Sổ đỏ là một trong những giấy tờ cần có để được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đồng thời là một thành phần không thể thiếu khi thực hiện giao dịch đất đai. Vậy điều kiện xin cấp sổ đỏ là gì? Các điều kiện cần có để được cấp sổ đỏ?
Mục lục bài viết
1. Các điều kiện cần có để được cấp sổ đỏ:
Hiện nay, người sử dụng đất để được cấp sổ đỏ thì phải có đủ điều kiện. Theo Luật Đất đai năm 2013,
Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 100, Luật đất đai năm 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó:
1.1. Trường hợp giấy tờ đứng tên mình:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ theo quy định thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định theo hướng dẫn tại Điều 21, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất bao gồm những giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
1.2. Trường hợp giấy tờ đứng tên người khác:
Trường hợp này được quy định tại Khoản 2, Điều 100, Luật đất đai năm 2013 quy định. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (01/07/2014) mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Đối với trường hợp này, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10.1993 đến ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (1/7/2014) mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp này, người đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định khi được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp đối tượng có yêu cầu là cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng ở dạng được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nếu đất trong trường hợp này mà không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân)
Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp sổ đỏ
Đối với trường hợp này, điều kiện để được cấp sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện sau:
- Người có yêu cầu đang sử dụng đất ổn định lâu dài từ trước 01/7/2014 đến hiện tại, không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100, Luật đất đai năm 2013 và không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đồng thời, phải có sự xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất xác nhận những vấn đề trên, đối chiếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp sổ đỏ
Hộ gia đình, cá nhân mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100, Luật đất đai năm 2013 sẽ được cấp sổ đỏ và đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất khi đáp ứng được điều kiện quy định sau:
- Đang sử dụng đất ổn định và lâu dài từ trước 01/7/2014
- Có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương à trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
- Đất đang sử dụng không có tranh chấp
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận về những điều kiện trên
Nhóm 3: Đất lấn, chiếm; đất được giao không đúng thẩm quyền
+ Đây là trường hợp khó được cấp sổ đỏ nhất vì là các trường hợp mà thời điểm lấn, chiếm hoặc giao đất thì vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã sử dụng ổn định, lâu dài nên điều kiện rất chặt chẽ.
+ Chỉ những hành vi lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 mới được cấp hoặc xem xét cấp Sổ đỏ; nếu xảy ra sau ngày 01/7/2014 sẽ bị xử lý, đất lấn, chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi.
2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Điều kiện cấp sổ đổ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Trường hợp 1:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– Trường hợp 2:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Lưu ý: Sổ đỏ trong bài viết này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Các trường hợp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ:
Theo Điều 19,
- Tổ chúc, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 luật Đất đai năm 2013.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, trị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
4. Căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định:
Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp sổ. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.
Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký.
Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất.
Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.
Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ.
Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký….
Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
5. Trình tự thủ tục xin cấp sổ đỏ:
Chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Sổ hộ khẩu, CMT/CCCD,…
Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
- Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.
Như vậy, để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất thì người sử dụng đất phải đảm bảo được các điều kiện trên trong những trường hợp khác nhau. Sau khi thực hiện trình tự, thủ tục xin cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính, người có nhu cầu sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
