Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung như thế nào?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung như thế nào? Tự ý chuyển nhượng đất khi chưa thỏa thuận phân chia có đúng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đang giải quyết vụ án yêu cầu chia tài sản sau ly hôn. Tóm tắt nội dung như sau: Anh A và chị B sống chung k có ĐKKH từ 2006 đến tháng 5/2016. Năm 2014 A và B mua 2 thửa đất và được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai người. Giữa năm 2015, anh A và chị B mang 2 Giấy CNQSDĐ ra văn phòng Công chứng đi thế chấp cho ông H để vay 700 triệu đồng. Hình thức thế chấp là là Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đựọc cả A và B cùng ký. Mặc dù trên đất có 2 ngôi nhà nhưng Hợp đồng không có ghi phần tài sản trên đất). Ngày 25/5/2016 anh A và chị B ra tòa ly hôn. Tòa xử không công nhận vợ chồng. Về tài sản tòa không giải quyết vì các bên không yêu cầu, muốn để tự thỏa thuận. Nhưng việc thỏa thuận không thành. Sau 2 ngày tòa ra Bản án, ngày 27/5/2016 ông H và A ra Văn phòng công chứng huyện làm Hợp đồng chuyển nhựơng Quyền sử dụng đất 2 thửa đất nói trên cho một mình anh A đứng tên mà không có tên chị B nữa. Chị B cho rằng Bản án chưa có hiệu lực pháp luật cho nên Hợp đồng chuyển nhượng lại Quyền sử dụng đất cho một mình anh A đứng tên, Chị B cho rằng hợp đồng này là thủ đoạn của A nhằm tẩu tán tài sản, tước đoạt quyền lợi của mình và quyết định khởi kiện ra tòa để yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của ông H cho A ngày 27/5/2016 và yêu cầu chia tài sản là nhà trên đất. Theo các đồng nghiệp: Hợp đồng chuyển nhựng Quyền sử dụng  của ông H cho A ngày 27/5/2016 có hiệu lực pháp luật hay không? Tòa án có thể tuyên Hợp đồng đó vô hiệu được không? Phần tài sản trên đất là 2 ngôi nhà, B khởi kiện yêu cầu chia có thể được không? 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng ký thời điểm năm 2014 là hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay 700 triệu, Điều 355 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về xử lý tài sản thế chấp như sau:

"Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này."

Như vậy, mặc dù hình thức của hợp đồng này là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vẫn phải đảm bảo điều kiện về xử lý tài sản thế chấp là khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Tức Quyền sử dụng đất chỉ có thực sự mang tên của ông H khi đã đến thời hạn trả tiền vay mà anh A và chị B không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Khi này ông B có quyền được chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho người khác. Khi đó có thể xem xét và tính có hiệu lực đối với Hợp đồng của ông H chuyển nhượng cho A  ngày 27/05/2016.

Đối với tài sản là nhà trên đất không được xác định là tài sản thế chấp trong Hợp đồng thế chấp năm 2014 thì không đồng thời được chuyển nhượng cho ông H khi đến thời hạn mà anh A và chị B không thực hiện được việc trả nợ. Do đó, tài sản là nhà trên đất vẫn được xác định là tài sản chung của anh A và chị B chưa chia. Theo đó chị B hoàn toàn có quyền được khởi kiện ra tòa yêu cầu chia tài sản chung trên cơ sở quy định Bộ luật Dân sự 2005:

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Điều 216. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.