Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ theo quy định mới nhất

1. Sổ đỏ có phải Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Sổ đỏ là tên gọi vắn tắt, gọi theo màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây. Đây là một loại giấy tờ có giá trị pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, hiện nay thay vì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho người sử dụng đất thì Nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người sử dụng đất. Tuy có sự khác nhau về tên gọi, màu sắc nhưng sổ đỏ và sổ hồng đều có giá trị ngang nhau trong việc chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu đất của người sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một loại chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ theo quy định mới nhất:

Hiện nay, Việt Nam đang áp dụng luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan để điều chỉnh những vấn đề trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành quy định một số điều của Luật Đất đai thì có 07 trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể các trường hợp được quy định như sau:

– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013;

– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành;

– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, khi sử dụng đất thuộc một trong 07 trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỏ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, khi Nhà nước đang tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cũng như nhưng văn bản hướng dẫn có liên quan thì tại Điều 144 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ rút gọn còn 05 trường hợp không được cấp sổ đỏ. Quý bạn đọc có thể tham khảo 05 trường hợp sau:

– Đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

– Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trừ trường hợp: đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

– Đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

– Tổ chức, Uỷ ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm công trình giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

So với hiện hành, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã rút gọn những trường hợp không được cấp sổ đỏ. Theo quy định trong dự thảo thì trường hợp người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã không nằm trong những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Những trường hợp được cấp sổ đỏ tại Việt Nam hiện nay:

Căn cứ theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013 Cụ thể các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đứng tên mình;

+ Người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đứng tên người khác và có giấy tờ chứng minh về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng trước ngày 01/7/2014 người sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

+ Cá nhân, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyết định/ bản án của Toà án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả hoà giải thành và quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất không có các loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.