Điều kiện và thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

1. Thủ tục hủy hợp đồng tặng cho đất đã công chứng:

Tóm tắt câu hỏi:

Hiện tại bố mẹ tôi có mảnh đất, chia cho con trai và con gái, hợp đồng cho đã được công chứng. Bây giờ chúng tôi muốn hủy hợp đồng công chứng thì phải làm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn công ty luật Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Bạn có trình bày bố mẹ bạn có mảnh đất, chia cho con trai và con gái, hợp đồng cho đã được công chứng. Bây giờ gia đình bạn muốn hủy hợp đồng công chứng, việc hủy hợp đồng đã công chứng được quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014 như sau:

Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Về thủ tục tiến hành việc hủy hợp đồng đã công chứng như sau:

Gia đình bạn nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng tới tổ chức công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng đó, hồ sơ bao gồm:

+) Phiếu yêu cầu công chứng;

+) Văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho;

+) Hợp đồng tặng cho đất đã công chứng;

+) Bản sao giấy tờ tùy thân của bên tặng cho và bên nhận tặng cho.

Khi hủy bỏ hợp đồng thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết và hợp đồng trước đó sẽ không phát sinh hiệu lực.

Như vậy, khi hợp đồng tặng cho đất đã công chứng mà muốn hủy bỏ thì việc hủy bỏ hợp đồng phải được công chứng trên cơ sở sự thỏa thuận hủy bỏ của bên tặng cho và bên nhận tặng cho, một trong các bên không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng.

2. Thủ tục hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư văn phòng Luật Dương Gia, tôi tên là Vũ Thị Hà, 31 tuổi trú tại Hà Nội. Hiện tại tôi đang có 1 vấn đề cần luật sư tư vấn giúp ạ. Năm 2010 tôi có mua 1 mảnh đất tại Đông Anh, Hà Nội. Khi ra công chứng lần đầu thì tranh chấp lối đi chung, vấn đề lối đi nay đã được giải quyết ổn thỏa.

Lần 2 đi công chứng làm thủ tục sang tên thì cán bộ công chứng thông báo mảnh đất đó đang có hợp đồng treo trên hệ thống (tức là trước đây vợ chồng chủ nhà bị hàng xóm lừa mượn sổ đỏ và làm thủ tục sang tên cho người đó, hợp đồng mua bán đó có hiệu lực; sau đó phát hiện ra bị lừa, vợ chồng chủ mảnh đất đó đã sang đòi sổ đỏ về và xé hợp đồng trước mặt nhau chứ không hủy lại cơ quan có thẩm quyền; và người trong hợp đồng mua bán đó vỡ nợ trốn ra nước ngoài nên không thể làm xác nhận cho chúng tôi được). Chính vì các nguyên nhân nêu trên nên đến nay tôi vẫn chưa sang tên mảnh đất đó được. Kính mong nhận được sự tư vấn từ quý văn phòng luật sư để có thể chia tách và sang tên sổ ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn! 

Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào Điều 51 Luật công chứng 2014 quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung và hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Trong trường hợp này của bạn, giữa người bán đất và hàng xóm cũ đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng nên để bán được đất cho bạn, người bán đất và hàng xóm của họ phải đồng ý và yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, gia đình hàng xóm đã trốn thì rất khó để có được sự đồng ý của họ trong việc huỷ công chứng hợp đồng. Trong trường hợp này người bán đất có thể đề nghị Toà án tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu dựa vào quy định tại Điều 52 Luật công chứng 2014 quy định như sau:

Điều 52. Người có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Tức là trong trường hợp này người chủ bán đất cho bạn cần chứng minh được rằng hợp đồng trước đây là vô hiệu do bị lừa dối theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

Trong trường hợp của bạn thì hợp đồng mua bán giữa chủ nhà và bên thứ ba (hàng xóm) là vô hiệu do bị lừa dối. Như vậy, chủ nhà có thể đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Sau khi Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì bạn có thể ra văn phòng công chứng để thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Hồ sơ yêu cầu công chứng được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014:

1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

3. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi một bên qua đời:

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có mua một miếng đất năm 2012, trong giấy tay anh ấy viết là cuối năm sẽ sang tên (nếu bên mua không sang tên thì tự chịu trách nhiệm). Nhưng vì ở xa và bận công việc nên vừa rồi có ý định liên hệ để làm thủ tục nhưng nghe tin anh ấy đã chết. Anh ấy đã giao sổ đỏ cho tôi từ khi tôi giao đủ tiền mà sổ đỏ chỉ có mình anh ấy đứng tên. Vậy bây giờ tôi phải làm sao. Tôi xin cám ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với một người từ năm 2012, đến nay muốn làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đó đã chết. Bạn không nói rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có được công chứng hay chứng thực không? Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người bán tuy nhiên đây là tài sản riêng của người này hay là tài sản chung?

Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 về chấm dứt hợp đồng như sau:

“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

…

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

…”.

Đối với trường hợp của bạn, cá nhân giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã chết mà hợp đồng này phải do người này thực hiện do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt. Hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt là hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Điều 615 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:

+ Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

+ Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.

Do đó, nay bạn nên chủ động liên hệ với những người thừa kế của người này, thỏa thuận cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và những người thừa kế. Nay những người thừa kế của người này đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì các bên sẽ ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu những người thừa kế không đồng ý chuyển nhượng cho bạn thì bạn sẽ trả lại đất, những người thừa kế có nghĩa vụ thanh toán lại tiền cho bạn.