Chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ

1. Thế nào là đất rừng sản xuất và đất thương mại dịch vụ?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất rừng sản xuất là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất rừng sản xuất được phân thành 02 loại, bao gồm: rừng sản xuất là rừng tự nhiên và rừng sản xuất là rừng trồng. 

Đối tượng thức hai được đề cập đến trong bài viết này là loại đất thương mại, dịch vụ. Căn cứ theo quy định tại Phụ lục 1 được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT thì có quy định đất thương mại, dịch vụ là loại đất được sử dụng vào việc xây dựng các công trình sau:

– Các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại;

– Các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại như: trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).

Vậy có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ có phù hợp không? Luật Dương Gia sẽ đưa ra câu trả lời cho câu hỏi này trong những nội dung dưới của bài viết này.

2. Quy định chung về chuyển đổi mục đích sử dụng đất của đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ:

2.1. Điều kiện để người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất:

Đất rừng sản xuất là một loại đất thuộc nhóm đất rừng nên khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang mục đích khác thì người sử dụng đất cần phải bảo đảm việc chuyển đổi đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định. Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Luật lâm nghiệp năm 2017 thì đất rừng sản xuất có thể chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp cấp quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

– Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác;

– Có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định;

– Có phương án trồng rừng thay thế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc sau khi hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế.

Bên cạnh đó, việc có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang mục đích thương mại, dịch vụ hay không còn phải do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào 02 nguyên tắc được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể là:

– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhu cầu của người sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Như vậy, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ thì phải đáp ứng được các điều kiện đã nêu tại Luật Đất đai năm 2013 và Luật Lâm nghiệp năm 2017.

2.2. Cơ quan Nhà nước nào có thẩm quyền cho phép người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất chuyển đổi sang đất thương mại, dịch vụ khi có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cho phép người sử dụng đất rừng sản xuất được phép chuyển đổi sang mục đích thương mại, dịch vụ bao gồm:

– Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức sở hữu và sử dụng đất rừng sản xuất;

– Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và hộ gia đình sở hữu đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ:

Để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất phải thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện theo mẫu số 01, được ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung Thông tư số 11/2022/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu đã nêu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang mục đích thương mại, dịch vụ đến cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể đối với tổ chức sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, còn đối với cá nhân và hộ gia đình thì sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Ngoài việc người sử dụng đất phải nộp hồ sơ trực tiếp tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ thông qua đường bưu điện hoặc thực hiện nộp hồ sơ trực tuyến trên Cổng dịch vụ công Quốc gia.

Bước 3: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm tiếp nhận và thẩm tra hồ sơ. Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người yêu cầu bổ sung, sửa đổi hồ sơ nếu hồ sơ chưa bảo đảm tính hợp lệ và đầy đủ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì cán bộ sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cho người yêu cầu. 

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành các hoạt động thẩm định và trả kết quả cho người có yêu cầu. Hoạt động thẩm định bao gồm: 

– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;

– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Sau khi thẩm định và xác định được người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất lâm nghiệp, đất rừng sang mục đích sử dụng khác thì cơ quan Nhà nước sẽ trả kết quả cho người sử dụng đất. Kết quả nhận được là quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm gửi đến người sử dụng đất có yêu cầu.

Bước 4: Người sử dụng đất làm thủ tục đăng ký biến động đất đai theo đúng mục đích đã chuyển đổi:

Để hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định. Theo đó, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai thực hiện theo mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 18 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;

– Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được cấp tại bước 3.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ thì người yêu cầu sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký biến động đất đai/ chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai nơi có đất. Nếu địa phương đã có bộ phận một cửa thì người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và trả kết quả cho người đăng ký. Người đăng ký sẽ nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đã chuyển đổi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Lâm nghiệp năm 2017.