Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp. Thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp. Thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 1996 tôi được cấp 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 03 mảnh đất thuộc 03 tờ bản đồ khác nhau. Năm 2014 có xảy ra tranh chấp và đưa ra tòa với 02 mảnh đất thuộc 02 tờ bản đồ. Đến nay vẫn chưa có quyết định gì của Tòa án. Tôi xin hỏi:
1. Đối với 01 mảnh đất thuộc tờ bản đồ còn lại không bị tranh chấp thì tôi làm thủ tục chuyển nhượng cho con gái của tôi được không? (vì mảnh đất này nằm chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 2 mảnh đất bị tranh chấp như trên).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi cho em tôi mượn thế chấp ngân hàng và đã được lấy về nhưng em tôi không trả lại cho tôi. Nay tôi muốn làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thủ tục như thế nào?
3. Tôi hiện tại đang sống trên mảnh đất cha mẹ để lại và có lối đi qua nhà cha mẹ, đường dẫn nước vào khu đất tôi đang sinh sống cũng qua miếng đất của cha mẹ. Nay cha mẹ tôi qua đời, em út của tôi rào đường lại không cho gia đình tôi đi, và đường dẫn nước cũng bị chặn lại.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung tư vấn
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con của bạn.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, theo quy định trên, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của bạn, bạn được cấp 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 3 mảnh đất ở 3 tờ bản đồ khác nhau, năm 2014 bạn có tranh chấp và đưa ra toà với 02 trong 03 thửa đất, nay vẫn đang trong quá trình giải quyết tranh chấp. Phần đất nằm trong thửa đất còn lại bạn muốn chuyển nhượng cho con gái của bạn, phần đất này không có tranh chấp, do đó nếu đáp ứng được các điều kiện còn lại theo quy định trên thì bạn vẫn được chuyển nhượng cho con bạn.
2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điểm k) Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
…
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất."
Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất như sau:
"1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
>>> Luật sư tư vấn về chuyển nhượng đất đai qua tổng đài: 1900.6568
2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
… "
Theo quy định trên, bạn cho em gái của bạn mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay tiền ngân hàng, em gái bạn đã lấy sổ đỏ về tuy nhiên không trả lại cho bạn. Do đó, trước tiên bạn nộp đơn tố cáo tới Ủy ban nhân dân xã nơi em gái bạn đang cư trú để tố cáo hành vi em bạn giữ sổ đỏ không trả cho bạn.
Nếu em gái bạn không trả lại cho bạn thì bạn làm đơn báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bạn đang có đất. Trong thời gian xác minh nếu em gái bạn không trả lại thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.
3. Em bạn rào lối đi, đường dẫn nước của bạn.
Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:
"Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”
Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định Quyền về lối đi qua như sau:
"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Theo quy định trên thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có lối đi và đường thoát nước, thì có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi và thoát nước hợp lý và đền bù cho chủ sở hữu bất động sản vây bọc một khoản đền bù nhất định.
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn hiện tại đang sống trên mảnh đất cha mẹ để lại và có lối đi qua nhà cha mẹ bạn, đường dẫn nước vào khu đất bạn đang sinh sống cũng qua miếng đất của cha mẹ, nay cha mẹ bạn qua đời, em út của bạn rào đường lại không cho gia đình bạn đi, và đường dẫn nước cũng bị chặn lại, nếu phần lối đi này là phần lối đi hợp lý và thoát nước là hợp lý thì bạn có quyền yêu cầu em bạn chừa ra một phần làm lối đi và thoát nước nhất định cho bạn. Nếu em bạn từ chối bạn có quyền làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân xã hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
