Pháp luật quy định công dân khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất phải thực hiện đầy đầy đủ nghĩa vụ về thuế. Vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thực hiện việc chuyển nhượng, sang tên nhà đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp các loại thuế nào?
Mục lục bài viết
- 1 1. Căn cứ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- 2 2. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- 3 3. Các trường hợp được miễn thuế khi sang tên quyền sử dụng đất:
- 4 4. Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất:
- 5 5. Bố mẹ vợ chuyển nhượng đất cho con rể thì có phải đóng thuế không?
- 6 6. Mức xử phạt do chậm kê khai thuế sang tên nhà đất:
1. Căn cứ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền trong quá trình sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác khi có nhu cầu. Tuy nhiên, cần lưu ý, không phải trong mọi trường hợp việc chuyển nhượng giữa họ với người khác đều được pháp luật công nhận. Pháp luật chỉ cho phép người có quyền sử dụng đất được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
– Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng phải được Nhà nước công nhận, thể hiện qua Giấy chứng nhận mà Nhà nước đã cấp cho họ. Riêng đối với trường hợp bên muốn chuyển nhượng là người thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài) và người Việt Nam có được tài sản này thông qua thừa kế chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã đủ điều kiện để cấp cũng được phép chuyển nhượng.
– Quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất được chuyển nhượng phải đang trong tình trạng không có tranh chấp và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện này. Quy định này không chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho chính người nhận chuyển nhượng mà còn đảm bảo quyền và lợi ích của những người có liên quan. Bởi một khi tranh chấp đã xảy ra, sẽ đặt ra vấn đề phát sinh có quyền và lợi ích của một bên đang bị xâm phạm.
– Trong trường hợp, Tòa án có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật giải quyết tranh chấp. Đồng thời cơ quan Thi hành án có quyết định thi hành án kê biên đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì về mặt nguyên tắc, quyền sử dụng nhà đất này sẽ không được phép chuyển nhượng nhằm đảm bảo cho việc thi hành án được thực hiện.
– Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước không chỉ ghi nhận đất đai được sử dụng có thời hạn lâu dài mà còn có những loại đất sử dụng có thời hạn nhất định như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn. Do đó, với những loại đất sử dụng có thời hạn này, vấn đề chuyển nhượng chỉ được đặt ra khi đất đang còn trong thời hạn.
2. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012), khoản thu nhập mà cá nhân có được từ việc chuyển nhượng tài sản của mình là quyền sử dụng đối với nhà đất được xác định là một trong những khoản thu phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Đối với kỳ tính thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất được xác định phát sinh theo từng lần chuyển nhượng và thu nhập chịu thuế cũng được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, cụ thể như sau:
– Theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP (Sửa đổi bổ sung tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP), thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng đối với quyền sử dụng nhà đất được thể hiện trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
+ Nếu các bên không ghi giá hoặc giá nhà đất được chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân của tỉnh nơi có đất đó thì sẽ áp dụng giá đất theo bảng giá đất của tỉnh quy định tại thời điểm hai bên thực hiện việc chuyển nhượng để tính thuế.
+ Riêng trong trường hợp tài sản được chuyển nhượng bao gồm cả nhà ở gắn với đất thì phần giá trị của nhà và công trình gắn liền sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ mà Ủy ban nhân dân của tỉnh nơi có đất đã quy định. Nếu không có quy định về điều này thì việc xác định giá trị của tài sản để tỉnh thuế phải được căn cứ vào các quy định trong lĩnh vực xây dựng để xác định.
Nếu tài sản được chuyển nhượng là nhà ở hình thành trong tương lai thì căn cứ để tính giá trị chuyển nhượng phải dựa vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có tài sản quy định hoặc phải áp dụng thuế suất vốn đầu tư xây dựng nếu trường hợp Ủy ban Nhân dân tỉnh không có quy định.
– Về thời điểm tính thuế khi thực hiện chuyển nhượng đối với tài sản là quyền sử dụng nhà đất được xác định là thời điểm hợp đồng mà hai bên giao kết với nhau có hiệu lực. Trường hợp nếu giữa hai bên có thỏa thuận với nhau để bên mua nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng thì thời điểm này sẽ được xác định tại thời điểm bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng nhà đất.
– Đối với mức thuế suất khi các bên thực hiện chuyển nhượng về quyền sử dụng nhà đất được xác định là 2% trên giá chuyển nhượng. (Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Sửa đổi bổ sung tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP)
3. Các trường hợp được miễn thuế khi sang tên quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 4
– Giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những người có mối quan hệ gắn bó với nhau như là vợ chồng với nhau, giữa cha mẹ và con cái với nhau (bao gồm cả con ruột, con nuôi, con dâu, con rể), giữa ông bà (nội, ngoại) với cháu và giữa các anh, chị em ruột với nhau.
