sau:

Gia đình bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

+ Bản sao hợp đồng mua bán đất giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm.

Khi chuẩn bị đủ hồ sơ, gia đình bạn nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai để được giải quyết.

Tại Khoản 3 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai như sau:

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: 

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; 

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Xem thêm: Mẫu đơn xác nhận đường đi chung, thỏa thuận lối đi chung

2. Có đưa lối đi chung vào sổ đỏ được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào luật sư: Gia đình ông A có thửa đất diện tích 540m2 hướng nhà quay hướng Nam, đường ra quốc lộ theo hướng Nam. Sau này ông A chia đất ra 4 lô để bán và quay hướng các lô đó theo hướng đông. Tuy nhiên hướng đông giáp đất nhà ông A là đất công không có đường đi nên ông A trích trong quỹ đất 540m2 của mình ra làm đường đi chung cho 4 lô trên để đi ra đường quốc lộ (đường đi chung rộng 2m chiều dài chạy d, tôi mua lô ngoài cùng, đường đi chung rộng 2m là đường đi chung của nhà tôi và nhà ông B (ông B muốn ra đường chính phải đi qua đường đi chung trước mặt tiền nhà tôi, vì đường đi chung đến nhà ông B là ngõ cụt). Sau này ông B mua được mảnh đất công liền kề đường đi chung đó và rào đường đi chung phần giáp nhà tôi với nhà ông B để sử dụng vào mục đích riêng, đồng thời ông B mở đường đi qua mảnh đất công để đi ra đường quốc lộ. Tôi có ý kiến ra địa chính phường thì họ bảo là nhà tôi ở lô ngoài, nhà ông B ở trong và phần đường đi chung trước mặt nhà ông B tôi không có quyền gì, khi ông B có đơn xin nhập đường đi chung đó vào đất nhà ông B thì phường sẽ giải quyết cho nhập. Vậy xin hỏi luật sư:

1. Ông B chiếm đường đi chung đó có đúng không vì đường đi chung đó trước mặt tiền nhà ông B và nhà tôi vẫn có đường đi ra ngoài (ông B nói rằng đường đi chung trước mặt nhà nào thì nhà đó được quyền chiếm dụng và ông ấy không đi đường chung qua trước mặt tiền nhà tôi nữa).

2. Địa chính phường trả lời thế đúng hay sai? Tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

…”

Theo như bạn trình bày, khi ông A làm thủ tục tách thửa trên lô đất của mình để chuyển nhượng cho những người khác thì đã xác định ranh giới và có lối đi chung giữa các bất động sản. Người sử dụng đất trong từng thửa đất sẽ không có quyền ngăn cản hay hạn chế quyền sử dụng lối đi chung của chủ sở hữu của các bất động sản liền kề khác vì lối đi này không thuộc quyền sở hữu của họ.

Gia đình ông B tự ý rào lối đi chung đi qua nhà ông B và nhà bạn thì đây là hành vi trái quy định pháp luật, bạn có thể gửi đơn tới ủy ban nhân dân cấp xã để tường trình sự việc này, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm giải quyết cho bạn.

Nay gia đình ông B có nhu cầu nhập lối đi chung vào phần đất của mình thì phải được những hộ gia đình xung quanh đồng ý bởi đây là lối đi chung của nhiều hộ dân không phải chỉ riêng gia đình ông B và đồng thời phải được cơ quan có thẩm quyền có đồng ý. Do đó, việc địa chính xã trả lời với ban là chưa đúng.