Các trường hợp chuyển nhượng, mua bán nhà đất có điều kiện. Những điều kiện nào khi sang tên nhà đất được pháp luật công nhận trong giao dịch?
Để tránh những rắc rối và thiệt thòi, khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua nên thực hiện theo phương châm: Dù tin nhau đến mấy, khi mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn như nhà, quyền sử dụng đất, nhất thiết phải tuân thủ triệt để các quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng, đó là phải làm hợp đồng rõ ràng, có đầy đủ các điều khoản cần thiết mà hai bên cùng quan tâm, ghi rõ quyền, nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng, trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng. Bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc có thêm những thông tin hữu ích về vấn đề này
1.Cơ sở pháp lý
Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020
2.Giải quyết vấn đề
Mục lục bài viết
Thứ nhất, về nội dung hợp đồng
Nội dung hợp đồng nhất thiết phải ghi cụ thể từ giá cả, cách thức thực hiện hợp đồng (giao tiền làm một lần hay nhiều lần, thời gian giao nhận tiền, nhận nhà, nhận đất; thời gian hoàn thành các thủ tục của hợp đồng, ai có trách nhiệm đóng thuế và lo thủ tục…). Đặc biệt khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ghi diện tích nhà, đất với tứ cận rõ ràng. Bởi lẽ trường hợp người bán với ý thức bán toàn bộ nhà đất, chuyển nhượng cả thửa đất, nhưng hai bên không đo đạc cụ thể; hợp đồng chỉ ghi diện tích theo lời người bán nêu ra.
Sau này diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trong hợp đồng, nên người bán đòi lại diện tích dư ra đó, với lý do phần diện tích đó chưa bán. Vì vậy, khi mua bán toàn bộ thửa đất, nếu không đo đạc thì việc ghi diện tích theo lời người bán không quan trọng bằng ghi rõ tứ cận đông, tây, nam, bắc; các cạnh giáp với đất của ai.v.v… Nếu làm được như vậy khi có tranh chấp về diện tích giữa người bán và người mua sẽ rất thuận lợi khi giải quyết và bảo vệ được quyền lợi của người ngay thẳng. Hơn nữa, khi đã ghi rõ tứ cận, người bán không còn cơ sở, không còn kẽ hở để gây nhiễu, để khởi kiện.
Bên cạnh đó nếu hai bên có thoả thuận về đặt cọc, thì phải ghi rõ tiền đặt cọc là bao nhiêu, xử lý tiền đặt cọc như thế nào… Nếu vừa có khoản đặt cọc, vừa có khoản trả trước phải ghi rõ riêng từng khoản. Các từ ngữ trong hợp đồng phải chặt chẽ, tránh ghi một cách nôm na, không có tính pháp lý dẫn đến hiểu khác nhau, ví dụ tít của hợp đồng ghi “Hợp đồng sang nhượng” và ở trong hợp đồng viết “nay tôi thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng căn nhà cho…”. Vậy đây là
Trên thực tế cho thấy hợp đồng càng rõ ràng, chặt chẽ càng ít xảy ra tranh chấp và nếu có tranh chấp thì việc xét xử cũng thuận lợi hơn so với hợp đồng không rõ ràng, thiếu cụ thể. Khi các điều khoản của hợp đồng có nhiều cách hiểu, giải thích khác nhau thì vừa kích thích lòng tham của bên thiếu thiện chí, vừa có nguy cơ xét xử kéo dài do các Thẩm phán nhận thức, đánh giá khác nhau về hợp đồng…
Mặt khác, cần phải biết dù hợp đồng không vi phạm các điều kiện về nội dung, nhưng nếu không làm hợp đồng hợp thức theo quy định của Bộ luật dân sự thì mỗi bên đã tự đặt mình trong vòng tranh tụng. Vì vậy, khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng, đó là phải lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà, quyền sử dụng đất. Người mua nhà nên biết, theo quy định của Bộ luật dân sự Bthì quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.
