Các vấn đề cần lưu ý khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Các trường hợp không được chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Đất đai là một tài sản rất lớn, khi bạn chuyển nhượng, tặng cho, mua bán cần phải kiểm tra rất nhiều thông tin và thực hiện nhiều thủ tục để đảm bảo quyền lợi ích của các bên đồng thời hạn chế rủi ro tối đa nhất trong trường hợp có tranh chấp. Khi bạn thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất ngoài việc đảm bảo các điều kiện về hình thức và nội dung chuyển nhượng thì bạn cần lưu ý những gì? Hy vọng với đội ngũ chuyên viên tư vấn, luật sư của Luật Dương Gia sẽ giúp bạn hiểu và nắm rõ các vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng nhà đất.
1. Các vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng nhà đất
Thứ nhất, kiểm tra thông tin về thửa đất:
- Giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, bản đồ địa chính,…): Kiểm tra xem đó là giấy tờ thật hay giả. Giấy tờ đó thể hiện quyền hạn của người đứng ra chuyển nhượng nhà, đất. Nội dung kiểm tra cần xem xem thông tin về thửa đất và thực tế có giống nhau không. Cần phải kiểm tra kĩ các thông tin trên giấy tờ để đảm bảo việc chuyển nhượng không vi phạm quy định của pháp luật.
- Thông tin người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng (sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân, đăng kí kết hôn/ xác nhận tình trạng hôn nhân,…): Kiểm tra kĩ giấy tờ tùy thân của các bên chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất để đảm bảo việc chuyển và nhận là đúng quy định của pháp luật.
- Tính ổn định của nhà, đất: Việc kiểm tra tính ổn định của nhà, đất đảm bảo nhà, đất là đối tượng chuyển nhượng không bị tranh chấp giữa các cá nhân với nhau hoặc giữa cá nhân và tổ chức. Để kiểm tra yếu tố này, bạn có thể liên hệ với UBND xã hoặc mọi người xung quanh nơi có nhà, đất chuyển nhượng để biết thêm thông tin về nguồn gốc đất cũng như tình trạng sử dụng đất.
- Xác định quyền sở hữu của nhà, đất: Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải xác định xem nhà, đất được chuyển nhượng là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp đó là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi chuyển nhượng cần sự có mặt và kí kết của hai người. Nếu một trong hai người vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền được công chứng. Thủ tục này là bắt buộc, tránh trường hợp sau khi chuyển nhượng phát sinh tranh chấp khiến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
- Thông tin bên thứ ba (nếu có): Để xác thực thông tin này, bạn cần đến phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng tìm hiểu xem có liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, đặt cọc,…hay liên quan đến bên thứ ba là bên cung cấp điện, nước,…
- Nghĩa vụ tài chính tại thời điểm chuyển nhượng: Bắt buộc phải hoàn thành việc nộp lệ phí trước bạ và các loại thuế thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, kí hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất:
Sau khi hai bên xác minh các thông tin liên quan đến việc chuyển nhượng nhà, đất hoặc tài sản gắn liền trên đất, bạn có thể tiến hành kí hợp đồng chuyển nhượng.
– Để bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp đặt cọc tiền thì bạn nên xác lập hợp đồng đặt cọc. Tuy luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng nhưng để tăng tính hợp pháp của hợp đồng này thì nên công chứng, tránh trường hợp tranh chấp về sau.
– Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng tại văn phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng
- Hợp đồng phải ghi rõ ràng các thông tin về đất, về các bên nhận và chuyển nhượng, các điều khoản cần thiết khác,..
Thứ ba, phương thức thanh toán và một số lưu ý khác:
– Hạn chế việc thanh toán bằng tiền mặt. Để đảm bảo an toàn, bạn nên chuyển khoản tại ngân hàng
– Không được sử dụng tiền ngoại tệ để giao dịch
– Sau khi hoàn tất thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng phải kiểm tra kĩ tất cả các thông tin ghi trên giấy.
2. Các trường hợp không được chuyển nhượng đất nông nghiệp
Căn cứ Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Theo Điều 44 Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: Không quá 30 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long. Không quá 20 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc khu vực còn lại.
- Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 hecta đối với các xã, phường thị trấn khu vực đồng bằng. Không quá 300 hecta đối với các xã, phường, thị trấn thuộc khu vực trung du, miền núi.
- Đất rừng sản xuất là đất trồng: Không quá 150 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 300 hecta đối với các xã, phường, thị trấn thuộc khu vực trung du, miền núi
Sở dĩ luật quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất để hạn chế tối đa nhất việc lạm dụng việc chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện một số hành vi trái pháp luật, để lách luật hoặc trốn tránh nghĩa vụ, trách nhiệm đối với cơ quan có thẩm quyền.
3. Thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hiện nay, đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ công nhận khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng giao dịch có hiệu lực. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể:
– Trường hợp 1: Chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản)
– Trường hợp 2: Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng giao dịch được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
– Trường hợp 3: Thừa kế quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định về pháp luật.
Vì thế, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện kí hợp đồng và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có bất động sản.
Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất. Hồ sơ gồm:
- Đơn xin đăng kí biến động đất đai
- Hợp đồng chuyển nhượng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân của hai bên
- Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các dịch vụ liên quan của Luật Dương Gia:
Tư vấn luật đất đai mới nhất. Gọi 1900.6568.
Tư vấn hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng đất.
Tư vấn các trường hợp không được chuyển nhượng đất.
Lưu ý: Ý kiến của Luật sư, văn bản pháp luật được trích dẫn trong tư vấn nêu trên có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm tham khảo bài viết. Để được tư vấn, lắng nghe ý kiến tư vấn chính xác nhất và mới nhất từ các Luật sư vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.6568. Các Luật sư chuyên môn, nhiều năm kinh nghiệm của chúng tôi sẽ tư vấn - hỗ trợ bạn ngay lập tức!
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về pháp luật đất đai - nhà ở của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
- Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua email trả phí
- Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
Trân trọng cám ơn!
