Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại Ngân hàng? Đất đang thế chấp có được mua bán, chuyển nhượng không?
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 348, “Bộ luật dân sự 2015” về Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản quy định:
“4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này”.
Theo đó, Khoản 3 và Khoản 4, Bộ Luật này quy định:
“3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 4, Điều 718, “Bộ luật dân sự 2015” về Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất:
“4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;”
Như vậy, khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng là bên nhận thế chấp, nếu như không được Ngân hàng đồng ý về việc chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Theo quy định tại Điều 355, “Bộ luật dân sự 2015” về Xử lý tài sản thế chấp:
“Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này”.
Theo đó, Điều 336 Bộ Luật này quy định:
“Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố”.
Và Điều 338 quy định:
“Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó”.
Do đó, khi hết hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được thực hiện giống như trường hợp xử lý đối với tài sản cầm cố. Quyền sử dụng đất đã được thế chấp đó sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của ngân hàng với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ tài sản thế chấp, trong đó ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước. sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ mà còn thừa thì bên cầm cố được nhận, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.
>>> Luật sư
“Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án (Điều 721, “Bộ luật dân sự 2015” về Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp )”.
Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý, không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì bên mua có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền đã giao, nếu không thỏa thuận được thì bên mua có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu giải quyết.