Thứ hai, những điều kiện về hình thức của hợp đồng
Nếu chỉ tuân theo đúng các điều kiện về hình thức của hợp đồng, thì dù đã được sang tên trước bạ cũng chưa đủ, mà phải đặc biệt quan tâm đến các điều kiện về chủ thể chuyển nhượng thì hợp đồng mới được coi là hợp pháp; đó là phải xem người bán có phải là chủ sở hữu đích thực hoặc người đó có quyền định đoạt về nhà đất này không? Thực tế có nhiều hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cho trước bạ sang tên, nhưng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đó vẫn bị huỷ bỏ.
Ví dụ mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đồng thừa kế, nhưng chỉ có một hay một số ít đồng thừa kế ký vào giấy bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhà, quyền sử dụng đất của vợ chồng nhưng chỉ một bên vợ hoặc chồng ký giấy bán, nay bên kia hay các thừa kế khác (người chưa ký vào hợp đồng) kiện xin huỷ hợp đồng.
Vì vậy, đối với nhà, đất liên quan đến thừa kế, đồng sở hữu hay nhà, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì trước khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, trao tiền phải đặc biệt lưu ý kiểm tra cẩn thận. Theo kinh nghiệm, nếu là nhà, đất của vợ chồng, thì tốt nhất nên yêu cầu cả vợ và chồng đều ký vào giấy bán nhà, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu là nhà, đất của đồng thừa kế, đồng sở hữu, của hộ gia đình thì yêu cầu tất cả đồng thừa kế hoặc đồng sở hữu, các thành viên trong hộ gia đình cùng ký trước mặt người mua (để tránh việc ký thay mà người mua không biết), và yêu cầu họ tự ghi rõ họ tên sau khi ký, người không biết chữ phải điểm chỉ rõ ràng (chứ không nên cho ký thay hay đánh dấu “+” vào chỗ phải ký để thay chữ ký hay điểm chỉ).
Trong trường hợp bên vợ hoặc bên chồng, một số thành viên của hộ gia đình, một số đồng thừa kế… vì lý do gì đó không thể trực tiếp tham gia ký hợp đồng thì họ phải có
Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, vẫn cần kiểm tra xem đó có đúng là tài sản riêng của họ hay thực chất là tài sản chung của vợ chồng. Tốt nhất là đề nghị bên không đứng tên trong giấy chứng nhận ghi rõ trong hợp đồng là không phải tài sản chung vợ chồng. Nếu nhà, đất có liên quan đến bố mẹ hay con, ví dụ nhà là tài sản chung của vợ chồng, một bên vợ hoặc chồng chết, nay bên còn sống đứng ra bán nhà, thì yêu cầu tất cả các thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất, và nếu không có ai ở hàng thừa kế thứ nhất thì yêu cầu những người ở hàng thừa kế thứ hai… hoặc đại diện (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền) của họ ký vào hợp đồng mua bán.
Nếu nhà đất được tặng cho, hưởng thừa kế theo di chúc cũng cần xem người được tặng cho, hưởng thừa kế theo di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không? Đặc biệt kiểm tra xem xét kỹ nội dung của hợp đồng tặng cho, nội dung của di chúc nhằm hiểu đúng tinh thần văn bản là có việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng hợp pháp cho người được tặng cho, người được hưởng di sản theo di chúc, hay chỉ chuyển quyền quản lý, sử dụng để thờ cúng (không nhìn vào tít của giấy tờ mà phải xem nội dung). Nếu không phải là cho với ý nghĩa là chuyển quyền sở hữu (đối với nhà) và chuyển quyền sử dụng (đối với đất) thì không nên mua, vì dễ “mất tiền” oan, ví dụ: Nay di chúc cho Nguyễn Văn A trọn quyền quản lý để thờ cúng… thì ông A không có quyền bán tài sản đó.
