Xây nhà trên đất vườn có bị phạt không? Mức phạt bao nhiêu?

Đất đai luôn là vấn đề phức tạp, nhiều người còn nhầm lẫn giữa đất vườn và đất thổ cư dẫn tới việc nhiều hộ gia đình, cá nhân vẫn thản nhiên xây dựng nhà ở, công trình trên đất. Vậy xây nhà trên đất vườn có bị phạt không? Mức phạt bao nhiêu?

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Có được xây nhà trên đất vườn không?

Đất được phân thành nhiều loại với mục đích sử dụng đất khác nhau. Nguyên tắc khi sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích, chẳng hạn: đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, chỉ được phép trồng các loại cây lâu năm (cây ăn quả lâu năm, cây dược liệu lâu năm, cây công nghiệp lâu năm…). Có nghĩa là nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở mà không được xây dựng trên bất kỳ loại đất nào khác. Nội dung nguyên tắc này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Ngoài ra tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai còn quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích của đất vườn và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trong khi đó, đất vườn chưa được Luật đất đai giải thích hay quy định rõ ràng về loại đất này. Trên thực tế đất vườn là loại đất này có thể trồng cả cây lâu năm và cây hàng năm, nhưng đất vườn thuộc nhóm chưa được phân loại, không phải đất nông nghiệp cũng không phải đất phi nông nghiệp. Mục đích của đất vườn là trồng cây, ngoài ra không được thực hiện mục đích khác. Vì vậy, việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất vườn là vi phạm, không được phép. Tất cả các trường hợp tự ý xây dựng công trình trên đất không được phép đều có thể bị xử phạt hành chính. Ngoài ra, nếu người dân vẫn cố tình tiếp tục xây nhà trên đất vườn còn có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc có thể bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

2. Xây nhà trên đất vườn bị phạt bao nhiêu?

Mức xử phạt vi phạm hành chính khi xây nhà trên đất vườn được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Tại khu vực nông thôn: Đối với hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta: Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta: Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta: Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta: Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.

– Tại khu vực đô thị, nếu hộ gia đình, cá nhân có hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn, chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác chưa được phép sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt đối với trường hợp tại nông thôn.

Mức phạt trên áp dụng với hộ gia đình, cá nhân vi phạm còn nếu tổ chức vi phạm thì căn cứ vào từng trường hợp trên mức xử phạt sẽ nặng gấp đôi.

– Ngoài bị phạt tiền thì hộ gia đình, cá nhân vi phạm quy định trên còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

+  Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

+ Đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất thì buộc đăng ký đất đai theo quy định và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định; nếu đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy hoạch vì mục đích quốc phòng, an ninh, không thuộc trường hợp vì lợi ích quốc gia công cộng thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm xây dựng nhà ở trên đất vườn. Số lợi bất hợp pháp được xác định  bằng giá trị chênh lệch của loại đất trước và sau khi vi phạm  tính trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian vi phạm (được tính kể từ thời điểm bắt đầu chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính). Giá đất được xác định trước khi vi phạm bằng giá đất của bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và giá đất sau khi chuyển mục đích được tính tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

Công thức tính số lợi bất hợp pháp có được do chuyển mục đích sử dụng đất:

G (1,2) = Diện tích đất vi phạm x Giá đất của bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Nhìn chung, khi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị phạt tiền, mức phạt phụ thuộc vào diện tích xây dựng tức diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra còn bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm tức phải tháo dỡ công trình, nhà ở đã xây dựng trên đất, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp. Tuy nhiên không phải là tuyệt đối không được phép xây nhà ở trên đất vườn của mình, khi chủ sử dụng đất thực hiện đầy đủ thủ tục, giấy tờ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì việc xây nhà ở trên đất vườn vẫn có thể được hợp pháp.

3. Khi nào được xây nhà trên đất vườn?

Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì việc đầu tiên và bắt buộc người dân phải thực hiện là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, đưa đất về đúng mục đích sử dụng mà không lo vi phạm và bị phạt.

Đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. theo quy định tại Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013: “d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”

* Thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu (hoặc sử dụng) nhà ở và các giấy tờ tài sản khác gắn liền với đất);

+ Sổ hộ khẩu;

+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của chủ sở hữu đất;

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1. Đối với địa phương có bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Cách 2. Trường hợp địa phương chưa tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, bộ phận tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện theo quy định.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,…

Chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn)

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn)

Bước 5: Trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, trong thời gian không quá 15 ngày làm việc phải trả kết quả cho người yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.