Đặt cọc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người bán đang nợ nghĩa vụ tài chính.
Đặt cọc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người bán đang nợ nghĩa vụ tài chính.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào công ty, tôi đang có dự định mua 01 lô đất đã lên thổ cư mà hiện giờ bên bán còn ghi nợ nhà nước một khoản thuế chưa trả, mà bên bán muốn đặt cọc 50% trên tổng số tiền phải trả và nói là sẽ 01 tháng tách sổ sang tên luôn. Như vậy, có đúng không công ty, căn cứ theo luật thì phải đặt cọc bao nhiêu % và thời hạn thì bao lâu có sổ?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bạn đang dự định mua (nhận chuyển nhượng) một mảnh đất ở lâu dài của một người nhưng bên bán (bên chuyển nhượng) thì đang còn nợ tiền thuế của Nhà nước. Trong trường hợp này để giải quyết các yêu cầu của bạn cần xem xét trên các phương diện sau:
Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này giữa bạn và người bán:
Trong trường hợp này, để người bán có thể bán (chuyển nhượng) mảnh đất này cho bạn thì người bán cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
– Đất đã được cấp Giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
– Đất không có tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thu hành án
– Đang trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."
Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên, trong trường hợp của bạn, khi người bán đất cho bạn đang còn nợ tiền thuế hoặc tiền sử dụng đất đối với mảnh đất này, thì trong trường hợp này, người bán đất cho bạn chỉ được chuyển nhượng phần đất này cho bạn sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính; đồng thời phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên.
Nếu bạn không đáp ứng các điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất và chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người bán (chuyển nhượng) đất cho bạn sẽ không được ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn.
Thứ hai, về yêu cầu số tiền đặt cọc của bên bán (bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Theo thông tin bạn cung cấp thì bên bán (bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) muốn bên mua phải đặt cọc 50% số tiền phải trả khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về vấn đề này, căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
>>> Luật sư tư vấn đặt cọc mua bán đất đai: 1900.6568
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc đặt cọc là do hai bên thỏa thuận nhằm đảm bảo việc thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đồng thời, trong các văn bản pháp luật hiện hành, gồm Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 đều không có điều khoản nào về đặt cọc yêu cầu giới hạn số tiền đặt cọc khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, về nguyên tắc việc đặt cọc, và số tiền đặt cọc sẽ do các bên cùng thỏa thuận. Khi bên bán (bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) đề nghị đặt cọc 50% tổng số tiền giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này thì bạn có quyền đồng ý hoặc không đồng ý về thỏa thuận này.
Nếu bạn đồng ý thì khoản tiền này được xác định là số tiền đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Nếu bạn không đồng ý với số tiền đặt cọc đó, thì bạn và người bạn có quyền thỏa thuận mức tiền đặt cọc khác hoặc không thực hiện việc giao kết hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp này, bạn cần căn cứ vào tình hình tài chính của mình để có quyết định hay đề nghị thỏa thuận phù hợp.
Thứ ba, về thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.
Dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp thì người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn khẳng định thời gian làm thủ tục chuyển quyền, sang tên, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn là 01 tháng.
Tuy nhiên theo quy định tại Điều 61
- Thời gian tách thửa, hợp thửa đất là không quá 20 ngày.
- Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày;
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
-
Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;
Trong trường hợp của bạn, bạn không nói rõ bạn mua toàn bộ mảnh đất hay một một phần của mảnh đất, và bạn có yêu cầu về việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng đối với mảnh đất này hay không thay vì cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người bán. Do vậy, bạn cần căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể của mình để có sự xác định cụ thể.
