Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định pháp luật về nhà ở được quy định là công trình xây dựng không thể thiếu đối với xã hội bởi lẽ nó vừa là nơi sinh hoạt chung của mọi người vừa được sử dụng vào mục đích kinh tế nhưng mục đích chung vẫn là sử dụng vào đời sống. Tuy nhiên, để xây dựng thành công trình thì phải đáp ứng điều kiện về tiêu chuẩn và chất lượng theo quy hoạch xây dựng về diện tích, các phần trong ngôi nhà như móng, nền, mái, tường ngăn cách hoặc nhà vệ sinh trong trường hợp xây dựng theo khu khép kín. Vậy, theo luật nhà ở thì tiêu chuẩn, chất lượng được quy định như thế nào?

Tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568

1. Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 quy định về khái niệm nhà ở là công trình được xây dựng lên với mục đích dùng để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt chung trong đời sống của hộ gia đình, cá nhân. Còn đối với chất lượng thì được hiểu là khái niệm đặc trưng cho khả năng thỏa mãn nhu cầu của khách hàng về nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Căn cứ theo Điều 46 Luật nhà ở năm 2014 quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:

– Nhà ở phải được xây dựng trên thửa đất ở có đủ điều kiện về diện tích để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai gồm diện tích đất tối thiểu và diện tích đất tối đa được cấp phép xây dựng.

– Khi xây dựng nhà ở phải đáp ứng diện tích tối thiểu để xây dựng nhà và việc xây dựng nhà phải trên đất ở nếu là những loại đất khác như đất nông nghiệp thì sẽ không được phép xây dựng nhà trên đó. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên thửa đất không thuộc đất ở thì phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất đang sử dụng thành đất ở theo đúng quy định pháp luật

– Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Tức là đối với nhà ở trong khu đô thị khi người sử dụng muốn cải tạo thì phải có giấy phép sửa chữa, cải tạo của cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp phép sửa chữa mới được tiến hành, việc cải tạo, sửa chưa đó do hộ gia đình, cá nhân thực hiện nên phải chịu trách nhiệm đối với chất lượng sau khi làm xong. 

Theo đó, việc xây dựng nhà ở tại đô thị phải thực hiện việc xin cấp giấy phép xây dựng thì mới được xây dựng nhà trên phần diện tích đất đó nếu không xin cấp phép xây dựng thì sẽ bị phạt hàn chính vì xây dựng mà không được cấp phép xây dựng.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở.

Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định tại Mục 4 Chương VI của Luật nhà ở năm 2014 như sau:

Tại khoản 1 Điều 92 có nêu nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai thì sẽ được phá dỡ để đảm bảo chất lượng, bảo đảm tính mạng cho hộ gia đình, cá nhân. Và trách nhiệm phá dỡ nhà ở đó thuộc về chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở.

Như vậy, có thể thấy đối với tiêu chuẩn chung và chất lượng nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân thì điều đầu tiên cần đáp ứng đó là về quy hoạch xây dựng gồm diện tích có thể dựng nhà lên không vi phạm vào diện tích tối thiểu và diện tích tối đa. Về chất lượng công trình nhà ở thì ngoài chất lượng đã được kiểm chứng sau khi xây dựng thì khi Hộ cá nhân, gia đình ở có phát sinh về sửa chữa, cải tạo thì phải tự mình chịu trách nhiệm với điều đó.

2. Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở xã hội của hộ gia đình, cá nhân?

Về yêu cầu đối với đất xây dựng công trình thì khu đất xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựngvề diện tích đất xây dựng chô phép phải đáp ứng điều kiện là không thuộc vào khu vực cấm xây dựng, không vi phạm, lấn chiếm sai mục đích hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực cần bảo vệ khác theo quy định của pháp luật. Đất chọn để xây dựng phải không thuộc khu vực có nguy cơ sạt lở đất, lũ quét, ngập úng, bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, bãi rác, nghĩa trang; không lấn chiếm đất công và không có tranh chấp về đất đai.

Theo đó, việc xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng thiết yếu trong khu đất có thể bao gồm giao thông, chiếu sáng, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường luôn luôn phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn của pháp luật chuyên ngành.

2.1. Tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở?

Mỗi phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây:

+ Đối với diện tích sử dụng phòng ở: pháp luật quy định diện tích phòng không được nhỏ hơn 10m² , về chiều rộng thông thủythì  không dưới 2,40m, chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,70m.

+ Để phòng ở thoáng mát thì phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên.

+ Để ngăn cách phòng với nhau thì phải xây dựng tường bao che, tường ngăn giữa các phòng, tường này phải đáp ứng yêu cầu về điều kiện chất lượng phòng cháy và chống thấm.

+ Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải đảm bảo không bị thấm dột. Hiện nay mái nhà được sử dụng đối với tất cả các loại nhà ở hầu như là lợp bằng mái ngói, đổ trần hoặc bằng các loại mái tôn để đảm bảo klhoong ảnh hưởng đến chất lượng phòng cháy chữa cháy.

+ Nền nhà: tùy vào điều kiện từng hộ gia đình lựa chọn loại nền nhưng về điều kiện chung thì phải được lát gạch hoặc láng xi măng và cao hơn mặt đường vào nhà, mặt sân, hè.

+ Về đường diện được lắp đặt: có đèn đủ ánh sáng tối thiểu có một bóng đèn điện công suất 40W cho diện tích 10m², nếu ở tập thể thì phải có tối thiểu một ổ cắm điện cho một người.

+ Đối với phòng xây dựng khép kín thì khu vệ sinh phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ để đảm bảo về vệ sinh, mức độ gây ồn.

+ Hệ thống điện nước: lặp đặt hệ thống bảo đảm cung cấp nước hợp vệ sinh theo quy chuẩn, tiêu chuẩn của pháp luật chuyên ngành.

+ Có các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định lắp đặt tùy vào diện tích xây dựng, số tầng xây dựng và diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m² cho một người.

Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì từng phòng ở phải được xây dựng khép kín có khu vệ sinh. Trường hợp để cho thuê thì có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, nhưng phải bố trí khu vệ sinh riêng cho nam và nữ.

2.2. Tiêu chuẩn tối thiểu đối với căn hộ, căn nhà?

Mỗi căn hộ, căn nhà xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây:

Thứ nhất, đối với căn hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn của căn hộ khép kín theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở, có diện tích sử dụng tối thiểu là 25m² bao gồm cả khu vệ sinh.

Thứ hai, đối với căn nhà không phải căn hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn về phòng ở và phải được xây dựng khép kín có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng, có diện tích sử dụng tối thiểu là 25m² bao gồm cả khu vệ sinh và đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp 4 trở lên.

Như vậy, về tiêu chuẩn và chất lượng được quy định khác nhau đối với mỗi loại nhà ở khi đô thị khác với nhà ở xã hội, nhà chung cư hoặc một số nhà ở khác nhưng yêu cầu chung là đáp ứng các quy định về hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy và các diện tích tối thiểu, và diện tích sử dụng được tính trên đầu người.