Nền kinh tế Việt Nam đang trong trên đà hội nhập và phát triển, kéo theo sự tăng trưởng về kinh tế là các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ ngày một trở nên phổ biến. Theo đó các biện pháp cầm cố, thế chấp cũng được sử dụng rộng rãi hơn. Thế chấp tài sản là gì? Quy định về hợp đồng thế chấp tài sản như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thế chấp tài sản là gì?
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình với mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao tài sản cho bên còn lại (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Ngoài ra, tài sản thế chấp có thể do bên thứ ba có liên quan giữ gìn nếu có sự thỏa thuận giữa các bên. Bên nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp do các tài sản này đều có đăng ký quyền sở hữu.
Tài sản được đem ra thế chấp bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đây là một điểm hoàn toàn mới của Bộ luật dân sự 2015); các cơ sở sản xuất kinh doanh, công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay; trường hợp tài sản thế chấp là bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng có thể là tài sản thế chấp; ngoài ra cũng có thể là tài sản khác nếu pháp luật có quy định.
Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản:
– Bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp, bằng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận với bên thế chấp.
– Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ thế chấp.
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản:
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản thì hợp đồng này có hiệu lực tính từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác. Về hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong hợp đồng thế chấp tài sản là từ thời điểm đăng ký.
Thứ hai, quy định của pháp luật về hình thức, nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản:
Về hình thức của hợp đồng:
– Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Hợp đồng thế chấp được lập thành 4 bản, được công chức Nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực, trường hợp nơi nào chưa công chứng thì phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp phải có sự cam kết đồng ý của các thành viên trong gia đình, giá trị pháp lý của các bản hợp đồng là ngang nhau. Trong đó, một bản do cơ quan thế chấp giữ, một bản cho bên thế chấp giữ, một bản do bên công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi tiến hành chứng thực giữ, một bản do bên nhận thế chấp giữ kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, trích lục hồ sơ về khu đất thế chấp (trừ trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên vay để phục vụ mục đích sử dụng cho một dự án đầu tư).
Về nội dung hợp đồng thế chấp:
Dựa trên ý chí thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, sau đó đi đến thỏa thuận và ký kết hợp đồng bao gồm những nội dung sau:
– Quốc hiệu, tiêu ngữ
– Tên hợp đồng
– Họ tên, các thông tin liên quan của bên thế chấp ( ngày tháng năm sinh, số chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, địa chỉ, số điện thoại và các thông tin tương tự đối với đồng sở hữu nếu tài sản là tài sản chung)
– Tên, thông tin và địa chỉ, fax, mã doanh nghiệp của bên nhận thế chấp
– Số hợp đồng và ngày tháng năm của hợp đồng thế chấp
– Số tài khoản ngân hàng… tại Ngân hàng…
– Tài sản được đem ra thế chấp, giá trị của tài sản được thế chấp và địa chỉ nơi chứa tài sản thế chấp
– Các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp có liên quan đến tài sản thế chấp
– Nghĩa vụ được bảo đảm
– Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp
– Thời hạn thế chấp
– Quy định về việc đăng ký thế chấp và nộp lệ phí
– Thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ của mình
– Phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp, có thể thỏa thuận, thương lượng dựa trên cơ sở hòa giải, tôn trọng lẫn nhau giữa hai bên; trong trường hợp hai bên không đi đến hòa giải, thỏa thuận được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết
– Cam đoan của các bên về tính hợp pháp,xác thực của hợp đồng cùng những thông tin đã nêu ra trong hợp đồng, trách nhiệm của các bên nếu vi phạm nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng
– Các điều khoản phù hợp khác nếu hai bên có thỏa thuận
Đối với từng loại tài sản thế chấp cần có những giấy tờ xác nhận riêng theo quy định của pháp luật. Đặc biệt tài sản được dùng để thế chấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp được sử dụng cho nhiều bên vay với mục đích sử dụng cho một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế chấp cần phải quy định rõ về việc một trong các bên, bên nào giữ bản gốc và giấy tờ về quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp và hợp đồng, đối với các bên cho vay khác thì giữ bản sao (có công chứng) và trong hợp đồng ghi rõ về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay hoặc bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận với các bên cho vay.
Hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có phần ghi của cơ quan đăng ký cùng với chữ ký của cá nhân, cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Về mức hạn định trong hợp đồng thế chấp tài sản thì tổng giá trị số tiền cho vay của các lần vay không được vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp.
