Xây nhà ở riêng lẻ có bắt buộc phải có thiết kế xây dựng?

1. Xây nhà ở riêng lẻ có bắt buộc phải có thiết kế xây dựng?

Theo quy định của pháp luật, những trường hợp xây nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm có:

–  Nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền thực hiện phê duyệt mà có quy mô dưới 07 tầng;

–   Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc là không có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa);

–   Nhà ở riêng lẻ ở các miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng (trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa).

Những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc hai trường hợp trên thì không được miễn giấy phép xây dựng, khi đó chủ công trình nhà ở riêng lẻ phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Pháp luật quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm những loại giấy tờ sau:

–  Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng);

–   Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

–   Bản vẽ thiết kế xây dựng;

–   Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

–  Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt nếu trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu;

–   Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu.

Theo các quy định trên, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì bắt buộc phải có thiết kế xây dựng trong bộ hồ sơ xin giấy phép xây dựng. Còn nếu như thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng khi xây nhà ở riêng lẻ đã nêu trên thì không cần phải có thiết kế xây dựng.

2. Những bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng: 

Như đã phân tích ở mục trên, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì bắt buộc phải có thiết kế xây dựng trong bộ hồ sơ xin giấy phép xây dựng. Căn cứ Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng có quy định đối với bản vẽ thiết kế xây nhà ở riêng lẻ trong bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, người đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải chuẩn bị 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng. Những bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng, bao gồm có:

–   Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

–   Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

–   Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình nhà ở riêng lẻ gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.

Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ: 

–   Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

+ Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

+ Bảo đảm an toàn cho công trình nhà ở riêng lẻ, các công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ;

+ Bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, những khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa;

+ Bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải được thực hiện theo quy định của pháp luật;

+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật;

+ Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng;

+ Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy định về quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc của đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

–   Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

4. Quy định về thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ: 

Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế sau:

–  Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng,

–  Đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có);

–  Bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với những biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và các điều kiện an toàn khác.

–   Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ của mình có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao nhà dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

5. Xử phạt khi xây nhà ở riêng lẻ không đúng thiết kế xây dựng: 

Hành vi xây nhà ở riêng lẻ không đúng thiết kế xây dựng chính là hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp, khi đó, chủ công trình xây nhà ở riêng lẻ sẽ bị xử phạt như sau:

–  Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

–  Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong các khu bảo tồn, các khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

–  Nếu như đang trong quá trình xây nhà ở riêng lẻ (chưa hoàn thiện công trình xây nhà ở riêng lẻ) thì chủ công trình nhà ở riêng lẻ ngoài việc phải nộp tiền phạt cho cơ quan nhà nước về hành vi vi phạm pháp luật về lĩnh vực xây dựng của mình thì còn phải điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng nếu như đủ điều kiện. Quy trình thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng như sau:

+ Dừng thi công xây dựng công trình.

+ Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, chủ công trình nhà ở riêng lẻ có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc có giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.

+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh cho người đề nghị, cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm thẩm định thiết kế xây dựng điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

+ Hết thời hạn 30 ngày, chủ công trình nhà ở riêng lẻ có hành vi vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được cơ quan nhà nước thẩm định thì người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu chủ công trình nhà ở riêng lẻ tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

+ Nếu quá trình xây nhà ở riêng lẻ sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đã hoàn thành thì chủ công trình nhà ở riêng lẻ buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật Xây dựng 2014

Luật Xây dựng 2020 sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2014

Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng