Các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trên thực tế không ít trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng được các điều kiện cụ thể. Bài viết sau đây, chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể cho bạn về các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất :

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2. Các trưởng hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất

2.1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Căn cứ vào điều 57 luật đất đai 2013 quy định, bao gồm 07 trường hượp sau đây khi chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép:

“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ thực hiện, sử dụng đất được hưởng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng (quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

2.2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép

Căn cứ vào khoản 1, Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết nghị định sô 01/2017/CP có thể thấy có 05 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Theo đó, chỉ những trường hợp người dân được Nhà nước cho phép  chuyển mục đích sử dụng đất mới phải nộp tiền sử dụng theo quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP; chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan Nhà nước là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng.

3. Cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất là Phòng tài nguyên và môi trường.

Theo đó,Cơ quan Phòng tài nguyên và môi trường khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất cho người yêu thì cần phải có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Cơ quan Phòng tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính”.

4. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

a, Hồ sơ

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b, Tiếp nhận hồ sơ

– Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện kiểm tra hồ sơ: Nếu hồ sơ đầy đủ thì nhận hồ sơ và cấp Biên nhận cho người nộp hồ sơ, biên nhận phải ghi đầy đủ các thông tin theo mẫu quy định; Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì giải thích, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

– Trường hợp tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Việc yêu cầu bổ sung hồ sơ phải bằng văn bản, trong thời hạn quy định và chỉ thực hiện không quá một (01) lần trong suốt quá trình giải quyết hồ sơ.

c,Giải quyết hồ sơ

Bước 1: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3:Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo. Quá thời hạn trên, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Các loại phí phải nộp bao gồm: Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Về lệ phí trước bạ: Quy định về lệ phí trước bạ đối với đất chuyển mục đích sử dụng được quy định như sau: Khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì sẽ cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định. Mức tính lệ phí trước bạ trong trường hợp này sẽ là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Về tiền sử dụng đất: mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Như vậy, tiền sử dụng đất người dân phải nộp sẽ phụ thuộc vào tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại nơi có đất và tuỳ thuộc vào từng thời điểm. Người dân có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện để biết cụ thể về những quy định này.

d, Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.”

Bên cạnh đó tại khoản 4 điều này cũng quy định cụ thể răng:

“4. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.”

Như vậy, thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn.

Lưu ý:

Thời gian 15 ngày này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Do đó, bạn cần dựa vào trường hợp thực tế của mình để xác định chính xác phía cơ quan nhà nước thực hiện như trên đúng không.