Trên đây những phân tích cụ thể dựa trên căn cứ quy định pháp luật về thế chấp tài sản và hợp đồng thế chấp tài sản, hi vọng rằng Luật Dương Gia có thể đem lại những thông tin hữu ích cho bạn đọc.
2. Biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản đối với hợp đồng vay:
Tóm tắt câu hỏi:
Trước đây, bố tôi có cho một người cô mượn sổ đỏ để cô đi thế chấp lấy tiền mua thức ăn nuôi tôm nhưng sau đó bị nợ và trốn đi. Nay bố tôi đã mất nhưng cô tôi chưa trả hết tiền và lấy lại sổ đỏ. Người nhận thế chấp sổ đỏ đến đòi nợ (vì bố tôi đã kí tên cho mượn sổ đỏ đi thế chấp) và có hành vi hăm dọa nếu không trả tiền thì họ sẽ đuổi nhà tôi ra khỏi nhà. Vậy tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cho gia đình tôi? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bố bạn đã đồng ý ký tên cho cô bạn mượn sổ đỏ đi thế chấp. Như vậy cô bạn có quyền mang sổ đỏ đi thế chấp và bên nhận sổ đỏ của cô bạn là bên nhận thế chấp.
Tại Điều 351 “Bộ luật dân sự 2015” quy định về quyền của bên nhận thế chấp:
“…
Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.”.
Như vậy khi cô bạn không trả được số tiền vay trong hợp đồng vạy tiền thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Việc xử lý tài sản thế chấp được tiến hành như sau:
Các Điều 355, Điều 336 và Điều 338 “Bộ luật dân sự 2015” quy định về việc xử lý tài sản thế chấp
“Điều 355.Xử lý tài sản thế chấp
Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.
Điều 336.Xử lý tài sản cầm cố
Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.
Điều 338.Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố
Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó”.
Với hành vi đe dọa của bên nhận thế chấp, gia đình bạn có thể trình báo với cơ quan chức năng để được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
3. Chủ thể ký hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp tài sản hộ gia đình:
Tóm tắt câu hỏi:
Theo quy định của pháp luật khi hộ gia đình vay Ngân hàng thì những thành viên trong gia đình từ độ tuổi bao nhiêu sẽ có quyền ký hợp đồng vay nợ Ngân hàng và hợp đồng thế chấp tài sản.
Luật sư trả lời:
Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định được coi là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự. Theo quy định tại Ðiều 107 Bộ luật Dân sự thì đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ là chủ hộ (Chủ hộ có thể là cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên trong gia đình).
Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình. Theo quy định này thì khi hộ gia đình vay vốn Ngân hàng thì chủ hộ (với tư cách là người đại diện theo pháp luật của hộ gia đình) hoặc người được chủ hộ ủy quyền có quyền thay mặt hộ gia đình ký
Về việc thế chấp tài sản của hộ gia đình: Điều 109 Bộ luật Dân sự quy định các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
Như vậy, khi hộ gia đình thế chấp tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn (như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận mang tên hộ gia đình…) để đảm bảo nghĩa vụ dân sự tại Ngân hàng thì các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên có quyền lập và ký kết hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, khi các bên (Ngân hàng và chủ thể hộ gia đình) yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tài sản tại tổ chức công chứng thì các tổ chức công chứng không những yêu cầu những thành viên trên mười lăm tuổi của hộ gia đình ký vào hợp đồng mà còn yêu cầu phải có sự tham gia của người đại diện cho những thành viên dưới mười lăm tuổi. Đây là biện pháp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các thành viên của hộ gia đình trong việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình.
4. Có được thế chấp tài sản thừa kế không?
Tóm tắt câu hỏi:
Bố mẹ tôi lập di chúc chung để lại tài sản là quyền sử dụng đất cho tôi. Năm ngoái bố tôi mất. Tôi muốn đến ngân hàng vay vốn và muốn thế chấp quyền sử dụng đất được thừa kế này. Anh chị cho tôi hỏi với trường hợp của tôi, ngân hàng có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo đề nghị của tôi không?
Luật sư tư vấn:
Trong trường hợp của bạn, bố mẹ bạn đã lập di chúc chung của vợ chồng.
Điều 668 “Bộ luật dân sự 2015” quy định:
“Điều 668.Hiệu lực pháp luật của di chúc chung của vợ, chồng
Di chúc chung của vợ, chồng có hiệu lực từ thời điểm người sau cùng chết hoặc tại thời điểm vợ, chồng cùng chết”.
Thời điểm có hiệu lực của di chúc chung là thời điểm người cuối cùng lập di chúc chết. Hiện tại, mẹ bạn vẫn còn sống nên bạn vẫn chưa có quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất này và cũng chưa được nhận di sản thừa kế theo di chúc.
