Có nên làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế?

1. Có nên làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế?

Khi các bên (bên bán, bên mua) thực hiện mua bán nhà đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó hai nghĩa vụ tài chính được cho là hai khoản tiền lớn đó chính là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, bởi căn cứ để tính tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật đó chính là căn cứ vào giá trị hợp đồng mua bán đất. Vì vậy, việc các bên phải nộp tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào giá trị trị hợp đồng mua bán đất đã công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thêm nữa, hiện nay, pháp luật không có quy định nào quy định người mua, bán đất phải bám sát thực tế giá thị trường hay khung giá đất thực tế nào để giao dịch. Pháp luật hoàn toàn tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên. Cũng chính vì thế, trên thực tế đã xảy ra tình trạng “hai giá”, tức nhiều cá nhân, tổ chức có hành vi “thỏa thuận” với nhau trong hợp đồng mua bán nhà đất với một giá cả khác mà trên thực tế lại giao dịch với nhau một giá khác (giá trong hợp đồng luôn thấp hơn giá thực tế) nhằm để giảm tối đa phần thuế nộp cho nhà nước. Từ đó gây thiệt hại cho nhà nước, làm cho nhà nước không thu được một khoản ngân sách đáng lẽ ra phải thu được.

Bởi vậy, từ đầu năm 2022 tới nay, Bộ Tài chính đã nhiều lần ban hành các văn bản yêu cầu chấm dứt tình trạng này, điển hình như Công văn 14257/BTC-VP ngày 15/12/2022 và Công văn 438/BTC-VP ngày 12/01/2022. Từ khi Bộ Tài chính ban hành những công văn này thì nhiều địa phương đã liên tục “trả hồ sơ” về cho người nộp thuế vì khai giá chuyển nhượng quá thấp. Tại TP.HCM thời điểm này, trung bình cứ 5 hồ sơ chuyển nhượng đất nộp lên thì sẽ có một hồ sơ bị trả về vì “khai giá quá thấp”.

Ngoài việc bị cơ quan thuế trả hồ sơ để khai thuế lại, dẫn đến mất thời gian của các bên thì các bên giao dịch trong mua bán đất còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị phạt hành chính về hành vi trốn thuế. Cụ thể như sau:

– Phạt hành chính: tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn có quy định người nào thực hiện hành vi khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp thì bị phạt hành chính như sau:

+ Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên;

+ Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ;

+ Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế mà có một tình tiết tăng nặng;

+ Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có hai tình tiết tăng nặng;

+ Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên;

+ Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

– Truy cứu trách nhiệm hình sự:

+ Tại khoản 2 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 về tội trốn thuế, theo quy định này thì người nào có hành vi làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế nhằm để trốn thuế mà thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì sẽ bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỉ đồng hoặc phạt tù từ 01 – 03 năm:

++ Có tổ chức;

++ Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng;

++ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

++ Phạm tội 02 lần trở lên;

++ Tái phạm nguy hiểm.

+ Tại khoản 3 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 quy định về khung tăng nặng của tội trốn thuế, theo điều này người nào có hành vi làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế nhằm để trốn thuế với số tiền là 01 tỷ đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1,5 tỉ đồng đến 4.5 tỉ đồng hoặc phạt tù từ 02 – 07 năm.

Ngoài hình phạt chính như trên, người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 20 – 100 triệu đồng (đây là hình phạt bổ sung này chỉ áp dụng khi hình phạt chính là phạt tù),

Qua tất cả các phân tích trên, có thể thấy các bên có hành vi làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế là “lợi bất cập hại”, vì vậy có thể khẳng định rằng các bên khi thực hiện mua bán đất thì không nên thực hiện mua bán một giá nhưng khai một nẻo để trốn thuế.

2. Những tiềm ẩn rủi ro khi làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế:

Thứ nhất, việc hai bên thỏa thuận kê khai giá mua bán đất trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm để trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật đã nêu ở mục trên.

Thứ hai, việc kê khai giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế dễ dẫn đến những rủi ro, thiệt hại tài sản cho bên mua nếu như không may hợp đồng mua bán nhà đất bị xác định là vô hiệu. Theo khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Ví dụ, bên mua đất phải chi trả 7 tỷ đồng để mua thửa đất của bên bán nhưng trong hợp đồng mua bán đã công chứng chỉ ghi giá là 3 tỷ đồng; nếu như hợp đồng mua bán đất này xác định là vô hiệu dẫn đến hậu quả pháp lý là hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau thì rất dễ xảy ra trường hợp bên bán sẽ chỉ trả lại 3 tỷ đồng theo như nội dung tại hợp đồng mua bán nhà hai bên đã ký kết với nhau (nếu không có bằng chứng chứng minh hai bên có giao dịch là 7 tỷ); như vậy, lúc này bên mua chịu thiệt hại là 4 tỷ đồng.

Thông qua đây, thì cũng phải lưu ý thêm, việc kê khai giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế chỉ được cái lợi nhỏ trước mắt (là giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân mà bên bán phải đóng) nhưng tiềm ẩn rủi ro khá lớn trong tương lai (bên bán có thể sẽ bị xử phạt hành chính với số tiền lớn hơn rất nhiều so với khoản tiền trốn thuế, thậm chí là có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự; bên mua có thể bị thiệt hại số tiền rất lớn như ví dụ ở trên).

Do đó, khuyến nghị mọi người khi thực hiện mua bán đất cần ghi giá trong hợp đồng mua bán đúng với giá thực tế các bên giao dịch, điều đấy không chỉ thể hiện sự thượng tôn pháp luật mà còn giúp các bên an toàn về mặt pháp lý, tránh được những rủi ro, thiệt hại ở tương lai.

3. Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi mua bán đất:

3.1. Khai lệ phí trước bạ khi mua bán đất:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TỜ KHAI LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ

(Áp dụng đối với nhà, đất)

[01] Kỳ tính thuế: Theo từng lần phát sinh ngày … tháng … năm …

[02] Lần đầu:               [03] Bổ sung lần thứ: …

[4] Tổ chức, cá nhân được ủy quyền khai thay cho người nộp thuế:…..

[04] Người nộp thuế:……

[05] Mã số thuế:…..

[06] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…..

[07] Địa chỉ:……..

[08] Quận/huyện: …… [09] Tỉnh/Thành phố:…..

[10] Điện thoại: ……. [11] Fax: ……… [12] Email:…..

[13] Đại lý thuế; hoặc Tổ chức, cá nhân được ủy quyền khai thay (nếu có):……

[14] Mã số thuế:……

[15] Hợp đồng đại lý thuế: Số:….. ngày……

ĐẶC ĐIỂM NHÀ ĐẤT:

1. Đất: ……..

1.1. Thửa đất số (Số hiệu thửa đất): …; Tờ bản đồ số:….

1.2. Địa chỉ thửa đất:

1.2.1. Số nhà: ……. Tòa nhà: … Ngõ/Hẻm:….

Đường/Phố:…… Thôn/xóm/ấp:….

1.2.2. Phường/xã: ……..

1.2.3. Quận/huyện: ………

1.2.4. Tỉnh/thành phố: …….

1.3. Vị trí thửa đất (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm):…….

1.4. Mục đích sử dụng đất: ……

1.5. Diện tích (m2): ………

1.6. Nguồn gốc nhà đất: (đất được Nhà nước giao, cho thuê; đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng cho):

a) Tên tổ chức, cá nhân chuyển giao QSDĐ:

– Tên tổ chức/cá nhân chuyển giao QSDĐ:……

– Mã số thuế:……….

– Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế): …..

– Địa chỉ người giao QSDĐ: ……

b) Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao QSDĐ ngày …….. tháng ……. năm ….

1.7. Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có):……

2. Nhà:

2.1. Thông tin về nhà ở, nhà làm việc, nhà sử dụng cho mục đích khác:

Cấp nhà: …..  Loại nhà: …Hạng nhà:….

Trường hợp là nhà ở chung cư:

Chủ dự án: …     Địa chỉ dự án, công trình…..

Kết cấu:…         Số tầng nổi:…Số tầng hầm:….

Diện tích sở hữu chung (m2):…        Diện tích sở hữu riêng (m2):…..

2.2. Diện tích nhà (m2):

Diện tích xây dựng (m2): …..

Diện tích sàn xây dựng (m2): ……

2.3. Nguồn gốc nhà:…

a) Tự xây dựng:

– Năm hoàn công (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà): ….

b) Mua, thừa kế, tặng cho:

– Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: Ngày …..tháng ….. năm ….

2.4. Giá trị nhà (đồng):…..

3. Giá trị nhà, đất thực tế nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho (đồng):     

4. Tài sản thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (lý do):…..

5. Thông tin đồng chủ sở hữu nhà, đất (nếu có):

Giấy tờ có liên quan, gồm:

– ….

– …..

Tôi cam đoan số liệu khai trên là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu đã khai./.

3.2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mua bán đất:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

(Áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản)

[01] Kỳ tính thuế:                    Lần phát sinh: Ngày … tháng … năm …

[02] Lần đầu:                                 [03] Bổ sung lần thứ:…

1. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[04] Tên người nộp thuế:…..

[05] Mã số thuế (nếu có):                    

[06] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): …

[06.1] Ngày cấp:… [06.2] Nơi cấp:…

[07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam): …

[07.1] Ngày cấp:… [07.2] Nơi cấp:…

[08] Địa chỉ chỗ ở hiện tại: …

[09] Quận/huyện: … [10] Tỉnh/Thành phố: …

[11] Điện thoại: … [12] Email: …

[13] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu  có):…

[14] Mã số thuế (nếu có):….                    

[15] Địa chỉ: …

[16] Quận/huyện: … [17] Tỉnh/Thành phố: …

[20] Tên đại lý thuế (nếu có):…

[21] Mã số thuế (nếu có):…..                       

[22] Địa chỉ: …

[23] Quận/huyện: ……. [24] Tỉnh/Thành phố: ……

[25] Điện thoại: …. [26] Email: …

[27] Hợp đồng đại lý thuế: [28] Số: … [29] Ngày:…

[30] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:….

[30.1] Số:… [30.2] Do cơ quan:… [30.3] Cấp ngày:……

[31] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:……

[31.1] Số…….[31.2] Ngày:….. 

[32] Hợp đồng chuyển nhượng trao đổi bất động sản:

[32.1] Số:…  [32.2] Nơi lập…. [32.3] Ngày lập:……

[32.4] Cơ quan chứng thực …… [32.5] Ngày chứng thực: ……

2. THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[33] Họ và tên đại diện:… ……

[34] Mã số thuế (nếu có):…..

[35] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…

[35.1] Ngày cấp:…… [35.2] Nơi cấp:…

[36] Văn bản Phân chia di sản thừa kế, quà tặng là Bất động sản

[36.1] Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng:….

[36.2] Ngày lập:……

[36.3] Cơ quan chứng thực:………

[36.4] Ngày chứng thực: ……

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Hình sự 2015;

– Bộ Luật Dân sự 2015.