– Bên chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng nhà đất cũng sẽ được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân nếu như đây là nhà đất duy nhất của họ. Cụ thể:
+ Tại thời điểm các bên tiến hành giao kết hợp đồng, tài sản chuyển nhượng được xác định là nhà đất duy nhất của bên chuyển nhượng. Điều này có thể được xác định qua Giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp.
+ Việc xác định là nhà đất duy nhất của bên chuyển nhượng còn phải căn cứ vào thời gian mà họ có quyền sở hữu, sử dụng với tài sản từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận đến khi chuyển nhượng ít nhất phải là 183 ngày.
+ Việc miễn thuế trong trường hợp tài sản chuyển nhượng là nhà đất duy nhất chỉ được ghi nhận khi tài sản này được chuyển nhượng toàn bộ.
4. Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất:
Thuế thu nhập cá nhân:
Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người bán có nghĩa vụ phải nộp, nhưng đã có thỏa thuận bạn sẽ là người chịu tiền thuế này. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh những chi phí về thuế và lệ phí như sau:
– Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một căn nhà duy nhất thì khi chuyển nhượng sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.
– Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ
Mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
Lệ phí công chứng
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng mức phí phải nộp là 0,1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
5. Bố mẹ vợ chuyển nhượng đất cho con rể thì có phải đóng thuế không?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư. Tôi có vấn đề sau nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Vợ chồng tôi được cha mẹ vợ chuyển nhượng quyền sử dụng 200 m2 đất. Xin cho biết khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chúng tôi có phải nộp thuế không? Nếu có, thuế suất là bao nhiêu? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại
– Trường hợp văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập từ ngày 05/5 trở đi, không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (kể cả chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể theo pháp luật về thừa kế).
– Trường hợp văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập trước ngày 05/5, nhưng đến ngày 05/5 trở đi mới nộp hồ sơ kê khai thuế, nếu vẫn trong thời hạn kê khai không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thời hạn kê khai thuế là 10 ngày, tính từ ngày lập xong văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất đến ngày nộp hồ sơ kê khai cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể trước ngày 05/5, người đang sử dụng đất thuộc diện hộ nghèo, gặp khó khăn về kinh tế còn được phép ghi nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất thì không phải nộp số thuế còn nợ.
Theo các quy định nói trên, trong trường hợp văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất của bạn với giữa cha, mẹ vợ được lập sau ngày 05/5, các bạn không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
6. Mức xử phạt do chậm kê khai thuế sang tên nhà đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình tôi có mua một mảnh đất đã có nhà sẵn trên đất vào tháng 4/2008. Thời điểm đó gia đình và bên bán đã tiến hành làm hợp đồng, có được văn phòng công chứng công chứng
Luật sư tư vấn:
Theo quy định Điều 22 Luật quản lý thuế thì đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn mười ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Như vậy thời hạn đăng ký kê khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng công chứng mua bán nhà. Gia đình bạn đã bị chậm nộp hồ sơ kê khai và nộp thuế chuyển nhượng nhà đất nên sẽ bị xử phạt.
Về mặt quy định của pháp luật thì vấn đề này được quy định rất cụ thể tại Điều 7 của Nghị định số 129/2013/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế nêu tại Điều 7 như sau:
” ….Xử phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế so với thời hạn quy định
1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp chậm hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ.
2. Phạt tiền từ 400.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 10 ngày (trừ trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều này).
3. Phạt tiền từ 800.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 ngày đến 20 ngày.
4. Phạt tiền từ 1.200.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 ngày đến 30 ngày.
5. Phạt tiền từ 1.600.000 đồng đến 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 ngày đến 40 ngày.
6. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong các hành vi:
a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 ngày đến 90 ngày.
b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.
c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.
d) Nộp hồ sơ khai thuế tạm tính theo quý quá thời hạn quy định trên 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng chưa đến thời hạn nộp hồ sơ khai quyết toán thuế.
7. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều này bao gồm cả thời gian gia hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 33 của Luật Quản lý thuế.
8. Không áp dụng các mức xử phạt quy định tại Điều này đối với trường hợp được gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, gia hạn thời hạn nộp thuế theo quy định của pháp Luật Quản lý thuế.
9. Người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế bị xử phạt theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 Điều này nếu dẫn đến chậm nộp tiền thuế thì phải nộp tiền chậm nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, nếu người bán bất động sản cho bạn mà thuộc một trong hai trường hợp về thu nhập được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản thì người đó sẽ không phải nộp thuế.
Về mức thuế phải đóng:
Còn trong trường hợp người bán bất động sản cho bạn không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định nêu trên thì vẫn phải nộp thuế với mức thuế suất do luật định. Cụ thế, căn cứ vào Điều 22 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi tiết mộ số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất đối với thu nhập chuyển nhượng nhà ở là:
– 25% trên thu nhập tính thuế.
– Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Bạn xem xét đối với mức thuế gia đình bạn phải đóng và mức phạt tương ứng thời gian chậm nộp thuế.