Bởi bạn chưa có quyền sử dụng đất nên bạn chưa thể thế chấp tài sản đó tại ngân hàng được bởi:
“Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” (khoản 1 Điều 342 “Bộ luật dân sự 2015”).
Tức là bên thế chấp phải sử dụng chính tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự.
Vì bạn không có quyền sử dụng đất nên ngân hàng sẽ không chấp nhận sử dụng quyền sử dụng đất đó làm tài sản bảo đảm cho khoản tiền vay của bạn tại ngân hàng.
Nếu trong trường hợp bạn muốn được thế chấp tài sản đó với ngân hàng thì bạn phải được sự đồng ý của mẹ bạn. Do đó, bạn nên thỏa thuận với mẹ của bạn trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của mình.
5. Thế chấp tài sản chung của vợ chồng:
Tóm tắt câu hỏi:
Chồng tôi có ký vào hợp đồng vay vốn ngân hàng để làm ăn, còn tôi thì không ký vì tôi không quan tâm đến việc làm ăn của chồng năm 2009 và thời điểm đó NH có yêu cầu tôi cùng ký vào hợp đồng đồng ý thế chấp tài sản là mảnh đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Đến nay, chông tôi không trả được nợ NH. Vậy xin cho tôi hỏi:
– Nếu tài sản thế chấp không đủ trả nợ thì chúng tôi có phải dùng ngôi nhà duy nhất tôi và các con đang sống để trả nợ không và tôi không vay thì có phải trả không ?
– Ngôi nhà duy nhất tôi và các con đang sống được tôi mua cách đây 3 năm, thời gian này chúng tôi đã ly thân, khoản tiền mua nhà do tôi vay mượn và tiết kiệm của bản thân, không có một đồng nào của chồng. Vậy thì TS này có được coi là của riêng tôi không ? có phải dùng để trả nợ không?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Nếu tài sản thế chấp không đủ trả nợ thì chúng tôi có phải dùng ngôi nhà duy nhất tôi và các con đang sống để trả nợ không và tôi không vay thì có phải trả không ?
Điều 355 Bộ luật dân sự quy định về việc xử lý tài sản thế chấp:
Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.
Theo quy định tại Điều 355 và Ðiều 338 Bộ luật dân sự, việc thanh toán tiền bán tài sản cầm cố/thế chấp được thực hiện như sau: Tiền bán tài sản được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó.
Khi chồng chị tuyên bố không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp là mảnh đất mà chồng chị đã thế chấp tại ngân hàng.Nếu số tiền có được sau khi ngân hàng xử lý mảnh đất không đủ để thanh toán cả vốn lẫn lãi thì ngân hàng sẽ yêu cầu tòa án tiếp tục kê biên tài sản của chồng chị để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ .
Điều 87. Luật Thi hành án dân sự liệt kê những tài sản không được kê biên.
1. Tài sản bị cấm lưu thông theo quy định của pháp luật; tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng; tài sản do ngân sách nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức.
2. Tài sản sau đây của người phải thi hành án là cá nhân:
a) Số lương thực đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người phải thi hành án và gia đình trong thời gian chưa có thu nhập, thu hoạch mới;
b) Số thuốc cần dùng để phòng, chữa bệnh của người phải thi hành án và gia đình;
c) Vật dụng cần thiết của người tàn tật, vật dụng dùng để chăm sóc người ốm;
d) Đồ dùng thờ cúng thông thường theo tập quán ở địa phương;
đ) Công cụ lao động cần thiết, có giá trị không lớn được dùng làm phương tiện sinh sống chủ yếu hoặc duy nhất của người phải thi hành án và gia đình;
e) Đồ dùng sinh hoạt cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình.
Như vậy ngôi nhà của anh chị không nằm trong danh mục tài sản không được kê biên.
Có 2 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Chồng chị vay tiền phục cho nhu cầu thiết yếu của gia đình
Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy đinh:
Điều 37. Nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng
Vợ chồng có các nghĩa vụ chung về tài sản sau đây:
1. Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định của pháp luật vợ chồng cùng phải chịu trách nhiệm;
2. Nghĩa vụ do vợ hoặc chồng thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình;
3. Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung;
4. Nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng tài sản riêng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình;
5. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do con gây ra mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì cha mẹ phải bồi thường;
6. Nghĩa vụ khác theo quy định của các luật có liên quan.
Như vậy, nếu chồng chị thiết lập hợp đồng vay vào mục đích chung của gia đình, khi đó vợ chồng chị sẽ phải có nghĩa chung đối với hợp đồng vay này.
