Hiện nay, giao dịch mua bán đất diễn ra hết sức phổ biến, tuy nhiên giao dịch này cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro; trong đó có thể xảy ra trường hợp ký khống hợp đồng mua bán đất. Vậy trường hợp này sẽ xử lý như thế nào?
Mục lục bài viết
- 1 1. Thế nào là hợp đồng mua bán đất?
- 2 2. Thế nào là giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất?
- 3 3. Hậu quả pháp lý khi giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất:
- 4 4. Hình phạt đối với hành vi giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất:
- 5 5. Yêu cầu đòi lại đất khi hợp đồng mua bán bị giả mạo chữ ký, ký khống:
1. Thế nào là hợp đồng mua bán đất?
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đang có quyền sử dụng đất thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của
Hợp đồng mua bán đất hay theo quy định của pháp luật còn có tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên bán sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên mua theo quy định của pháp luật. Sở dĩ, pháp luật quy định là giao dịch này có tên gọi là chuyển nhượng chứ không phải mua bán là bởi vì đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ đại diện quản lý, không ai có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng. Vậy nên, về bản chất của giao dịch này sẽ là chuyển giao quyền sử dụng từ chủ thể này sang chủ thể khác, thuật ngữ mua bán được sử dụng để có cách gọi ngắn gọn, thuận tiện trong giao dịch giữa các bên.
2. Thế nào là giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất?
Chữ ký là một biểu tượng viết tay của con người, chữ ký của mỗi người sẽ do chính người ấy sáng tạo ra nên thường khó có sự trùng lặp. Giả mạo chữ ký được hiểu là hành vi tạo ra biểu tượng viết tay không thực của người khác nhằm mục đích vụ lợi hoặc mục đích cá nhân khác. Chủ thể thực hiện hành vi này gồm cả những người có chức vụ, quyền hạn và những người không có chức vụ, quyền hạn.
Ký khống là việc ký tên vào những giấy tờ, tài liệu mà những nội dung trong giấy tờ đó không đúng với thực tế hoặc vi phạm những quy định pháp luật để nhằm thực hiện một mục đích vụ lợi nhất định.
Điểm khác nhau giữa ký khống với giả mạo chữ ký đó là ở nội dung của những văn bản có chữ ký. Với giả mạo chữ ký thì chữ ký do một người không có thẩm quyền cố ý ký giống với chữ ký của người có thẩm quyền đó, nội dung của văn bản được ký có thể đúng hoặc sai.
Từ những khái niệm trên, ta có thể hiểu giả mạo chữ ký trong hợp đồng mua bán đất là hành vi cố ý ký giống với chữ ký của người bán đất hoặc người mua đất để nhằm thực hiện mục đích hoặc vụ lợi cá nhân. Còn ký khống hợp đồng mua bán đất có thể hiểu là hành vi cố ý ký tên vào hợp đồng mua bán đất, mặc dù biết hợp đồng này không đúng với thực tế hoặc vi phạm quy định của pháp luật để nhằm thực hiện một mục đích nhất định.
3. Hậu quả pháp lý khi giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất:
Theo quy định thì giao dịch dân sự vô hiệu nếu:
– Chủ thể tham gia giao dịch không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự bị ép buộc, không hoàn toàn tự nguyện.
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng mua bán đất bị giả mạo chữ ký, ký khống đã vi phạm điều cấm của Luật, trong nhiều trường hợp cũng có thể trái đạo đức xã hội. Tùy trường hợp cụ thể có thể thuộc các trường hợp quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 dưới đây:
– Hợp đồng vô hiệu: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu.Trong trường hợp này, giả mạo chữ ký trong hợp đồng mua bán đất nhằm che giấu một giao dịch khác, thì hợp đồng mua bán đất này sẽ bị vô hiệu tuyệt đối. Một hợp đồng vô hiệu tuyệt đối thì không giải quyết theo yêu cầu của các bên. Mọi trường hợp đều giải quyết theo quy định của pháp luật và không được hòa giải, không có quyền công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng trong quá trình thụ lý và giải quyết tranh chấp về hợp đồng hoặc các nội dung pháp lý có liên quan. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu tuyệt đối thì các bên sẽ phải hoàn trả lại những gì đã nhận, trong trường hợp này nếu các bên không thể hoàn trả lại thì các bên sẽ phải hoàn trả số tiền mà tòa án yêu cầu phù hợp với hợp đồng mà các bên đã giao dịch.