Thứ ba, điều kiện đối với loại nhà đất mua bán
Đối vối loại nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo di chúc, khi mua bán, chuyển nhượng cũng gây nhiều rắc rối. Thường người bán nhà đưa ra một bản di chúc và nói họ là người được hưởng thừa kế, có trường hợp nhờ “di chúc” mà họ đã được sang tên trước bạ, càng củng cố niềm tin của người mua. Sau khi bên mua, bên chuyển nhượng đã nhận nhà, nhận đất; bên bán đã nhận tiền thì xảy ra tranh chấp. Các thừa kế khác chứng minh di chúc đó là di chúc giả, hoặc di chúc không giao quyền sở hữu mà chỉ giao quyền sử dụng, hoặc chỉ giao để thờ cúng, giao cho quản lý, sử dụng…
Do đó, Toà án phải huỷ cả hợp đồng mua bán, chuyển nhượng lẫn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND đã cấp cho bên mua nhà, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất v.v… Đáng lưu ý là có trường hợp bên bán cam kết họ là người thừa kế duy nhất, nhưng lời cam kết của người bán với người mua rất chung chung, ví dụ “…tôi cam đoan là… đúng sự thật, nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Những lời cam kết kiểu này chỉ có ý nghĩa gây niềm tin cho người mua kém hiểu biết, chứ không có một ràng buộc pháp lý cụ thể nào về trách nhiệm vật chất khi hợp đồng bị huỷ. Đến khi có các thừa kế khác xin huỷ hợp đồng, thì người mua bị rơi vào thế kẹt.
Trong trường hợp nhà, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, nhưng giấy tờ mua bán, chuyển nhượng chỉ có chồng ký hoặc ký thay cả vợ, mà người vợ không có giấy ủy quyền cho chồng được đứng ra bán nhà, đất thì việc mua bán không hợp pháp, nên sau đó người vợ kiện xin huỷ hợp đồng. Trường hợp này cũng xảy ra nhiều.
Đối với đất mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, một người hay một số người trong hộ gia đình đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất (được cấp cho hộ) không có ủy quyền của các thành viên trong hộ thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cũng hay bị các thành viên khác trong gia đình khởi kiện xin hủy hợp đồng.
Ngoài ra, các hợp đồng mua bán nhà trên đất lấn chiếm, đất không có giấy tờ gốc, mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch, giải toả trắng; mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người tặng cho có điều kiện, mà người được tặng cho chưa thực hiện đủ điều kiện đặt ra trong hợp đồng; mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người ở nhờ, ở thuê; mua nhà trước khi được hoá giá. nhưng người bán hứa miệng khi được hoá giá, họ sẽ giúp hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu, sau khi được hoá giá, người bán “thay lòng đổi dạ” xin huỷ hợp đồng, hoặc chứng minh là chưa có thỏa thuận chuyển quyền sở hữu, mà mới hoả hồng quyền sử dụng, vì lúc đó họ chưa được hoá giá.
Sau những năm đổi mới, mở cửa thì xuất hiện thêm dạng tranh chấp “mới” là người đi xuất khẩu lao động, hoặc Việt kiều gửi tiền về nước, nhờ người trong nước mua hộ nhà, mua hộ quyền sử dụng đất. Người mua hộ đã đứng tên trong giấy tờ với tư cách là chủ sở hữu nhà, sau đó xảy ra tranh chấp giữa người gửi tiền mua nhà, gửi tiền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà, đất, đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (người mua hộ). Người đứng tên trong giấy tờ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chứng minh là họ vay tiền chứ không phải mua hộ, hoặc tranh chấp số tiền đã đưa để mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, v.v…
Loại nhà “mua chung”, tức một nhà, một thửa đất được bán cho nhiều chủ, mỗi chủ mua một phần diện tích. Do mỗi người chỉ mua một phần diện tích ở thời điểm khác nhau, nên có trường hợp người mua không xem xét kỹ nên không biết có sự chồng chéo về diện tích giữa các hợp đồng mua bán, hoặc thiếu rõ ràng đối với phần diện tích sử dụng chung v.v…, những loại hợp đồng đó cũng hay dẫn đến kết cục là đưa nhau ra kiện tụng trước Toà án.
Trên thực tế các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn đa dạng hơn nhiều mà trong phạm vi bài viết này chúng tôi mới chỉ nêu ra những trường hợp phổ biến, hay xảy ra tranh chấp để bạn đọc lưu ý…