Trường hợp 2: Chồng chị thiết lập hợp đồng dân sự không vì mục đích thiết yếu chung của gia đình.
Trường hợp này chỉ chồng chị có nghĩa vụ thực hiện trả nợ, khi đó phần tài sản thuộc sở hữu của chị sẽ được chia theo pháp luật. Như vậy ngôi nhà sẽ được định giá và chia phần tài sản của chị. Phần giá trị nhà là tài sản của chồng chị vẫn sẽ bị kê biên để trả nợ.
– Ngôi nhà duy nhất tôi và các con đang sống được tôi mua cách đây 3 năm, thời gian này chúng tôi đã ly thân, khoản tiền mua nhà do tôi vay mượn và tiết kiệm của bản thân, không có một đồng nào của chồng. Vậy thì TS này có được coi là của riêng tôi không ? Có phải dùng để trả nợ không?
Trong Luật hôn nhân và gia đình 2014 không có quy định về chế độ ly thân nên về nguyên tắc anh chị vẫn là vợ chồng hợp pháp. Nếu không có thỏa thuận về chế độ tài sản riêng thì ngôi nhà mà chị mua được vẫn là tài sản chung của hai vợ chồng . Như vậy khi cần thì vẫn dùng ngôi nhà này để kê biên trả nợ.
6. Thế chấp tài sản thuộc sở hữu chung:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư! Xin luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau:
Chị gái tôi lấy chồng và nhập khẩu về nhà chồng năm 1997. Năm 1998, chị gái tôi sinh cháu gái đầu lòng. Gia đình nhà chồng chị ấy (Gồm bố mẹ chồng, vợ chồng con cái của hai người con trai) sống chung trên mảnh đất 500m2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình năm 2001, đứng tên bố chồng chị ấy. Tại thời điểm cấp sổ đỏ cả gia đình cùng chung một sổ hộ khẩu (có tên chị gái và cháu gái tôi), bố chồng chị là chủ hộ. Năm 2010, vợ chồng chị gái tôi làm nhà riêng trên mảnh đất này.
Năm 2014, vợ chồng người anh làm thủ tục vay ngân hàng thế chấp sổ đỏ mảnh đất trên.
Nay vợ chồng người anh không trả được nợ, Ngân hàng đã khởi kiện ra Tòa xong lại có đơn đề nghị Tòa tạm đình chỉ (nhiều lần). Thời gian tạm đình chỉ quá lâu không thấy Tòa giải quyết.
Xin hỏi Luật sư: Trong trường hợp này chị gái tôi và cháu gái (năm 2014 đủ 16 tuổi) có thể kiện đòi lại sổ đỏ của gia đình được không? Thủ tục khởi kiện như thế nào? Kiện đòi lại sổ đỏ có phải đóng án phí không? Nếu phải đóng thì đóng như thế nào?
Xin cám ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Trường hợp bố chồng chị bạn đã có văn bản công chứng chứng thực sự đồng ý của các thành viên trong gia đình thực hiện ký hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực. Nếu chưa có văn bản công chứng chứng thực sự đồng ý thì hợp đồng thế chấp vô hiệu phần đất và tài sản gắn liền với đất của chị (nếu có) và chị cần yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu phần đó. Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:
“Điều 14. Quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”
Dù bạn trình bày rằng không thế chấp tài sản gắn liền trên đất, tuy nhiên trong hợp đồng thế chấp lại không thỏa thuận như vậy, do đó tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, căn cứ khoản 3 Đièu 318 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 318. Tài sản thế chấp
(…)
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Việc tạm đình chỉ vụ án dân sự chỉ chấm dứt khi lý do tạm đình chỉ giải quyết vụ án không còn, căn cứ Điều 216 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:
“Điều 216. Quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày lý do tạm đình chỉ giải quyết vụ án quy định tại Điều 214 của Bộ luật này không còn thì Tòa án phải ra quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự và gửi quyết định đó cho đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện, Viện kiểm sát cùng cấp.
Quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự hết hiệu lực kể từ ngày ban hành quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự. Tòa án tiếp tục giải quyết vụ án kể từ khi ban hành quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự.”
Tuy Bộ luật dân sự 2015 không quy định về quyền khởi kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên chị bạn vẫn có quyền khởi kiện ra tòa án về vấn đề với mảnh đất này dù căn cứ để khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng là không có, căn cứ khoản 2 Điều 4 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:
“Điều 4. Quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
(…)
2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.
Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.
Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật dân sự và Bộ luật này quy định.”