– Hợp đồng mua bán đất trong trường hợp này cũng bị vô hiệu do bị lừa dối đe dọa, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Đe dọa trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.
– Hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý đó là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
4. Hình phạt đối với hành vi giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất:
4.1. Xử phạt vi phạm hành chính hành vi giả mạo chữ ký, ký khống:
Việc ký thay không nhằm mục đích vụ lợi thì sẽ không bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội giả mạo trong công tác hoặc tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Hình sự, mà có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Mức tiền xử phạt vi phạm hành chính phụ thuộc vào tính chất cũng như mức độ của hành vi vi phạm và tùy thuộc vào lĩnh vực cụ thể.
Người thực hiện hành vi vi phạm pháp luật giả mạo chữ ký người khác có thể bị xử lý hành chính, bao gồm hình phạt chính là phạt tiền (mức xử phạt tiền phụ thuộc vào từng lĩnh vực mà người đó giả mạo chữ ký) và các hình phạt bổ sung, các biện pháp khắc phục hậu quả (nếu có).
4.2. Trách nhiệm hình sự khi giả mạo chữ ký, ký khống:
Hành vi giả mạo chữ ký của người khác, ký khống hợp đồng mua bán đất là hành vi vi phạm pháp luật và tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có thể bị xử lý vi phạm hành chính hay xử lý hình sự.
Hành vi giả mạo chữ ký của người khác là hành vi vi phạm pháp luật và tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có thể bị xử lý vi phạm hành chính hay xử lý hình sự. Nếu đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chẳng hạn: Hành vi giả mạo chữ ký của người khác để chiếm đoạt tài sản, tước quyền thừa kế của người khác thì có thể phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174) ; đối với một người có chức vụ, quyền hạn mà lợi dụng chức vụ, quyền hạn của mình để thực hiện hành vi giả mạo chữ ký của người có chức vụ, quyền hạn nhằm mục đích trục lợi thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội giả mạo trong công tác (Điều 359),…
Giả mạo chữ ký để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017. Vì khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự mà người nào thực hiện thủ đoạn đoạn gian dối như hành vi giả mạo chữ ký để lừa người khác nhằm chiếm đoạt tài sản thì có thể phạm vào tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Người thực hiện hành vi đủ điều kiện về tuổi (từ đủ 16 tuổi trở lên đối với tội này) và năng lực trách nhiệm hình sự. Người thực hiện hành vi xâm phạm đến quan hệ sở hữu, tức xâm phạm đến tài sản của người khác.
Tội này được thể hiện bằng hành vi “chiếm đoạt”, tức người phạm tội chiếm đoạt tài sản của người khác bằng thủ đoạn gian dối. Đây là lỗi cố ý trực tiếp, người phạm tội hoàn toàn ý thức được về hậu quả, mong muốn thậm chí lên kế hoạch để hậu quả xảy ra.
Đối với một người có chức vụ, quyền hạn mà lợi dụng chức vụ, quyền hạn của mình để thực hiện hành vi giả mạo chữ ký của người có chức vụ, quyền hạn nhằm mục đích trục lợi thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội giả mạo trong công tác theo Điều 284 Bộ luật Hình sự.
5. Yêu cầu đòi lại đất khi hợp đồng mua bán bị giả mạo chữ ký, ký khống:
Từ những điều phân tích, vì vậy bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, hoặc do bị lừa dối. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm.
* Hồ sơ khởi kiện đòi lại đất:
– Đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu do giả tạo chữ ký.
– Hợp đồng mua bán đất (nếu có).
– Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến tranh chấp.
– Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân…)
* Thủ tục khởi kiện đòi lại đất:
– Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án, trong thời hạn 03 ngày làm việc Chánh tòa án phân công Thẩm phán giải quyết đơn yêu cầu.
– Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án khi hồ sơ hợp lệ, và tiến hành thủ tục cần thiết để chuẩn bị xét xử.
– Xét xử sơ thẩm.
– Xét xử phúc thẩm (nếu có).
(Điều 362 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
Do đó để đảm bảo quyền lợi cho mình và nhanh chóng lấy lại đất thì nên sớm làm đơn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định chữ viết và cung cấp các thông tin chứng cứ cho Tòa để sớm được giải quyết.
Nếu như người giả mạo đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng hợp đồng giả mạo này làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp giấy chứng nhận này là trái quy định của pháp luật, người bị hại có thể khiếu nại đến chính cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và yêu cầu thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận này
Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật Dân sự năm 2015
Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi năm 2017)
