Mức bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn

1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Căn cứ theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định như sau:

– Một bên có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng mà các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

– Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

– Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia thì được bồi thường.

– Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

2. Trách nhiệm của bên cho thuê khi đơn phương chấm dứt cho thuê nhà:

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Theo quy định của pháp luật, bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại nhà ở đang cho thuê, tuy nhiên, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì có bên cho thuê có thể thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cụ thể khi:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở;

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận giữa các bên, không  từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, mất vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục hậu quả;

– Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật;

Căn cứ vào những trường hợp trên, có thể thấy bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với bên thuê. Khi tự ý chấm dứt cho thuê nhà trước thời hạn ghi trong hợp đồng, bên cho thuê cần thông báo trước cho bên thuê trước 30 ngày và phải bồi thường các khoản như đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không phải bồi thường nếu do lỗi của bên thuê( bên thuê vi phạm các điều khoản trong hợp đồng).

3.Trách nhiệm bồi thường của bên thuê khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn:

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Theo đó, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Trách nhiệm bồi thường khi chấm dứt thuê nhà trước thời hạn để xử lý, trước hết các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Khi kí hợp đồng thuê nhà, thông thường trong hợp đồng sẽ quy định về mức phạt và hình thức phạt khi đơn phương chấm dứt việc thuê nhà trước hạn. Người thuê nhà trước khi thuê cần đọc kĩ nội dung hợp đồng cho thuê, nắm bắt trước các rủi ro phải chịu khi chấm dứt nhà thuê trước thời hạn thuê. Ngoài ra, chính chủ nhà cho thuê cũng nên cân nhắc các điều khoản về trách nhiệm bồi thường để tránh trường hợp xảy ra những tranh chấp sau này.

Trong trường hợp các bên nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có điều khoản về phạt vi phạm thì các bên có thể căn cứ những điều khoản này để yêu cầu phía chủ nhà chi trả khoản tiền theo đúng như thỏa thuận. Nếu không thể thỏa thuận được, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

– Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, hiệu quả kinh tế đem lại bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…

– Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…

Như vậy, pháp luật không quy định mức bồi thường thiệt hại cụ thể ra sao, việc bồi thường thiệt hại hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên và mức độ thiệt hại khi việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà diễn ra. Do đó trước khi kí vào hợp đồng thuê nhà, bên thuê nhà phải đọc kĩ các điều khoản quy định về mức phạt và mức bồi thường khi vi phạm hợp dồng và một bên có ý định đơn phương chấm dứt việc thuê nhà được quy định ra sao. Việc nắm rõ nội dung trong hợp đồng và thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ giảm thiểu tình trạng xảy ra tranh chấp sau này.

Trên đây là quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi chấm dứt thuê nhà trước thời hạn. Việc thuê nhà hiện nay diễn ra rất phổ biến, nhất là ở các thành phố có mật độ dân số cao. Không phải ai cũng có điều kiện để sở hữu một căn nhà, vì vậy việc thuê nhà ở tạm trong thời gian đi học hoặc đi làm là lựa chọn được nhiều người ưu ái. Lưu ý khi thuê nhà cần nắm rõ quy định của luật về việc cho thuê và khách thuê nhà cần nắm rõ nội dung hợp đồng. Việc các bên cần nắm rõ các quy định của pháp luật để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình để tránh gặp phải những trường hợp “ tiền mất tật mang”.

Căn cứ pháp lý:

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014.